Дипломная работа: Инвестиционные проекты, реализуемые на железнодорожном транспорте

2.  На этапе открытия производства на территории области [11].

Государственная поддержка инвесторов представляет собой целый комплекс преференций: бюджетные инвестиционные кредиты, целевые субсидии для реализации инвестиционных проектов, льготное налогообложение.

При этом необходимо учитывать определенную специфику участия ОАО "РЖД" в реализации рассматриваемого инвестиционного проекта, заключающуюся в необходимости обязательной передачи возводимых в составе многофункционального комплекса технологических вокзальных помещений в собственность ОАО "РЖД" по окончании строительства.

Также для рассматриваемого инвестиционного проекта чрезвычайно важным является то обстоятельство, что многофункциональный комплекс не является непосредственным объектом инфраструктуры железнодорожного транспорта, а инвестиционный проект подлежит реализации начиная с этапа проектирования, когда отсутствуют какие-либо завершенные строительством объекты недвижимого имущества, задействованные в реализации проекта и находящиеся в собственности его участников [18].

Это позволяет сделать вывод о том, что многофункциональный комплекс как объект инвестиций на текущий момент может рассматриваться только как объект обязательственных прав по инвестиционному договору, договору строительного подряда. В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает только с момента такой регистрации. В свою очередь она может быть произведена только после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

Таким образом, на основании формулировки пункта 1 и 2 статьи 8 Федерального закона от 27.02.2003 №29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" в отношении указанного многофункционального комплекса, в котором будут расположены технологические помещения железнодорожного вокзала и помещения для коммерческого использования, можно сделать однозначный вывод о том, что на весь комплекс, как на вновь создаваемый объект, не распространяются ограничения, связанные с обязательным его нахождением исключительно в собственности ОАО "РЖД" или федеральной собственности, установленные для имущества, внесенного в уставный капитал ОАО "РЖД".

Не распространяются на него и иные ограничения на передачу имущества уже находящегося в собственности ОАО "РЖД", установленные Постановлением Правительства РФ от 06.02.2004 №57 "Об ограниченных в обороте объектах имущества открытого акционерного общества "Российские железные дороги".

Все это делает возможным передачу помещений многофункционального комплекса (за исключением технологических помещений железнодорожного вокзала) по окончании строительства в собственность инвестора.

Механизм привлечения инвестиций, а также порядок и условия передачи по окончании строительства в собственность ОАО "РЖД" технологических помещений железнодорожного вокзала, а в собственность инвестора - иных помещений, предназначенных для коммерческого использования, определяется условиями заключаемого между ОАО "РЖД" и инвестором инвестиционного договора.

инвестиционный проект реконструкция вокзал

Для взаимодействия между участниками проекта возможны следующие варианты:

-  участие в долевом строительстве Комплекса;

-  совместная деятельность по строительству Комплекса.

При обоих вариантах, инвестиционные затраты несет ГК "Восток", ОАО "РЖД" в свою очередь предоставляет земельный участок под застройку и технические условия на сети. По завершению инвестиционной фазы проекта участники вступят в права собственности двух частей здания.

Дальнейшее управление зданием и поддержание его технического состояния возможно также по двум вариантам:

-  создание некоммерческого партнерства, обслуживающего эксплуатацию здания;

-  заключение агентского договора, по которому все эксплуатационные расходы несет один из собственников, а второй компенсирует часть расходов относимых на его долю собственности.

Поскольку ОАО "РЖД" получает земельный участок в аренду, оно будет осуществлять все расчеты по выплате арендных платежей, ГК "Восток" будет компенсировать часть расходов, в соответствии с его долей собственности.

Инвестиционные проекты могут финансироваться за счет инвестиций участников проекта и за счет участия банка в кредитовании инвестиционных проектов, а именно проектного финансирования.

Проектное финансирование - участие банка в инвестиционном проекте в форме предоставления кредитов на срок более 1 года, при реализации которых возврат вложенных средств и получение доходов осуществляется на этапе эксплуатации проекта из выручки от реализации продукции и услуг, генерируемой самим проектом.

Данный инвестиционный проект предпочтительнее финансировать за счет собственных средств ОАО "РЖД" и инвестиций соинвестора - ГК "Восток", поскольку использование собственных средств всегда предпочтительнее при реализации инвестиционного проекта. Эти ресурсы являются более "дешевыми" по сравнению с банковским кредитом. Кроме этого, проектное финансирование является относительно новой формой долгосрочного банковского кредитования для нашей страны. Для банка проектное финансирование характеризуется повышенными рисками, поэтому при минимизации этих рисков банк использует повышенную процентную ставку, предъявляет жесткие залоговые требования, требует участия заемщика собственными средствами 30-50 % от стоимотси проекта, использует возможность преобретения части акций предприятия. Помимо этого на предприятие "ложится" бремя выплат по кредиту - проект должен генерировать достаточные денежные потоки для обслуживания кредита. Все это ведет к удорожанию проекта. Использование собственных ресурсов выгоднее еще и потому, что в случае затруднения реализации проекта легче приостановить строительство, времено "заморозить проект".

В связи с отсутствием утвержденного проекта и технико-экономических расчетов, данные о площадях будущего объекта, полученные на основании эскизов здания, являются приблизительными и могут в дальнейшем изменяться.

При отсутствии утвержденной проектной документации, для расчета возникающих денежных потоков и эффективности проекта, использовалась информация о рыночной стоимости аренды коммерческой недвижимости в г. Самара и альтернативных издержках.

В качестве доходов Куйбышевской ж. д. от реализации проекта рассматривается прирост среднегодовой выручки от пассажирских перевозок после ввода Комплекса в эксплуатацию на 30 846,29 тыс. руб. (3,4 % от существующей величины, в ценах 2005 г.), в том числе:

-  за счет пригородных перевозок от станций Новокуйбышевская, Липяги, Чапаевск, Курумоч, Царевщина, кинель, Тургеневка, Георгиевка, Кротовка на 1 962,34 тыс. руб. (9,0 %);

-  за счет перевозок в дальнем следовании и в пригородном сообщении по станции Самара на 28 883,95 тыс. руб. (3,4 %)

Доходные поступления для ГК "Восток" будут формироваться за счет сдачи в аренду площадей. Доходы, в этом случае целесообразно формировать на основании использования выделенных площадей в трех направлениях:

-  доходы от аренды офисных помещений;

-  доходы от аренды паркинга;

-  доходы от аренды торговых площадей

Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости Железнодорожного района города Самары показал, что средняя стоимость одного квадратного метра аренды офисных площадей в данном районе составляет 600 руб. в месяц.

Расчет потока доходов от аренды паркинга зависит от количества машино-мест, общее количество машино-мест при площади в 12 000 кв. м. составляет около 400 мест. С учетом площади, которая планируется для использования Куйбышевской ж. д. (2 000 кв. м. или oколo 67 машино-мест), оставшуюся территорию (10 000 кв. м. или 333 машино-места) можно также сдавать в аренду. Продолжительность рабочего дня паркинга в расчетах принята 8 часов ежедневно, при средней загрузке 95 %.

Поток расходов формируется в части затрат на содержание зданий второй очереди. В связи со специфичностью объекта и отсутствием доступных рыночных данных о содержании подобных паркингу сооружений, нами был рассчитан ориентировочный уровень затрат, на основании данных о предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на 1 кв. м. общей площади жилья в месяц, установленных Постановлением Правительства РФ № 441 от 26 августа 2004 г. По Самарской области на 2005 г. этот показатель составляет 26,8 рублей.

Земельный участок, на котором будет располагаться многофункциональный комплекс будет находиться в федеральной собственности. ОАО "РЖД" получает землю на правах аренды, с возможностью дальнейшей передачи в субаренду. В настоящее время неизвестна величина арендной платы за пользование землей и данная статья расходов исключена из расчетов, в следствие чего все расчетные показатели будут завышены и потребуют корректировки после уточнения условий аренды.

Все расчеты ведутся в рублях. Все результаты расчетов содержат погрешность, заданную при определении исходных данных для проекта. Точность приводимых чисел является только арифметической.

В настоящее время отсутствуют утвержденный проект и технико-экономические расчеты по строительству многофункционального комплекса. Таким образом, данные о площадях будущего объекта, полученные на основании эскизов здания, являются ориентировочными и могут в дальнейшем изменяться.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29