Дипломная работа: Земельные ресурсы Казахстана
S – площадь земельного
участка.
Для оценки
земельных участков, застроенных коммерческими объектами, возможно использование
техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок.
Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям,
построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления,
отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия
всех затрат приписывается земельному участку.
Техника расчетов доходным методом сложна, т. к. доходы
распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации
зависит от состояния экономики, особенно финансовой системы и правового
регулирования земельного рынка. Использование подхода требует проведения
широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки
капитализации.
В странах с
развитой рыночной экономикой при оценке земли по возможности применяют все 3
подхода. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится
исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении этих
данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более
полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли,
рассчитанной разными методами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на
несбалансированность земельного рынка.
На основе
вышеизложенных классических методов разработаны, по отношению к земле – как
части недвижимости, соответствующие модификации методов.
Эти методы
используются в зависимости от имеющихся исходных условий и конъюнктуры рынка.
При определении нормативной цены (базовой ставки) они могут дополнять ведущий затратный
метод для его корректировки и объективизации.
3.
Особенности оценки земель различного назначения
3.1
Кадастровая оценка земель городов и населенных пунктов
В последнее
время особую актуальность приобрела кадастровая оценка земельных участков для
городов республики. Рассмотрим подробнее оценку городских земель, в частности,
оценку земель города Алматы.
К категории
земель населенных пунктов относятся земельные участки, предоставленные для
развития городов, поселков, аулов, сел и других поселений.
В соответствии
с Земельным кодексом Республики Казахстан в состав земель населенных пунктов
могут входить земли:
1) жилой
застройки;
2)
общественно-деловой застройки;
3)
производственной застройки;
4)
транспорта, связи, инженерных коммуникаций;
5) особо
охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и
историко-культурного назначения;
6) водоемов и
акваторий;
7)
сельскохозяйственного использования;
8) общего
пользования, занятые и предназначенные для занятия площадями, улицами,
тротуарами, проездами, дорогами, набережными, парками, скверами и иными
объектами, предназначенными для удовлетворения нужд населения;
9) резервные
и иные, не вовлеченные в градостроительную деятельность, предназначенные для
территориального развития населенного пункта и развития личного домашнего
(подсобного) хозяйства;
10)
специального назначения, выделяемые для размещения крематориев,
скотомогильников, свалки бытовых отходов и иных объектов, использование которых
невозможно без установления специальных нормативов и правил;
11)
предоставленные для нужд обороны и иного режима использования.
Концентрация
в городах населения и производства делает городские земли уникальным ресурсом.
В связи с этим Агентство Республики Казахстан по управлению земельными
ресурсами приводит нам следующие данные. Занимая лишь 1% общей территории
страны, они сосредотачивают более 70% населения, свыше 80% основных
производственных фондов, почти 97% финансово-кредитных (бизнес) центров,
корпораций, национальных компаний и т.п. Здесь же формируются основные
социальные, производственные, информационные и управленческие связи. Именно в
этом причина сильной привлекательности городов, имеющих мощный
многофункциональный потенциал. Это создает для пользователя городских земель
особо благоприятные условия предпринимательства, чем объясняется значительный
спрос на такие земли.
Ценность
городских земель заключается в их способности приносить дополнительный доход.
Для определения этого дохода проводится их кадастровая оценка. Основой
определения кадастровой оценочной стоимости земельных участков является
нормативный показатель цены земли – так называемая базовая ставка. Базовая
ставка платы за земельные участки – нормативная цена земли, выражающая сущность
средней величины земельной ренты в данных экономических условиях.
В связи с
динамикой этих условий, базовая ставка должна корректироваться. Однако
случилось так, что с 1996 года в Республике Казахстан никаких разработок по ее
уточнению не было, хотя в 2003 году и было принято новое Постановление об
установлении базовых ставок платы за земельные участки – они не очень
изменились. Следует отметить, что базовые ставки были определены упрощенно на
основе капитализации земельного налога, установленного по удельным затратам на
инфраструктуру населенных пунктов. В результате этого в Казахстане сложилась
ситуация занижения размеров земельных платежей. Причина – низкая кадастровая
стоимость земельных участков из-за низкой базовой ставки. В связи с этим
удельный вес поступлений от земельного налога в местные бюджеты незначителен.
Например, в Астане он составляет менее 2%. Для сравнения следует отметить, что
в рыночных странах поступление в бюджет от земли составляют до 30%.
Все это
сказывается на создании современной фискальной системы земельных платежей и
кредитно-финансовых отношений, а также на формировании местного бюджета и
тормозит развитие рынка недвижимости.
Разработанная
базовая ставка (нормативная цена) платежей за земельные участки базируется на
общетеоретических положениях о цене земли и учитывает накопленный мировой опыт
ее оценки.
На основании
обобщения опыта оценки земли в различных странах сделаны следующие выводы:
– в
странах с развитой рыночной экономикой, имеющих многовековой период рыночных
условий, стоимость земли определяется спросом и предложением, т.е. Рынком, а
нормативная оценка земли имеет ограниченное применение. Для постсоветских
государств, в том числе и для Казахстана, где рыночные отношения только
складываются, базовая ставка платы за земельные участки, являющаяся результатом
нормативной оценки, приобретает долговременное значение;
– во
всем мире преобладает Затратный метод оценки земли и его модификации, как
наиболее приемлемый. Это предопределяет также ведущую роль нормативной оценки
земли, элементы которой присутствуют во всех других методах оценки;
– рыночная
стоимость земли предполагает ее постоянное уточнение применительно к конкретным
условиям путем использования метода сопоставления продаж. Эти уточнения
осуществляются через Затратный и Доходный методы с использованием показателя
базовой ставки и поправочных коэффициентов по отношению к ее величине;
– общепринятый
порядок оценки городских земель следующий: определение базовой (нормативной)
ставки → ценовое зонирование → дифференциация базовой ставки по
ценовым зонам → кадастровая оценка отдельных земельных участков через
использование поправочных коэффициентов.
Мировая
практика в соответствии с международными стандартами выделила следующие
основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости (табл. 3.1.):
– физические;
– социальные;
– экономические;
– политические
(административные).
Рассмотрим их
подробнее в таблице 3.1. по данным Отчета по разработке базовых ставок платы за
землю. Астана, 2002 г.
Таблица 3.1. –
Факторы, влияющие на оценку недвижимости
Физические, окружающая среда, местоположение
|
Экономические
|
Социальные
|
Административные (политические), юридические
|
Характеристики местоположения:
– климат, ресурсы, топография, грунты, почва;
– по отношению к деловому центру, местам приложения
труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым
массивам, коммунальным учреждениям и т.п.;
– состояние дорог и т.д.
Характеристики собственно участка:
размеры, форма, площадь, топография,
подъезды, благоустройство, вид использования по
зонированию, сервитуты, общий вид, привлекательность и т.п.
Характеристики зданий и сооружений: количество, тип, год
и качество постройки, стиль, планировка, конструкции и т.д.
|
Общее состояние мировой экономики, экономическая ситуация
в самой стране, регионе, на местном уровне, финансовое состояние предприятий.
Факторы спроса: уровень занятости, величина зарплаты и
доходов, платежеспособность, наличие источников финансирования, ставки
процента и арендной платы, издержки при формировании продаж.
Факторы предложения: площадь продаваемой земли, число объектов
(имущественных комплексов), выставленных на продажу, затраты на СМР,
финансирование и налоги.
|
Базовые потребности в приобретении земли, объектов
недвижимости, предприятий, в варианте землепользования.
Базовые потребности в общении с окружающими, отношение к
соседним объектам и их владельцам, чувство собственности.
Тенденции изменения численности населения, размера семьи,
омоложение или старение.
Тенденции образовательного уровня, уровня преступности.
Стиль и уровень жизни.
|
Налоговая, финансовая политика.
Предоставление разного рода льгот.
Контроль землепользования, ставок арендной платы.
Зонирование: запретительное, ограничительное или
либеральное.
Строительные нормы и правила: ограничительные или
либеральные.
Услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство,
инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, охрана здоровья,
безопасность, противопожарная служба.
|
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 |