Дипломная работа: Формы и методы усовершенствования деятельности ЖКХ (на примере предприятия отрасли)
Применяемый в течение
длительного времени административный механизм управления жилищной сферой,
отсутствие экономической заинтересованности строительных,
ремонтно-эксплуатационных организаций в результатах своей деятельности и
отчуждение жителей от собственности привели к серьезным негативным последствиям
и деформациям в жилищной сфере. Произошло снижение качества жилищного фонда и
ухудшение условий его эксплуатации. Население же было поставлено в крайне
пассивную позицию, так как жители не имели реальных рычагов воздействия на
строительные, ремонтные и эксплуатационные организации.
Основными причинами
обострения жилищной проблемы является отсутствие реального собственника и
эффективного управления жилищным фондом в современных условиях, а также
бесхозяйственное отношение к жилью.
Таким образом, жилищная
проблема является весьма многогранной, требующей значительных усилий по ее
решению. Основные пути решения жилищной проблемы:[16]
-
поиск
и привлечение централизованных и децентрализованных источников финансирования
строительства, капитального ремонта и реконструкции жилья (разработка и
реализация государственных и муниципальных жилищных программ и проектов,
формирование фондов строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда,
привлечение средств инвесторов, предприятий и организаций, населения путем
сооружения элитного и массового коммерческого жилья, строительство жилых домов
на паевых основах, концентрации средств в конкретных фондах и проектах);
-
повышение
доступности жилья для широких слоев населения (создание благоприятных условий
для развития рынка жилья и жилищных услуг по эксплуатации жилищного фонда,
оказание реальной помощи населению в приобретении жилья на первичном и
вторичном рынках в разных формах, стимулирование развития систем жилищного
кредитования, в том числе ипотеки, использование муниципальных жилищных
займов);
-
совершенствование
системы обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения
(разработка эффективных систем целевой поддержки социально незащищенных групп
населения, усиление принципа адресности государственной и муниципальной помощи,
предоставление бесплатного или дешевого муниципального жилья и т.д.);
-
совершенствование
градостроительных, архитектурно-планировочных и экологических подходов к
формированию благоприятной жилой среды (развитие качественной малоэтажной и
смешанной застройки, переход от типовых проектов к индивидуальным и образцовым,
развитие комплексной застройки, включающей благоустройство территории);
-
повышение
качества эксплуатации жилищного фонда (существенное улучшение содержания и
ремонта жилищного фонда, экономия энергетических ресурсов, стимулирование снижения
издержек и повышения качества жилищно-коммунальных услуг, развитие систем
самоорганизации граждан).
Как показывает богатый
зарубежный опыт, наиболее перспективным и массовым направлением решения
жилищной проблемы является кредитование граждан и, в первую очередь, ипотечное
кредитование, которое подразумевает выдачу кредита на длительный срок под залог
недвижимости.
Исходя из опыта
развитых стран, в которых жилищная проблема практически решена, можно
определить следующие характерные черты функционирования жилищной сферы:
-
большая
часть жилищного фонда находится в частной или коллективной собственности, а
городской жилищный фонд составляет лишь незначительную часть (10-15%);
-
заметная
доля населения является собственниками жилья, в котором они проживают, а
остальные нанимают квартиры в частном или муниципальном фонде;
-
собственники
жилья несут все расходы на его содержание, ремонт и восстановление и
выплачивают страховые взносы и налоги на недвижимость;
-
оплата
найма в частном фонде покрывает все затраты собственника жилья и прибыль
домовладельца, а в муниципальном фонде – затраты муниципалитета (без прибыли);
-
ставки
за наем жилья всех форм собственности во многих городах страны и странах
регулируются муниципалитетом с помощью косвенных экономических рычагов;
-
субсидии
на содержание жилья выплачиваются для ограниченной части нанимателей с низкими
душевыми доходами;
-
работы
по содержанию, ремонту, реконструкции и строительству жилья определяются
собственником с учетом действующих норм и правил, принятых в данном городе
(регионе) на договорной основе; интересы собственника может представлять
компания по управлению недвижимостью;
-
приобретение
жилья в большинстве случаев осуществляется в кредит на длительный срок (10-25
лет); используются разные формы кредитования, в том числе ипотечные кредиты под
залог недвижимости;
-
уровень
дохода большинства населения позволяет полностью оплачивать наем жилья или
содержать его в качестве собственника, вносить первоначальный взнос на
строительство и выплачивать соответствующие проценты;
-
строительство
и сдача внаем жилья является прибыльной коммерческой сферой и потому
привлекательны для частного капитала.
Для практической
реализации приведенной выше системы организации жилищно-коммунального хозяйства
муниципальных образований и малых городов необходимы следующие условия:[17]
-
наличие
развитого рынка жилья и подрядных работ;
-
достаточно
высокий уровень жизни большинства населения;
-
устойчивое
и надежное действие механизма инвестирования, долгосрочного кредитования и
страхования;
-
развитая
правовая основа рыночных механизмов;
-
политическая,
социальная и экономическая стабильность.
К сожалению, эти
условия в нашей стране пока находятся на стадии формирования, и потому быстрый
переход к рассматриваемой системе невозможен. Но это не означает, что решение жилищной
проблемы должно быть отодвинуто на долгий срок. Развитие жилищного
строительства и повышение уровня содержания жилищного фонда возможно и в
современных условиях при наличии благоприятных условий и тенденций изменения
макроэкономической ситуации в стране.
1.3. Сущность реорганизационного и
оптимизационного управления жилищно-коммунальными комплексами муниципальных
образований
Функционирующая в настоящее время
муниципальная система управления жилищно-коммунальным комплексом России
характеризуется несколькими основными
негативными признаками:[18]
·
хроническим
недофинансированием, и, как следствие этого, высоким процентом износа основных
средств,
·
действием,
преимущественно, административных методов управления (основная доля предприятий
ЖКХ носит статус муниципальных или государственных унитарных предприятий), что,
естественно, является препятствием для привлечения частного капитала в
производственный сектор ЖКХ, развития конкуренции на рынке ЖКУ, и не
содействует повышению качества и снижению стоимости жилищно-коммунальных услуг;
·
отсутствием
вертикали управления подотраслями ЖКХ, в связи с чем практически оказались
неуправляемыми процессы проведения единой технической политики,
материально-технического, нормативно-методического, кадрового обеспечения
производственного сектора ЖКХ.
Доминирующее мнение,
что эффективная рыночная модель функционирования жилищно-коммунального
комплекса может быть сформирована только снизу, в течение времени на практике
подтверждения не получило.
Неэффективность существующей
муниципальной системы управления жилищно-коммунальным хозяйством проявляется,
прежде всего, в нерациональном управлении финансовыми потоками, полной их
непрозрачности, а также в крайне низком уровне участия жилищных объединений граждан
и частного бизнеса в управлении и обслуживании жилищного фонда и обеспечении
населения жилищно-коммунальными услугами.
Переход на рыночные формы работы
жилищно-коммунального комплекса быстрее и эффективнее осуществляется там, где
производственные отношения строятся на экономической взаимно выгодной основе. В
первую очередь это касается производственного сектора ЖКХ, осуществляющего
услуги по управлению содержанием и технической эксплуатацией жилищного фонда,
особенно в средних и крупных городах.[19]
Решение вопросов по реформированию
ЖКХ требуют научно-обоснованного системного подхода, что невозможно без
создания интегрированной холдинговой системы управления, в рамках которой будет
оперативно проводиться единая политика по формированию рыночного механизма
функционирования жилищно-коммунального комплекса территории.
Принципиальными преимуществами
эффективного управления жилищно-коммунальным комплексом по сравнению со старой
«ЖЕКовской» системой обусловлена давно назревшая необходимость смены модели
менеджмента в ЖКХ. Сегодня это очень важно ещё и потому, что многие
муниципальные жилищно-коммунальные предприятия фактически являются банкротами,
а некоторые муниципалитеты идут по пути банкротства собственных муниципальных
предприятий, вывода активов и создания на их базе новых муниципальных
предприятий, чаще всего с теми же руководителями и работниками. Самое неблагоприятное
в этой ситуации то, что при этом не изменяются управленческая модель, критерии
качества и объёмов работ, сохраняется затратная система финансирования. Это
приводит к тому, что вновь созданные предприятия оказываются абсолютно
неэффективны. Иногда такой способ применяется, когда муниципалитеты избавляются
от долгов банкротных МУПов. Это путь в никуда. Подобная практика может быть
легко опротестована и квалифицирована как преднамеренное банкротство и
нежелание производить расчёты с кредиторами.
Очевидно, что переход на рыночные
отношения, безубыточная и эффективная деятельность при сохранении
административной модели управления не реализуемы. Поэтому необходимо
административные рычаги управления менять на экономические путём реорганизации
и оптимизации системы управления и обслуживания жилищно-коммунального
комплекса. При этом реорганизации подлежат как вся система управления и
обслуживания в целом, так и отдельные предприятия, входящие в эту систему
(МУПы, ДЭЗы и т.д.).[20]
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18 |