Курсовая работа: Совершенствование действующей в РФ государственной ипотечной политики
Также немаловажным представляется круг вопросов,
связанные с исполнением решений суда о взыскании задолженности по кредитам.
Статья 446 Гражданского Процессуального Кодекса РФ делает
невозможным обращение взыскания на «предметы обычной домашней обстановки и
обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за
исключением драгоценностей и других предметов роскоши», что зачастую позволяет
(с учетом возросшего общего благосостояния граждан) относить к предметам обычно
домашней обстановки весьма дорогостоящие вещи – телевизоры, компьютеры,
холодильники и т.п. Так как решение вопроса, что именно относить к предметам
обычной домашней обстановки передано на усмотрение судебного пристава-исполнителя,
то неизбежно возникновение возможности различия во взглядах на этот вопрос.
В итоге в суды направляются жалобы на действия судебных
приставов-исполнителей и каждый судья выносит решение, исходя из своих
представлений, что также не способствует единой правоприменительной практике.
Вероятно, имело бы смысл вернуться к некоему (пусть даже расширенному) подобию
Перечня видов имущества граждан, на которое не могло быть обращено взыскание,
установленному Гражданским Процессуальным Кодексом РСФСР, который четко устанавливал,
что, например, из всей мебели, находящейся в собственности гражданина,
обращение взыскания невозможно на одну кровать и стул, на каждое лицо, а также
на один стол, один шкаф и один сундук на семью.
Та же самая статья 446 ГПК РФ делает невозможным и
обращение взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов
его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является
единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением
объектов ипотеки. На практике это положение зачастую приводит к тому, что
недобросовестный заемщик с комфортом проживает в многокомнатной квартире (или
загородном доме), стоимость которой не только достаточна для погашения кредита,
но и позволяет приобрести, в случае ее реализации, несколько других квартир.
Выходом из этой ситуации может быть только законодательно
закрепленное право службы судебных приставов-исполнителей реализовывать такое
жилье и приобретать для должника и его семьи другое жилое помещение, причем не
обязательно в месте его предыдущего проживания, а полученную разницу в
стоимости направлять на погашение задолженности.
Существует также проблема, хоть и не часто встречающаяся,
связанная со своевременным получением денежных средств, полученных от
реализации имущества должников, на которое обращено взыскание. В соответствии с
действующим законодательством организацией торгов по реализации такого
имущества и получением денежных средств занимаются аккредитованные при РФФИ
организации, которые в дальнейшем обязаны перечислять денежные средства на
счета службы судебных приставов-исполнителей.
В случае недобросовестности руководителя такой
фирмы-реализатора денежные средства могут не поступить к службе судебных
приставов-исполнителей или поступить со значительной задержкой. Для того, чтобы
подобное не происходило, достаточно установить обязанность приобретателей
реализуемого имущества перечислять денежные средства непосредственно на счета
службы судебных приставов-исполнителей и сделать более «прозрачной» систему
отбора РФФИ фирм-реализаторов.
Необходимо совершенствовать практику взыскания ипотечной
задолженности через суды. Известно, что суды нередко затягивают вынесение
решений по т.н. проблемным заемщикам, руководствуясь порой псевдогуманными
мотивами, не отдавая себе отчет в том, что на самом деле судебные проволочки
лишь усугубляют незавидное положение должника, фактически загоняя его в
долговую яму, так как проценты по кредиту будут нарастать, а долг все равно
будет взыскан.
Пятое.
На протяжении ряда лет Комитет АРБ по ипотечному
кредитованию предпринимает попытки привлечь внимание представителей
законодательной и исполнительной властей к проблеме создания маневренного фонда
для отселения заемщиков, не выполняющих обязательств перед банками по погашению
задолженностей.
Несмотря на то, что примерно 90 % споров между банком и
должником решается в досудебном порядке, создание фонда для переселения
граждан, утративших жилье в связи с обращением на него взыскания, действительно
необходимо. Следуя «кризисным» прогнозам нужно готовиться к такого рода
сценарию. Маневренный фонд нужен, и даже, если он не будет востребован «по
полной программе», его частичное использование позволит существенно снизить
социальную напряженность. Люди будут знать об этом фонде и о возможности в случае
вынужденного дефолта переселения не на улицу, а в специально выделенный для
этих целей жилой фонд.
Переселенческий фонд может помочь не только дефолтным
заемщикам, но и гражданам, нуждающимся в жилье, так как пустующие помещения
можно предоставлять в краткосрочную аренду.
Шестое.
В связи с письмом Банка России «Об особенностях оценки
рисков банков в отношении вложений в паи закрытых паевых инвестиционных фондов»
(№ 109-Т от 4 сентября 2009) хотелось бы высказать суждения, которые
продиктованы интересами перспективы развития отечественного финансового рынка.
Как известно, ЗПИФы на российском рынке появились
относительно недавно, и оценивать потенциал такого нового инструмента следовало
бы все же с определенным временным интервалом, дав возможность ЗПИФам реализовать
свои возможности в полной мере. Чтобы оценить потенциал и перспективы ЗПИФов
следует обратиться к большому позитивному зарубежному опыту, где REIT (аналог
ЗПИФов), существует уже несколько десятков лет.
Приравнивать задолженность на балансе банков с
задолженностью, которая аккумулируется в ЗПИФе, на мой взгляд, - это весьма
упрощенный и формальный подход. Здесь требуется разделить «переупаковку»
активов и реальную работу по обособлению бизнес-процессов и реальной активной
эффективной работы с проблемными заемщиками. В случае «переупаковки» можно
согласиться письмом, а вот в случае реальной работы риски надо оценивать иначе.
На мой взгляд, самым справедливым способом оценки
качества активов ЗПИФа в совокупности с проводимой реальной деятельностью является
оценка рынком, например, с использованием рыночных котировок. В случае их
отсутствия подходить к оценке риска стоит как к оценке риска по любому
кредитному или инвестиционному проекту, т.е. принимая во внимание реально
осуществляемую ЗПИФом работу по возврату средств из проблемных кредитов. В этой
связи нельзя не отметить некоторую излишнюю строгость регулятора при
определении величины резервов по портфелю однородных ссуд, обеспеченных
ипотекой. Так, в случае наличия проченной задолженности свыше 180 дней банки
должны создавать резерв 75%. При этом практика работы с подобными заемщиками
говорит о том, что возврат средств по ним, как правило, составляет 80-100% от
размера задолженности, а в случае возможности отсрочить реализацию заложенной
недвижимости, как правило, превышает 100%.
Кроме того, на сегодняшний день ЗПИФы являются
единственным финансовым инструментом, позволяющим вести прозрачную эффективную
коллекторскую деятельность. Связано это обстоятельство с негативными налоговыми
последствиями, не отражающими реальное положение дел, при организации
коллектора в форме обычного юридического лица.
В связи с работой банков по поиску эффективных путей
сокращения просроченной задолженности в сфере ипотечного кредитования хотелось
бы обратить внимание на такой немаловажный фактор как динамичное развитие этого
сегмента рынка в последние годы, которое стало возможным за счет активного
участия банков в реализации Национального приоритетного проекта « Доступное и
комфортное жилье – гражданам России».
Как известно, и это мнение авторитетных аналитиков,
российская ипотека развивалась не только динамично, но и последовательно. Для
ее развития были характерны использование апробированных инструментов,
требовательный и взвешенный подход к кредитованию клиентов. В итоге – кризисная
ситуация в отечественной ипотеке стала следствием исключительно негативного
влияния мирового экономического кризиса, а отнюдь не сомнительных операций
российских банков на рынке.
Отечественные банки, оказавшись сегодня объективно не по
своей вине в кризисной ситуации, предпринимают шаги по поиску оперативных и
эффективных выходов из создавшейся ситуации и поэтому нуждаются в большей
степени поддержки со стороны регулятора рынка, нежели в ограничениях своей
деятельности.
Седьмое.
Рекомендовать ОАО «АИЖК» вынести на рассмотрение
ближайшего заседания Наблюдательного Совета Агентства вопрос о реализации
механизма обмена портфелей закладных на балансах кредитных организаций –
ипотечных кредиторов на корпоративные облигации ОАО «АИЖК» и ипотечные ценные
бумаги.
3.3 Рекомендации по развитию системы рефинансирования в
субъектах Российской Федерации
Особую роль в развитии жилищной ипотеки играют субъекты
Российской Федерации и муниципалитеты, особенно в крупных городах. Во многих
регионах разрабатываются и внедряются в жизнь различные программы развития
ипотечного жилищного кредитования населения. В настоящее время в регионах
реализуются три основные схемы жилищного финансирования граждан:
- выдача ипотечных жилищных кредитов населению
непосредственно банками на рыночных условиях;
- бюджетные программы жилищного финансирования;
- программа АИЖК.
В условиях слабого развития ипотечного жилищного
кредитования, в том числе по причине недостатка долгосрочных кредитных
ресурсов, региональные программы в большинстве своем ориентированы на
использование средств региональных и местных бюджетов, которые предоставляются
населению на приобретение или строительство жилья в форме льготных жилищных
кредитов либо финансовой помощи отдельным категориям граждан при улучшении
жилищных условий.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 |