Дипломная работа: Управление недвижимостью на основе инвентаризации (на примере ОГУП "ОЦТИ - Областное БТИ")
Фактически
решение о постановке или же об отказе принимается на основании рассмотрения и
обработки данных сканированного пакета документов в электронном виде и
результатам загрузки XML –
файла в АИС ГКН установленного в ФГУ "ЗКП". Технический паспорт в
"бумажном исполнении" все это время "мертвым грузом" лежит
в территориальном Управлении Роснедвижимости.
Тем не
менее, именно этот этап (предоставление 3-х экземпляров технического паспорта и
сопутствующей документации) становится базовым (определяющим) весь дальнейший
ход процедуры постановки объекта на государственный технический учет. Именно с
этого этапа строится вся логика дальнейших действий по "Схеме
взаимодействия". Необходимо зафиксировать все предоставленные документы,
обеспечить эту процедуру расписками, оформить заявления и акты и т.д. и т.п. И,
наконец, все это необходимо транслировать по инстанциям. Однако, ни один из
этих промежуточных документов и этапов никоим образом не влияет не качество
предоставляемой информации, от которой зависит: будет ли поставлен объект на
учет или же нет.
Реальное
значение имеет лишь то, что по электронной версии ФГУ "ЗКП"
идентифицирует объект и далее определяет кадастр земельного участка, где этот
объект расположен. На основе всей этой информации в Управлении Роснедвижимости
принимается решение о постановке или же об отказе в постановке объекта на
государственный технический учет, XML – файл вносится в ЕГРОКС. Все остальные процедуры, по сути, носят лишь
второстепенный характер.
В то же
время, для выполнения всех процедур в структурах ФГУ "ЗКП" и
Управления Роснедвижимости должно быть задействовано большое число сотрудников,
которых ещё необходимо обучить. В каждом территориальном управлении нужны
сотрудники для приема, регистрации, для выдачи заверенных реестров переданных
документов и т.д. На данном этапе это не имеет никакого значения. Вся эта
процедура никоим образом не влияет на то, будет объект поставлен на учет или
нет. Решение принимается по пакету документов, предоставленному в электронном виде
в ФГУ "ЗКП" по Иркутской области и только. А в это время в
территориальном Управлении Роснедвижимости пакет документов лежит "мертвым
грузом" и ждет принятия решения, которое принимается в г. Ангарске по
адресу: квартал 103, дом 1.
Отдельно
анализа заслуживает вариант, когда принимается решение об отказе в постановке
объекта на учет.
В этом
случае вся работа по подготовке пакета документов, необходимых для постановки
объекта на учет, и вся деятельность по передаче информации и этих самых
документов теряет смысл, а все трудозатраты были напрасны. Более того:
необходимо
предпринять дополнительные действия для реализации процедуры отказа:
сформировать
реестр по отказам,
передать
решение об отказе,
сформировать
отказное дело и прочее;
необходимо
организовать процедуру возврата ранее принятых документов;
по
регламенту уведомление об отказе делается в устной форме без указания причины
отказа. Для того, чтобы получить информацию о причинах отказа, сотрудники ОТИ
вынуждены делать официальный письменный запрос. На эту процедуру отводится не
менее двух дней;
После
исправления недочетов и ошибок по конкретному объекту всю процедуру приходится
проводить заново;
В случае
если повторное прохождение документов прошло успешно, возникает необходимость
корректировать реестры отказа, а также уничтожать отказные дела;
Не факт,
что после выполнения всей предусмотренной регламентом процедуры отказ со
стороны ФГУ "ЗКП" или Управления Роснедвижимости можно будет признать
правомерным. На сегодняшний день сотрудники ФГУ "ЗКП" и Управления
Роснедвижимости, к сожалению, не могут дать ответа на ряд вопросов, связанных с
постановкой объекта на государственный учет. Например:
О
несоответствии адресов в утвержденном КЛАДР и адресов, указанных в
правоустанавливающих документах,
Абсолютно
не проработан вопрос о постановке на учет линейных объектов, сложных
сооружений, имущественных комплексов и т.п.,
Об учете
двухквартирных жилых домов, имеющих приусадебные земельные участки и прочее.
При
работе по регламентированной "Схеме взаимодействия", в первую
очередь, страдают клиенты, так как процесс получения кадастрового паспорта при
идеальном варианте затягивается на две недели, а в случае отказа по любому
поводу – как минимум на месяц. Затраты ОТИ также возрастают, поскольку даже в
случае незначительных ошибок нужно переформировать весь пакет документов или
перепечатать все экземпляры технических паспортов. Тонны бумаги будут уходить в
корзину, а клиенты месяцами ждать свои паспорта.
3.
Предложения по совершенствованию инвентаризации на рынке недвижимости
3.1 Основные
проблемы, связанные с инвентаризацией недвижимости
Для
профессиональных сообществ землеустроителей и инвентаризаторов в 2008 г.
Федеральным законом было введено два понятия, каких не знала еще история
российского учета недвижимого имущества: "кадастровые инженеры" и
"саморегулирование кадастровой деятельности".
Особенностью
кадастровых инженеров является фактическое слияние в одном лице обеих
предшествующих специальностей – и землеустроителя, и инвентаризатора.
На
сегодняшний день ни одна из этих специальностей не подлежит лицензированию,
поэтому налицо тенденция к добровольности участия в саморегулируемых
организациях. Но не все так просто, как кажется.
Землеустроительные
работы проводятся на основании данных геодезических измерений и вычислений, поэтому
все землеустроительные компании и частные землеустроители сегодня имеют
лицензии на производство геодезических и картографических работ, которые выдает
Роскартография.
Вместе с
тем, с 2010 года проведение кадастровых работ в отношении зданий, сооружений,
помещений и объектов незавершенного строительства также будет основано на
геодезических работах. Это следует из ст. 41 п. 5 Федерального закона "О
государственном кадастре недвижимости".
Теперь
рассмотрим, какие требования государство предъявляет к кадастровому инженеру. С
одной стороны, двери распахнуты настежь: кадастровым инженером может быть любой
несудимый гражданин Российской Федерации, получивший высшее образование в любом
аккредитованном ВУЗе страны. И даже необязательно высшее – можно и среднее
техническое, но полученное уже в ограниченном количестве бывших ПТУ, а ныне
колледжей.
С другой
стороны, кадастровый инженер – это процессуальное лицо, наделенное огромной
ответственностью и должное выполнять массу обязанностей. Чтобы исполнить эти
обязанности как следует, кадастровый инженер должен разбираться в правовом поле
гражданского, градостроительного, жилищного, земельного, водного, лесного,
воздушного, административного и иного законодательства, уметь выполнять
геодезические измерения при помощи современных электронных и спутниковых
приборов, обрабатывать эти измерения на сертифицированном программном
обеспечении, оценить их точность, построить картографическое изображение
объекта недвижимости. Кадастровый инженер единственный несет ответственность за
правильность процедуры согласования границ земельного участка и отвечает за это
своим аттестатом и имуществом. Для этого кадастровому инженеру даны
определенные полномочия – устанавливать личность заинтересованных лиц,
проверять их паспорта, изучать и оценивать юридическую силу
правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на объекты недвижимости,
принимать решение об установлении границ земельного участка в случае земельного
спора.
Не много
ли и полномочий, и обязанностей для человека со средним специальным или,
например, с медицинским образованием?
Поэтому
сегодня с уверенностью можно сказать, что кадастровая деятельность в том виде,
в котором ее видит государство, в обязательном порядке должна регулироваться, и
не только путем лицензирования части работ, входящих в ее состав.
Однако,
на сегодняшний день руководители ОТИ проблеме воспитания качественных кадров
кадастровых инженеров почти не уделяют внимания, т.к. почти все оно посвящено
проблеме постановки объектов недвижимости на государственный учет.
До
вступления в силу Федерального Закона "О государственном кадастре
недвижимости" постановка объектов капитального строительства на
технический учет осуществлялась по отработанной годами схеме. Каждая из
организаций, участвующих в этой схеме, четко выполняла свои функции и даже
имела возможность идти навстречу клиенту.
Но с 1
июля 2009 года процесс постановки объекта на учет претерпел изменения. Эти
изменения носят как положительный, так и отрицательный характер. Основным
преимуществом принятия Закона является создание единой базы данных всех
объектов капитального строительства, находящихся на территории Российской
Федерации. Однако, как это и бывает при нововведениях, сразу возник ряд
проблем.
К
сожалению, на сегодняшний день этих проблем гораздо больше, чем преимуществ. Назовем
самые острые из них:
1. Увеличился
срок изготовления паспорта на объект недвижимости.
При
анализе регламентированной "Схемы взаимодействия" в п. 2.3 было
сказано, что после принятия нового Закона срочность выполнения технического
паспорта потеряла свою актуальность. Данную предпосылку можно считать
первостепенной и основной.
Во-вторых,
решение об отказе в постановке на государственный учет принимается на много
чаще, чем альтернативное решение. Повторимся, что отказ в постановке объекта на
учет откладывает момент выдачи готового кадастрового паспорта на руки клиенту
еще как минимум на 10 дней. Конечно, на начальном этапе работы отказов в
постановке на учет не избежать, но зачастую причины отказа не обоснованы ни с
технической, ни с правовой точки зрения. Примером данной предпосылки является
недавний отказ ФГУ "ЗКП" в постановке на учет объекта недвижимости с
сопутствующим обвинением ОГУП "ОЦТИ – Областное БТИ" в подделке
документов. Причиной такому выводу послужило некорректное изображение
сканированной копии технического паспорта. Как следствие – недовольство со
стороны клиентов. большой срок выполнения заявки (отмена срочности, частые
отказы в регистрации, при постановке квартиры сначала поставить дом)
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 |