Дипломная работа: Совершенствование процесса управления муниципальной недвижимостью города Иркутска
Передача
муниципального имущества различным организациям для использования на условиях
договора аренды являлась одним из важнейших видов непосредственной
хозяйственной деятельности муниципалитетов - надежным источником пополнения
местного бюджета и действенным инструментом экономического развития территории.
Наиболее распространена аренда муниципального недвижимого имущества: зданий,
помещений, земельных участков. Значительно реже заключаются договоры аренды
движимого имущества и уже совсем редко аренда действующих муниципальных
предприятий. Серьезной проблемой для муниципального арендодателя является
крайне неудовлетворительное состояние муниципальной недвижимости. Кроме
естественного для арендаторов текущего ремонта, им приходится заботиться о
кровле, системе отопления, фасадах. Т.е. осуществлять капитальные вложения в
муниципальную собственность. Чтобы заинтересовать в них арендаторов,
предлагаются системы стимулов:
·
освобождение от
арендной платы в объеме 10 - 30 % от сметной стоимости произведенных работ;
·
увеличение срока
действия договора аренды в зависимости от объема произведенных работ;
·
возможность
возмещения произведенных затрат при расторжении договора аренды.
Освобождение
от арендной платы на весь период ремонта (или весь объем сметной стоимости
капитальных затрат) нецелесообразно: существенны потери бюджета, арендатор
теряет стимул к сокращению затрат и сроков ремонта, сметная стоимость ремонта
чаще всего не соответствует его рыночной стоимости. Кроме аренды, ГК
предоставляет собственникам (в том числе и муниципалитетам) еще немало способов
управления имуществом без его отчуждения. Очень интересные результаты дает
передача имущества в доверительное управление коммерческим организациям.
Серьезные перспективы может открыть совсем не освоенный механизм коммерческой
концессии. Таким образом в сфере непосредственной хозяйственной деятельности у
муниципалитетов очень широкие возможности. Приватизация муниципальной
собственности является одним из наиболее важных элементов, обеспечивающих
укрепление экономической основы местного самоуправления в условиях рыночной
экономики. Федеральный закон «Об общих принципах…» гласит, что порядок и
условия приватизации муниципальной собственности определяются населением
непосредственно или представительными органами муниципального образования.
Доходы от приватизации муниципальной собственности в полном объеме поступают в
местный бюджет. [27] Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 123-ФЗ «О приватизации
государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в
Российской Федерации» определяет основные способы приватизации муниципального
имущества:
1)
продажа
муниципального имущества на аукционе, в том числе акций созданных в процессе приватизации
открытых акционерных обществ на специализированном аукционе;
2) продажа муниципального имущества на
коммерческом конкурсе с инвестиционными и (или) социальными условиями;
3) продажа акций, созданных в процессе
приватизации открытых акционерных обществ их работниками;
4) выкуп арендованного муниципального
имущества;
5)
преобразование
муниципальных унитарных предприятий в открытые акционерные общества, 100% акций
которых находятся в муниципальной собственности;
6)
внесение
муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы хозяйственных
обществ;
7) отчуждение находящихся в
муниципальной собственности акций созданных в процессе приватизации открытых
акционерных обществ владельцами муниципальных ценных бумаг, удостоверяющих
право приобретения таких акций.
Впервые
комитеты по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) были обозначены в законе
РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ», где
комитетам отводилась роль органа приватизации муниципальной собственности. В
соответствии с упомянутым законом комитетам придавались некоторые черты,
отличающие их от традиционных структур местной администрации, а именно:
·
председатель
комитета по должности становился заместителем главы администрации;
·
комитеты
наделялись правами юридического лица;
·
деятельность
комитетов осуществлялась за счет части средств, вырученных от приватизации. [31]
С
самого начала круг обязанностей КУМИ не ограничивался подготовкой объектов к
приватизации. На них было возложено:
·
выполнение
программы демонополизации (коммерциализации) сферы розничной торговли, бытовых
услуг, общественного питания с созданием вместо единых торгов и трестов
множественности юридических лиц - муниципальных предприятий;
·
оформление прав
муниципальной собственности на предприятия, движимое и недвижимое имущество;
·
инвентаризация
муниципального имущества;
·
создание на базе
принятого в муниципальную собственность имущества структуры муниципальных
предприятий и учреждений и закрепление за ними муниципального имущества на
праве хозяйственного ведения и оперативного управления.
Работа
по подготовке муниципальных объектов к приватизации включала в себя решение
следующих задач:
·
оценка объекта
приватизации (в том числе оценка финансово-экономического состояния,
недвижимости, ликвидности);
·
разработка
конкурсных условий (в том числе необходимость сохранения или изменения вида
деятельности приватизируемого предприятия, правопреемство покупателя по его
правам и обязанностям, отношения с трудовым коллективом и т. д.)
·
выбор способа
приватизации;
·
обеспечение
конкуренции между покупателями муниципального имущества.
Все
перечисленное КУМИ приходилось делать без каких-либо инструкций из областного
центра, работая «с листа» по совершенно новым, только что опубликованным
нормативно-правовым документам. Выше названные особенности комитетов и виды
выполняемых ими работ требовали от работников комитетов профессиональных
навыков, не ведомых ранее работникам местных администраций. Необходимость учебы,
наличие финансовых возможностей, организация Госкомимущества обучающих
семинаров, обмена опытом и сети учебных центров создали благоприятную основу
для повышения квалификации работников КУМИ. Первыми в новейшей истории России
именно комитеты по управлению имуществом начали работу с иностранными
консультантами по созданию методической базы реформирования местной экономики.
Таким образом, в местных администрациях появились органы относительно
самостоятельные, профессионально подготовленные, вовлеченные в процессы
рыночных реформ и оперирующие сугубо рыночными понятиями (цена, конкурс,
договор), имеющие налаженные рабочие контакты с нарождающимся классом
предпринимателей. Комитетами наработана основательная практика защиты интересов
муниципального образования через суд. В построенных по отраслевому принципу
местных администрациях, КУМИ является межотраслевым органом, что само по себе
обозначает его ведущую роль в системе муниципального управления. В части
муниципальных образований КУМИ привлечены к решению земельных вопросов, что
совершенно естественно, так как земля также является муниципальным имуществом.
Наработанная комитетами практика работы с объектами недвижимости (договоры
купли-продажи и аренды, обусловленные параметрами использования,
обязательствами покупателей и арендаторов по реконструкции и содержания
объектов, конкурсы по продаже права собственности и права аренды, претензионная
и судебная практика) полностью применима в решении земельных вопросов.
Практически купля-продажа и аренда муниципальной недвижимости может оформляться
единым договором (земельный участок плюс здание или помещение). В большинстве
муниципалитетов на кадровой и технической базе КУМИ созданы органы регистрации
юридических лиц и недвижимости; представительства агентств по банкротству;
структуры по поддержке предпринимательства и работе с инвесторами; и, наконец,
подразделения по разработке стратегических программ развития муниципальных
образований. Комитеты по управлению имуществом с готовностью и знанием дела
подключаются к вопросам конкурсного размещения муниципальных заказов, к
реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Можно заключить, что
возможности для создания и укрепления собственной экономической основы у
местного самоуправления имеются. Органы местного самоуправления обязаны
осуществлять контроль за полнотой и своевременностью поступления средств от
покупателей объектов приватизации, обеспечить учет поступающих средств по
каждому проданному объекту, предоставлять налоговому органу по месту
расположения сведения о поступлении средств в местный бюджет, то есть они
должны организовать процесс приватизации имущества. В июне 1995 года по
инициативе Новосибирского комитета по управлению имуществом в рамках Ассоциации
Сибирских и Дальневосточных Городов было проведено совещание представителей КУИ
городов Сибири, Дальнего Востока и Урала по вопросам управления муниципальным
имуществом. К этому времени процесс массовой приватизации муниципального
имущества практически завершился и на первый план вышли вопросы эффективного
управления городской собственностью, поэтому совещание в Новосибирске вызвало
большой интерес. Участие в нем приняли 83 представителя из 38 городов Сибири,
Дальнего Востока и Урала. Совещание было настолько актуальным и плодотворным,
что его участники решили сделать его ежегодным, а для его подготовки и
координации работ комитетов создали при АСДГ постоянно действующую секцию
“Проблемы приватизации и управления муниципальным имуществом”. В состав
правления секции вошли представители Новосибирска, Омска, Томска, Сургута,
Новокузнецка, Елизово, Улан-Удэ, Иркутска. Главная цель создания секции -
широкий обмен имеющимся в городах опытом, совместный поиск эффективных решений,
выработка общей согласованной позиции по тем вопросам, которые либо
недостаточно проработаны законодательством, либо в нормативных актах имеются
противоречия. Управление собственностью - один из важнейших аспектов
муниципальной деятельности. Доля платежей от использования муниципальной
собственности в доходах местных бюджетов из года в год возрастает, хотя и
остается значительно ниже, чем в зарубежных странах. Сейчас, когда этап
массовой приватизации собственности в России завершился, на первый план в
городах выходят вопросы эффективного управления муниципальной собственностью. АСДГ
была в числе пионеров изучения проблем управления собственностью, обобщения и
распространения опыта городов Сибири и Дальнего Востока по их решению. С этой
целью в составе АСДГ 5 лет назад была образована секция управления
муниципальным имуществом. В управлении имуществом, как может быть ни в одной
другой сфере муниципальной деятельности, важен комплексный взгляд на вещи,
сочетание правовых, экономических и социальных аспектов. В комитетах по
управлению имуществом должны быть сильные и юридические, и экономические подразделения
и они должны взаимодействовать с муниципальными органами, отвечающими за
социальную политику. Только такая совместная работа позволит находить наиболее
эффективные решения. Другая сторона комплексного подхода к управлению
имуществом связана с общим понятием недвижимости. Градостроительство или еще
шире - градоустройство - это, по сути, процесс развития и наращивания городской
собственности для решения социальных задач. Управление недвижимым имуществом не
может рассматриваться также в отрыве от управления городской землей как основой
недвижимости. К этому толкает и предстоящая замена трех налогов [на землю, на
имущество физических лиц, на имущество юридических лиц] на единый налог на
недвижимость. В администрациях ряда городов уже созданы единые структурные
подразделения по управлению недвижимостью и, этот опыт заслуживает изучения и
распространения. АСДГ не может стоять в стороне от этих тенденций. Секция
управления имуществом -одна из лучших в АСДГ по уровню организации и
эффективности своей работы. По итогам деятельности органов по управлению
имуществом городов АСДГ за 2002 и 2003 года просматривается рост размера
полученных денежных средств от аренды нежилых помещений и имущества и от
приватизации нежилых помещений и имущества. (Таблица 1.1). Это говорит о
положительном обмене опытом. АСДГ постоянно проводит заседания правлений
секций, уже были практически во всех городах. Ежегодно проводится совещание –
итоговое, где подводятся итоги работы секций, идет обобщение, издаются
сборники, даются рекомендации, резолюции. Участники семинара делятся опытом.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29 |