Дипломная работа: Управление недвижимостью на основе инвентаризации (на примере ОГУП "ОЦТИ - Областное БТИ")

4. Контекстная справочная система.

В 2006 году была создана Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация). Следует отметить, что была создана совершенно новая служба, объединяющая в себе два самостоятельных ведомства, занимающихся каждый своей деятельностью. Данная служба призвана решать много задач в различных сферах деятельности. Это государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним, контроль и надзор в сфере адвокатуры и нотариата и правовой помощи, контроль деятельности политических партий, общественных и религиозных объединений, контроль работы саморегулируемых организаций арбитражных управляющих.

Также в г. Иркутске действует филиал Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость). Роснедвижимость занимается ведением государственного земельного кадастра, кадастровой оценкой недвижимости, мониторингом земель, землеустройством и территориальным планированием.

Дав краткую характеристику вспомогательных отраслей инфраструктуры рынка недвижимости невозможно не сказать о самом рынке недвижимости.

Рынок недвижимости города Иркутска после бурной фазы роста, которая наблюдалась с конца 2007 года и продлилась до начала 2009 года, вступил в период стагнации, характеризующейся снижением цен (впервые за пятнадцать лет) и спадом спроса. Периоды стагнации – явление закономерное, но столь резкие изменения, которые произошли за короткий срок, обусловлены в первую очередь тем, что предыдущая активность рынка была создана искусственно за счет выброса на рынок огромных объемов кредитных средств. Никаких экономических предпосылок (значительного улучшения благосостояния граждан, увеличения объемов жилья, активной реализации муниципальных программ по жилью) для этого не было.

С 2008 года предлагать ипотечные продукты стали предлагать даже те структуры и банки, которые на этом не специализировались. В итоге цены за период чуть больше года выросли в среднем на 150%. На повышение играли и продавцы, придерживая жилье и создавая еще больший дефицит предложения на растущем рынке, они искусственно увеличивали цены.

Среди покупателей были не только те, кто улучшал жилищные условия, но и инвесторы, приобретающие жилье для последующей перепродажи. Явление это носило достаточно массовый характер, к примеру, в новостройках на начальном этапе строительства компании скупали целые жилые блоки, тем самым. Создавая искусственный дефицит нового жилья. Что также способствовало его удорожанию. Данная картина была характерна почти для всех регионов России.

Нестабильная ситуация на мировых финансовых рынках, особенно в банковской сфере привела к тому, что российские банки либо прекратили кредитование, либо сократили его объемы, ужесточив требования к заемщикам. В целом рост ипотеки оказал негативное влияние на рынок: цены взвинтились, а уровень платежеспособности спроса значительно снизился.

В итоге резкое сокращение спроса способствовало тому, что в начале 2009 года рынок недвижимости замер. Продавцы, привыкшие к росту, не готовы были уступать в цене, в январе – феврале цены еще держались на уровне конца 2008 года, однако весной они стали снижаться. После летнего затишья, к осени участники рынка ожидали сезонного оживления, но эти надежды не оправдались. Предложение по-прежнему превышает спрос. Ипотечные кредиты единичны, а покупатели, располагающие собственными средствами, не торопятся покупать и выбрали выжидательную позицию.

В сентябре объёмы строительства в Иркутской области, по данным Иркутскстата, достигли своего исторического минимума, по крайней мере за два года, – 3920,4 млн. рублей, или 62,9% к сентябрю прошлого года.

По данным за три последних квартала, объёмы строительства в области сократились до 73,7% от результатов прошлого года, или на 29976,9 млн. рублей. Прошлогодние итоги трёх кварталов показывали прирост в 18,1%. Последний раз рост объёмов строительства в регионе был зафиксирован в январе этого года – тогда он составил, по данным статистики, 4,7%. С февраля началось падение, которое надеялись прекратить сначала весенними, а потом осенними продажами недвижимости, однако оно продолжается до сих пор.

Сейчас схожая ситуация наблюдается в общем-то по всей стране. По данным Росстата за три квартала этого года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого темпы ввода в строй жилой недвижимости упали в восемь раз: с 31,3% до 3,9%. Причём сокращение объёмов жилого строительства наблюдается во всех федеральных округах (ФО). Хуже всего дела обстоят в Северо-Западном ФО: там показатель упал с 47 до 8%. Сибирский округ в этом списке находится на шестом из восьми возможных (кстати, так же как и по показателям объёмов вводимого в год жилья), темпы ввода сократились с 37 до 16%. Большинство застройщиков работали на заёмные средства, а строящаяся недвижимость для банков сейчас далеко не самый надёжный объект инвестирования.

 Строительные компании не подтверждают снижение объёмов продаж, снижать цены на квартиры они тоже не намерены. Основная доля стоимости квартиры без учёта цены земельного участка и сетей к нему – это стройматериалы, ГСМ и транспортные услуги, которые не слишком подешевели, а прибыль застройщика составляет 20–25% от стоимости нового жилья. Если строительная компания откажется от 10–15% прибыли, то цены снизятся максимум на 8–10%.

 Между тем, по подсчётам риэлторов, сейчас по сравнению с докризисным периодом первичка уже подешевела примерно на 15-20%. И это не предел. Но в любой ситуации надо искать положительные моменты. "Риэлторы и застройщики возмущаются, что у нас творится ужас на строительном рынке. А когда цена квартиры в Иркутске соотносима со стоимостью жилья в Париже, это не ужас? Сейчас цены потихоньку стабилизируются. Это нормально", – замечают в банках. Цены будут падать, они завышены на 30-40%, констатируют и риэлторы.

Эстафету по снижению цен уже перехватили и продавцы вторичного рынка недвижимости. Средняя стоимость квадратного метра пусть медленнее, чем на первичном рынке, но уже начинает снижаться.

 Информация иркутских риэлторов о темпах продаж также расходится с данными застройщиков. С осени у местных продавцов недвижимости, которые весной жаловались на спад спроса, возникла новая проблема: есть люди, готовые приобрести жильё, но теперь банки не дают им денег.

Так как людей, способных расплатиться за недвижимость наличными, не так уж много, продажи в иркутских агентствах резко упали. Впервые за долгое время в Иркутске предложение превысило спрос. В базе ста крупных агентств города в начале года было десять тысяч квартир, а сейчас уже в два раза больше. Что касается покупателей, то если у человека есть наличные и он их может потратить, то самое время покупать квартиру: и выбор большой, и торговаться можно".

Таблица 2. Средняя стоимость жилья в г. Иркутске

2.2 Нормативное регулирование деятельности, связанное с инвентаризацией недвижимости

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13