Дипломная работа: Проблемы реализации региональной жилищной политики (на примере Администрации города Серпухова)
- повышение возможностей
граждан по приобретению жилья, т.е. увеличение платежеспособного спроса на
рынке жилья.
Общий объем жилищного
фонда России - 2,85 млрд. кв. м (19 млн. жилых строений).
В Серпухове уровень
обеспеченности жильем в Серпухове - 20 кв. м. на 1 жителя. Особенности
застройки: Много ветхих 2-3-этажных домов. 4- и 5-этажная хрущевская панель и
кирпич, 9-12-этажная панель и кирпич 1970-1980-х г. г. Застройка 1990-х-2000-х
г. г. (преимущественно массовая, от 7 до 17 эт., панель московских и серпуховских
серий и монолит-кирпич). Кварталы индивидуальных домовладений.
В рамках переселения из
ветхого жилья будет переселено: к 2007 году - 427 человек, в 2008 году - 221
человек, в 2009 году - 203 чел, в 2010 г. - 188 человек.
Вместе с тем в Серпухове
активно ведется строительство нового жилья, и эти темпы не будут снижены. До
2010 года предполагается ввод нового жилья в объеме 230 тысяч кв. м. в
Северном, Центральном микрорайонах города, в Занарье и в поселке им. Ногина. А
к 2015 году будут введены еще 230 тыс. кв. м. жилой площади.
Падение объемов
строительства жилья связано с тем, что в условиях перехода к рынку доля
капитальных вложений государства в данный сектор экономики сократилась с
85 процентов в конце 80-х годов до 20 процентов в настоящее время. При
этом до сих пор не сформированы механизмы, обеспечивающие приток необходимого
объема внебюджетных инвестиций. Главная причина - в административных и
бюрократических барьерах, препятствующих внедрению рыночных механизмов в
инвестиционно-строительную деятельность.
Велика зависимость
инвесторов и строителей от местных администраций при выделении земельных
участков под застройку. Требуют срочного решения проблемы, связанные с
получением исходно-разрешительной документации (ИРД), согласованием и
проведением экспертиз градостроительной и проектной документации. Не
применяются конкурентные процедуры предоставления участков на торгах. От подачи
заявки на предоставление земельного участка под строительство до утверждения
акта приемки объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права на
объект недвижимости проходит от 1,5 до 3,5 лет. В этом процессе может быть
задействовано от 25 до 40 различных инстанций, в которых надо получить до 2
сотен подписей. Все это в конечном итоге приводит к удорожанию строительства и
повышению цены продаваемого жилья. В настоящее время наблюдается устойчивый
рост цен на жилье на первичном и вторичном рынках, например, только за
2009 год в г. Серпухове цены выросли на 26 процентов, а в Москве - на
45 процентов. Средняя цена на первичном рынке в 2-3 раза превышает
себестоимость строительства. Цена на вторичном рынке приближается к цене на
первичном рынке, что свидетельствует о дефиците жилья.
Система ипотечного
жилищного кредитования разворачивается, но пока годовой суммарный объем кредитов -
менее 10 млн. рублей. Составной частью системы ипотечного жилищного
кредитования являются надежные и прозрачные в финансовом отношении механизмы
накопления средств гражданами в целях приобретения жилья. Однако при
существующей законодательной базе подобные схемы, в том числе схемы долевого
участия в строительстве и жилищно-накопительные кооперативы, обладают
повышенными рисками для граждан, поскольку отсутствуют механизмы, гарантирующие
возвратность вложенных ими средств. Все это привело к тому, что в Серпухове:
- состоят в очереди на
улучшение жилищных условий 8,6 процента семей;
- время ожидания в
очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами составляет 15-20
лет;
- количество желающих
улучшить жилищные условия составляет 61 процент семей;
- общая потребность в
жилье составляет порядка 55 процентов имеющегося фонда;
- за 2009 год улучшили
жилищные условия 0,7 процента желающих.
Из-за резкой
дифференциации населения по уровню доходов решение жилищной проблемы для
большинства желающих является более чем затруднительным. При этом в очереди
стоят не только малоимущие, но и те, кто в состоянии самостоятельно с
использованием кредита либо с частичной помощью государства приобрести жилье.
В жилищном
законодательстве существуют несомненные пробелы, сдерживающие:
1) спрос на рынке жилья,
в том числе:
- все еще достаточно
высоки процентные ставки по ипотеке (11-13 процентов);
- высокие цены на жилье;
- смешанный состав
очереди на получение социального жилья;
- высокие ограничения в
области определения жилищных прав;
2) предложение на рынке
жилья, в том числе:
- большое количество
согласований исходно-разрешительной документации;
- отсутствие земельных
участков с инфраструктурой и процедур доступа к этим участкам.
По оценкам экспертов
наиболее тяжелая ситуация в этом вопросе сложится в 2012 году, поэтому
муниципалитету необходимо уже сегодня приступать к его решению.
В основной своей части
сектор жилищного строительства приватизирован - 90 процентов
строительных организаций являются частными компаниями. Требования рынка
обусловили переход строительного комплекса на новые, более прогрессивные
конструкционные системы, включая уменьшение доли крупнопанельного строительства
в пользу кирпичного, каменного, монолитного и сборно-монолитного.
Для существенного
увеличения объемов и качества жилищного строительства, формирования рынка
доступного жилья необходимо снять существующие организационные,
административные и нормативные правовые ограничения.
Новая редакция
Градостроительного кодекса Российской Федерации наряду с Земельным кодексом
Российской Федерации и другими федеральными законами должна обеспечить
комплексность и взаимосогласованность норм, регулирующих деятельность по
территориальному планированию, подготовке и реализации инвестиционных проектов в
сфере жилищного и иного строительства. Снять препятствия по инвестированию в
недвижимость и жилищное строительство, урегулировать деятельность в этой сфере
государства, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц.
Сформировать правила землепользования с целью застройки на территории
муниципального образования.
Более полутора десятков
законопроектов направлены на снятие ряда существующих ограничений и развитие
системы ипотечного жилищного кредитования и привлечение инвестиций в жилищное строительство,
уменьшение транзакционных издержек, в том числе за счет отмены нотариального
удостоверения договора ипотеки (сегодня - 1,5 процента от суммы
сделки), формирование кредитных историй и системы страхования ипотечных
кредитных рисков.
Формирование и реализация
государственной политики, направленной на решение жилищной проблемы, в
настоящее время определяется федеральной целевой программой "Жилище"
2002-2010 гг. на которую ориентируется и администрация г.Серпухова. Программа
устанавливает основные количественные приоритеты: сокращение времени ожидания в
очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами с 15-20 лет
до 5-7 лет, а также обеспечение уровня доступности приобретения жилья, при
котором средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. метра
будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за 3
года.
В настоящее время Региональная
целевая программа включает 9 подпрограмм:
1. "Государственные
жилищные сертификаты";
2. "Обеспечение
жильем граждан Российской Федерации, подлежащих отселению;
3. "Переселение
граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного фонда";
4. "Реформирование и
модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации";
5. "Обеспечение
жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф";
6. "Обеспечение
жильем беженцев и вынужденных переселенцев в Российской Федерации";
7. "Обеспечение
жильем молодых семей";
8. "Обеспечение
жильем граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним
местностей";
9. "Мероприятия по
обеспечению жильем отдельных категорий граждан".
В 2004 году закончился
первый этап этой Программы. Прошедший трехлетний период можно назвать
предварительным этапом, в процессе которого было разработано большинство
подпрограмм, накоплен первый опыт их практической реализации и координации.
Программа финансируется и выполняется с превышением плановых показателей.
Однако ясно определились и основные недостатки:
- дефицит федеральных
бюджетных ассигнований на выполнение обязательств государства по обеспечению
жильем граждан России;
- отсутствие концентрации
федеральных бюджетных ассигнований на главных направлениях, их распыление по 9
подпрограммам, 5 государственным заказчикам, по всем регионам;
- отсутствие консолидации
бюджетных ассигнований федерального, регионального и муниципального уровней;
- слабое использование
внебюджетных источников финансирования Программы, в том числе личных средств
граждан;
- отсутствие конкретных
мероприятий, направленных на увеличение объемов жилищного строительства.
С 2005 года начался
второй основной шестилетний этап Программы. С целью повышения ее эффективности
предлагается:
- изменить акцент
Программы, подчеркнув направленность на решение проблемы формирования и
развития рынка жилья;
- учесть в тексте
Программы вопросы, связанные с принятием пакета законопроектов, направленных на
развитие рынка доступного жилья, а также необходимость разработки и принятия
нормативных актов федерального и регионального уровней с целью реализации
указанного пакета законопроектов;
- выделить в Программе два основных блока подпрограмм, имеющих цель:
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 |