Дипломная работа: Управление недвижимостью на основе инвентаризации (на примере ОГУП "ОЦТИ - Областное БТИ")
Октябрьский район
прилегает к центру города и считается одним из самых перспективных – сегодня он
является основным местом новой застройки. Цены в Октябрьском районе несколько
ниже, чем в Кировском, но здесь больше новых домов и широкое разнообразие
планировок. Особое место в Октябрьском районе занимает микрорайон Солнечный.
Близость к Иркутскому водохранилищу, развитая инфраструктура ( в районе три
школы – лицей № 47, гимназия № 25 и 21, детская поликлиника, городская
стоматологическая клиника, культурно-досуговый центр) и особый микроклимат
социального окружения –вот те факторы, которые вызывают повышенный спрос со
стороны состоятельных покупателей квартир.
Свердловский район
состоит из микрорайонов – Академгородок, Первомайский, Университетский,
Юбилейный, Синюшина гора, Радужный, Студгородок. Отдаленность от центра – 15-20
мин. Самые дорогие квартиры в Академгородке, Студгородке и Университетском. До
недавнего времени цены на жилье в Свердловском районе были достаточно низкими,
но с развитием транспортной системы и социально-культурной инфраструктуры, а
также в связи с перспективой ввода нового моста через Ангару ситуация
изменилась – сейчас цены в Свердловском районе сопоставимы с ценами в
Октябрьском.
Самым отдаленным от
центра города является Ленинский район (25-35 мин.). Здесь самые низкие в
Иркутске цены на типовое жилье. Район активно застраивается, формируется
инфраструктура удобного "спального" района – появляются новые школы,
супермаркеты, рынки. Ленинский район состоит из двух относительно
самостоятельных частей: Иркутск-2 и Ново-Ленино. Иркутск-2 называют "городком
авиастроителей" - в этой части расположен один из крупнейших авиационных
заводов России. Район отличает развитая инфраструктура: детские сады,
поликлиники, школы, парки, скверы, спорткомплексы. Ново-Ленино – самый большой
микрорайон Иркутска, в то же время – самый отдаленный от центра (30-35 мин.).
Невысокая плотность застройки Ново-Ленино и наличие большого количества
свободных участков позволяет говорить о том, что это самый перспективный район
с точки зрения нового жилищного строительства.
2.1 Характеристика
инфраструктуры рынка
Под инфраструктурой рынка
недвижимости мы понимаем совокупность вспомогательных отраслей (экономических
институтов), обеспечивающих основную деятельность рынка недвижимости.
К таким институтам,
несомненно можно отнести строительные организации, средства массовой
информации, органы местного самоуправления, брокерские и оценочные компании,
индивидуальные предприниматели рынка недвижимости и др.
Рассмотрим основные
институты, составляющие инфраструктуру рынка недвижимости применительно к г. Иркутску.
1. Средства массовой
информации. Город обладает практически всеми средствами массовой информации.
Есть свои телекомпании: "ИГТРК", "Аист", "АС Байкал
ТВ" , радиостанции, печатные СМИ, кроме того, есть возможность выхода в систему
Интернет.
Больше всего к местному
рынку недвижимости относятся печатные СМИ города. В городских газетах
публикуются проблемные материалы, рекламные модули и частные объявления,
имеющие непосредственное отношение к рынку недвижимости.
Можно выделить следующие
основные местные газеты, распространяемые в городе и районе: "СМ Номер
Один", "Дело", "Иркутская Торговая газета". Также раз
в неделю выходят газеты "Все объявления Иркутска", "Из рук в
руки", "Вся недвижимость Иркутска", которые содержат лишь объявления
по объектам недвижимости.
В 2003 году состоялось
открытие первой специализированной выставки "Ярмарка недвижимости".
Конечно, данное мероприятие нельзя отнести к традиционным СМИ, но его
полезность и актуальность на сегодняшний день очевидны. Впервые представители
власти, общественности и риэлторы за 11 лет существования рынка недвижимости
города Иркутска собрались вместе за круглым столом, организованным в рамках
первой ярмарки недвижимости. Наболевших проблем в сфере недвижимости накопилось
столько, что обсудить их все за отведенный час не получилось, только высказать.
Но многим участникам и не требовались ответы на поставленные вопросы, хотелось
быть услышанными. Итог первого круглого стола - после долгих лет молчания
власть наконец-то повернулась к риэлторам лицом.
На сегодняшний день
ярмарка недвижимости это ежегодное мероприятие, участниками которого являются
строительные компании, агентства недвижимости, банки, представляющие
потребителям свои ипотечные продукты, организации, предоставляющие юридические
услуги по операциям с недвижимостью, организации по техническому учету и
технической инвентаризации объектов капитального строительства и т.д. Здесь
участники выставки имеют возможность не только заручиться договоренностями о
сотрудничестве, но и рассказать о себе и о своей работе обычным посетителям,
ответить на интересующие вопросы, дать необходимые консультации.
Местное радио особый
интерес к рынку недвижимости практически не проявляет, а по местному
телевидению выпускается бегущая строка. Но высокие расценки как на радио, так и
на телевидении не позволяют размещать информационные материалы всем желающим.
Поэтому чаще можно услышать объявления лишь крупных строительных организаций.
2. Строительные компании.
Строительный комплекс города представлен следующими крупными строительными
компаниями: ГК "ВостСибСтрой", ОАО ФСК "Новый город", ООО
"Танар", ОАО "Сибавиастрой", ЗАО "Стройконсалт".
Достаточно богат комплекс
по производству строительных материалов: ОАО "Иркутский керамический
завод" - производство строительного кирпича, ОАО "Иркутский завод сборного
железобетона" – производство сборного железобетона, бетонных изделий, товарного
бетона, а также изготовление металлических конструкций, ОАО
"Ангарскцемент" - производство цемента.
Хочется отметить, что
иркутские строительные компании вполне конкурентно способны в сравнении с
другими компаниями, пришедшими в Иркутск из крупных городов. А некоторые из них
имеют свои минизаводы по производству строительных материалов.
3. Финансово-кредитные
учреждения города представлены филиалами крупных банков, таких как:
Газпромбанк, МДМ Банк, ВТБ24, Внешторгбанк, Дальневосточный банк,
Байкалинвестбанк и Сбербанк России.
Кредитуются в банках в
основном застройщики коммерческой недвижимости. Строители жилья финансируют
свои проекты, как правило, за счет средств дольщиков. Правда, и они нуждаются в
дополнительных деньгах, чтобы увеличить темпы и объемы строительства. Между
тем, кредиты для застройщиков жилья в банках почти недоступны: время, когда
необходимы займы - это начальные этапы строительства, но в этот период у 90%
иркутских застройщиков разрешающих документов на объект пока еще нет, как нет и
прав на землю. А у банков разговор короткий: нет документов - нет денег. И
строители идут к альтернативным источникам денег - неформальным кредиторам. Это
компании или физические лица, выдающие займы на условиях, далеких от банковских
- под более высокий процент и на меньшие сроки. Наличие разрешающих документов
для них не имеет значения. Главное - чтобы клиент вовремя вернул долг с
процентами. В среднем "серые" займы для иркутских строителей дороже
банковских на 5 процентных пунктов.
4. Оценочные
компании и индивидуальные оценщики. В городе действует множество фирм,
производящих оценку недвижимости. В данный момент рынок насыщен услугами по
оценке как объектов недвижимости, так и транспортных средств, оборудования,
основных средств фирм, а также услугами по экспертизе отчетов об оценке. Но, к
сожалению, данные услуги не всегда выполняются качественно. Профессионалы рынка
надеются, что исправить ситуацию сможет новый Закон "Об оценочной
деятельности в РФ", который вступил в силу с 1 января 2009г. Данный
документ отменяет лицензирование оценочной деятельности и вводит механизм
саморегулирования. Иными словами, материальную ответственность за деятельность
каждого оценщика будет нести саморегулируемая организация, членом которой он
является. Задача СРО в этом случае - позаботиться о том, чтобы в ее рядах
состояли только добросовестные и компетентные специалисты. Новые правила повысят
профессиональную ответственность оценщика.
5. Риэлторские компании и
индивидуальные брокеры. Особенность Иркутска от других городов в том, что здесь
работают небольшие агентства - в основном ЧП. В последнее время на рынке
произошла интересная реорганизация: открылось много новых агентств. За год-два
общая численность риэлторских фирм увеличилась примерно на четверть. По
различным данным, на сегодняшний день в Иркутске работает около 200 - 350
агентств недвижимости, из них менее 10 крупных. Появление большого числа новых
игроков на рынке недвижимости, в основном, связано с отменой в феврале 2002
года лицензирования риэлторской деятельности.
Не смотря на такой
сильный количественный рост риэлторских фирм, самих риэлторов больше не стало.
Директора новых фирм – это бывшие сотрудники некогда крупных и средних
агентств. Если раньше под крылом крупной компании работало от 30 и более
человек, то на сегодняшний день, таких "гигантов" на рынке не
осталось. В основном работа ведется на уровне оказания брокерских услуг. У
этого процесса есть свои " плюсы", например – специализация агентств.
Один человек не может заниматься всем подряд, и выбирает какое-то основное
направление. Это позволяет выполнять работу более грамотно и качественно. К
тому же, когда есть личная ответственность - ошибок меньше. В будущем возможен
другой виток развития, произойдет обратная реакция, и агентства будут
укрупняться. Одиночки попробуют себя в свободном плавании и вернутся под крыло
средних и крупных агентств. Быть хорошим руководителем, это не то же самое, что
быть хорошим риэлтором.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 |