Дипломная работа: Проблемы реализации региональной жилищной политики (на примере Администрации города Серпухова)
Налаживанию партнерских
связей между производственными и банковскими структурами способствует процесс
формирования финансово-строительных групп, которые должны стать
структурообразующей основой регионального строительного комплекса. Но эти
группы только зарождаются, их развитие пока сдерживается осторожным отношением
к кооперации финансовых и страховых компаний [23].
Это свидетельствует об
актуальности государственных гарантий кредитования для понижения финансовых
рисков. Но принимаемые в последнее время законы, данные риски нередко
усугубляют. Так, пытаясь защитить права дольщиков, Госдума принимает законы,
обязывающие банки вернуть им не только вклады, но и штрафы за нарушение сроков
ввода жилья. В ответ банки ограничивают кредитование строительства, а на плечи дольщиков,
в конечном счете, ложатся все риски, которые они не в состоянии контролировать,
прежде всего, риск, что жилье не будет сдано в эксплуатацию [20]. Причины
данного феномена разнообразны: во-первых, срыв сроков строительства бывает
вызван во многих случаях не только недобросовестностью застройщиков, но и
ростом стоимости строительных материалов и пр.; во-вторых, дольщики -
экономически более незащищенная группа, чем финансовые и строительные компании.
Монополизм смежной с
жилищным строительством промышленности строительных материалов является одним
из самых чувствительных «узких мест» строительной индустрии. Его можно
проиллюстрировать примером крупнейшего монополиста данной отрасли - компании
«Евроцемент», которая контролирует 46% всех мощностей страны по производству
цемента, в том числе 81% мощностей Центрального федерального округа. Монополизм
производителей оборачивается настоящей ценовой атакой «на карманы» застройщиков
жилья. Цены на цемент за восемь месяцев 2009 г. выросли более чем на 90%, на
металл - не менее чем на 40%, на изделия из цветных металлов - более чем вдвое,
на металлопрокат - на 60-100%. При таких монопольных преимуществах компаниям,
производящим строительные материалы, с развитием самого производства и тем
более удешевлением продукции можно не торопиться.
Монополизм в строительной
индустрии проявляется и в том, что нередко городские власти отдают площадки под
застройку двум-трем особо «приближенным» компаниям и аффилированным с ними
структурам, которые диктуют цены на жилье и извлекают монопольную прибыль [29].
Наличие такой практики признал и Д. Медведев, назвавший ее локальным
монополизмом, то есть формированием муниципалитетами собственных пулов
застройщиков, куда не допускаются независимые компании [35]. Поэтому необходимо
формирование подлинно открытых конкурсов застройщиков.
В этой ситуации не
призывы, что строить надо больше, а кардинальное усиление государственного
антимонопольного контроля строительной индустрии становится одним из
необходимых условий повышения доступности жилья [37]. Другими антимонопольными
условиями могли бы стать также требующие государственного регулирования меры по
восстановлению и введению новых мощностей и импорту за счет финансовых резервов
государства дефицитного оборудования и стройматериалов, нехватка которых
продолжает тормозить строительство жилья. Локальный монополизм может быть
минимизирован обеспечением на конкурентной основе финансовыми ресурсами
жилищного строительства в объеме реальной потребности, обусловленной наличными
трудовыми, материальными ресурсами и проектно-сметной документацией на
конкретные объекты [19].
Весомыми причинами
подорожания жилья являются договоры с организациями энергоснабжения,
получающими свою долю за развитие инженерных сетей, и введенная с 2008 г. плата
застройщиков за подключение новостроек к энергосетям. Эта часть себестоимости
жилья, зависящая от услуг естественных монополий, тоже постоянно растет, так
как увеличиваются не только цены на стройматериалы, но и энергетические тарифы.
А в совокупности «пресловутые сборы» - подключение к коммуникациям, право аренды
и т.д. составляют до 47% стоимости жилья. Данная проблема рассматривается
экспертами как еще один тромб проекта доступного жилья, который требует не
только антимонопольного, но и антикоррупционного регулирования. Его обеспечение
государством, привело бы к падению цен на жилье не менее чем втрое [10].
Более глубокие
исследования вопроса о естественных монополиях и ценах на их услуги,
учитывающие достижения отечественной и зарубежной науки и мировой опыт, дают
основания считать, что проблема регулирования деятельности компаний -
естественных монополистов - выходит за рамки антимонопольного контроля. Для
этих компаний «точка зрения инвестора», то есть минимизация финансовых рисков
объективно противоречит экономической (устойчивое инвестиционное развитие) и
социальной (качество и доступность услуг для населения) эффективности. Но в
настоящее время даже на обсуждение проблемы об организации инфраструктурных
сетей по типу общественного сектора экономики и опоры их развития на
общественные (государственные и муниципальные) инвестиции фактически наложено
табу [29]. Однако без ее и обсуждения, и решения едва ли удастся сдерживать
рост соответствующих тарифов, чтобы ограничить инфляцию, удорожание жилья и
жилищно-коммунальных услуг.
Строительству жилья
препятствуют также барьеры, связанные с доступом к земельным участкам и
землепользованием. Некомплексный характер управления землепользованием и упор
на фискальную составляющую привели к тому, что цены на землю для жилищного
строительства и других объектов социальной сферы стали областью монопольного
манипулирования, как государственного, так и частного. Интересы концентрируются
на присвоении ренты без учета эффективного использования земельных ресурсов и
согласования позиций сторон. Это провоцирует радикальные и диаметрально разные
предложения экспертов по поводу прав пользования землей.
Но поскольку ценность
земли (особенно в городах) как не воспроизводимого экономического и социального
ресурса намного больше, чем важность обеспечения кредитов для инвесторов, то
она предоставляется им на правах краткосрочной аренды. С помощью повышающих
коэффициентов арендной платы эта форма землепользования мобилизует их также на
выполнение обязательств по срокам строительства, чего не гарантирует бесплатное
пользование. По закону доступ застройщиков к земельным участкам реализуется
только на открытых аукционах, которые должны «перекрыть воздух» практике
бюрократического протекционизма по отношению к «своим» строительным компаниям.
Этот закон выполняется далеко не всегда. Поэтому не только правовой, но и
общественный контроль его исполнения также является антимонопольной мерой.
В соответствии с
Градостроительным кодексом в городских поселениях основой для выделения
земельных участков под строительство становится генеральный план развития
муниципалитетов и согласованные с ним правила землепользования и застройки.
Теперь они должны опираться на градостроительное зонирование как метод
регулирования землепользования и развития городов, в рамках которого
разрабатывается порядок отвода земель под строительство жилых, инфраструктурных
и иных объектов. Этот метод, позволяя устанавливать по районам города
допустимые виды использования земли и количественные ограничения на размещение
объектов недвижимости, способствует уменьшению бюрократического произвола и
издержек прежней разрешительной системы.
Однако пока кардинальная
модернизация нормативной базы не предусматривается, а проблема сложности
подготовки соответствующей документации решается так, что обязательное введение
градостроительного регламента предусмотрено только с 2010 г., завершающего
действие национального проекта и программы «Жилище». До этого периода
муниципалитеты могут использовать старый генплан и зонирование только отдельных
территорий. То есть прирост жилого фонда в значительной мере будет опираться на
устаревшие правила и пролонгировать негативные тенденции строительства. Они
проявились в искажении облика городов, нарушении регламентов этажности и
плотности застройки, повышении нагрузки на инженерные сети и транспортные
артерии, уменьшении открытых пространств и т.п. [19]. Кроме того, постановка
вопроса о пересмотре нормативной базы откладывается, актуальность переработки
подменена увеличением времени ее освоения.
Территориальные планы,
пишут В. Любовный и О. Пчелинцев, должны базироваться не на текущих
потребностях расшивки «узких мест», а на прогнозах социально-экономического
развития [29]. В противном случае возможны нежелательные последствия, так как
без прогнозной оценки «закрепление» территорий за тем или иным инвестором или «узаконенное»
зонирование могут лишить субъекты РФ, города и другие муниципальные образования
нормального развития на перспективный период. Возникновению таких последствий
способствует Градостроительный кодекс, в котором практически не содержится
указаний на временнόй период для составления территориальных планов.
К не менее значимым
препятствиям реализации проекта доступного жилья следует отнести непрозрачность
строительных компаний, у которых часто нет ни конкретных бизнес-планов, ни
прозрачных финансовых потоков, что осложняет работу с ними кредитных и
страховых организаций. В результате трудно проводить качественную экспертизу на
проектной стадии и контролировать производственный цикл. Но без достижения
прозрачности строительного бизнеса невозможно внедрение пока отсутствующей
системы государственных гарантий инвесторам, которая могла бы привлечь к
строительству жилья и иностранных застройщиков. Эта же причина мешает открытой
конкуренции строительных компаний и потворствует административным преференциям.
Следует также отметить,
что на региональном и муниципальном уровнях в жилищную программу включен
перечень ее адресатов. Если подготовке программы недостает открытости и
публичности, то категории этих адресатов, в том числе получателей льготных
ипотечных кредитов, определяются административными методами, не всегда
учитывающими их экономические и социальные позиции. Эти методы, как признают
специалисты, потворствуют бюрократическому произволу, тогда как поддержка
льготных категорий ложится тяжелым бременем на бюджеты [24]. Это вновь
свидетельствует о необходимости открытого характера всей практики принятия и
выполнения решений в области жилищной политики.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 |