Дипломная работа: Недвижимость как предмет гражданско-правовых сделок
В юридической
литературе получила распространение точка зрения, в соответствии с которой помещение
является недвижимостью в силу закона. В.В. Витрянский указывает на то, что
когда готовился и принимался новый ГК, нежилые помещения не признавались
объектом недвижимости[17]. Нельзя
не согласиться с выводами автора о недопустимости безусловного распространения
правового режие здания на помещение. Однако позиция В.В.Витрянского в отношении
того, что помещения отнесены к недвижимости в силу закона, видится не вполне
обоснованной.
Жилые помещения имеют
строго целевое назначение – проживание граждан, которое не может быть изменено
собственником жилья по своему усмотрению. В качестве жилых помещений признаются
жилые дома, квартиры, жилые комнаты. Все жилые дома и квартиры, находящиеся на
территории РФ, независимо от форм собственности, образуют жилищный фонд. Любое
жилое помещение должно отвечать предъявляемым к нему санитарным,
градостроительным, противопожарным и техническим требованиям, которые
раскрываются через оценку возможности проживания человека в данном жилом помещении
без вреда для его здоровья.
К нежилым помещениям относятся
строения, сооружения и другие помещения, предназначенные для производственных,
административных, социальных, образовательных, культурных и иных целей и не
включенные в жилой фонд.
Собственность
на жилое помещение – это собственность на высоко социально и человечески
значимое материальное благо (жилье), которое одновременно с ГК РФ регулируется
особой комплексной отраслью законодательства – жилищным
правом.
Собственник
осуществляет свои права на жилое помещение в соответствии с ГК РФ и Жилищным
кодексом РФ от 29 декабря 2004 г, № 188-ФЗ в соответствии с его назначением, то
есть с целью проживания граждан, личного проживания собственника и членов его
семьи[18]. Жилые
помещения могут сдаваться собственником для проживания на основании договора.
Размещение в жилых домах промышленных производств не
допускается (такое размещение допустимо только после перевода
жилых помещений в нежилые в соответствии с требованиями жилищного
законодательства).
Члены
семьи собственника, как и сам собственник, имеют вещное право на
помещение, но это право существует в рамках жилищного обязательства и имеет
ограничения. Поэтому переход права собственности на жилой дом или квартиру к
другому лицу является основанием для прекращения права пользования этим жилым
помещением членами семьи бывшего собственника. При этом, однако, как
установлено положением ГК РФ, отчуждение жилого помещения, в котором проживают
находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного
жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние
члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если
при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц,
допускается с согласия органа опеки и попечительства[19].
Члены
семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушения их
прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения («владельческая
защита»).
Дееспособные
и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в
принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником
ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
Квартира.
Граждане,
проживающие в многоквартирном доме, имеют, как правило, право собственности или
право по договору найма на отдельное изолированное жилое помещение – квартиру.
Собственнику
квартиры принадлежит также на праве общей долевой собственности право на общее
имущество дома, в том числе несущие конструкции, оборудование, обслуживающее
более одной квартиры. Он, однако, не вправе отчуждать указанную долю, а также
совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права
собственности на квартиру[20].
Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома
образуют некоммерческую организацию – товарищество собственников квартир
(жилья), создаваемую и действующую в соответствии с жилищным законодательством.
Имущественный комплекс
(в первую очередь предприятие – ст. 132 ГК РФ) представляет собой в качестве
объекта гражданских прав имущество в самом широком правовом значении,
включающее недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения и т.д.),
движимые вещи (сырье, инвентарь и т.д.), имущественные права (права
требования), имущественные обязанности (долги), объекты интеллектуальной
собственности (наименование, знаки обслуживания и т.д.). Иные комплексы
имущества обладают (или могут обладать в принципе) всеми характеристиками
предприятия, кроме одной – участия в экономическом обороте в
предпринимательской сфере в качестве основной и преобладающей цели
функционирования. К вещам (помимо имущественных прав и обязанностей),
составляющим предприятие, ГК РФ относит земельные участки, здания, сооружения,
оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, а также права требования и долги.
Если следовать формальной логике закона[21], то
имущественные группы, составляющие изучаемый комплекс как объект гражданских
прав, располагаются в общепринятом порядке гражданско-правовой значимости: а)
недвижимое и движимое имущество (земля, строения, оборудование, инвентарь,
сырье, продукция); б) имущественные права и обязанности (права требования и
долги); в) права на результаты интеллектуальной деятельности (обозначения,
индивидуализирующие предприятие, его продукцию, услуги).
Иными словами, вещный момент в
имущественном комплексе имеет или, во всяком случае, должен иметь преобладающий
и даже подчиняющий удельный вес. Более того, законодатель прямо исходит не
только из вещного характера предприятия, но непосредственно и, казалось бы,
безоговорочно расставляет акценты: «предприятие в целом как имущественный
комплекс признается недвижимостью». Е.А. Суханов отнес предприятие как
имущественный комплекс, как комплекс взаимосвязанных недвижимых и движимых
вещей, используемых по общему назначению, к вещам, к особой разновидности
недвижимости.
Предприятие, оставаясь по закону
недвижимым имуществом, по сути, зачастую является (или стремится к этому по
целевой установке и месту в предпринимательском обороте) комплексом
хозяйственных связей, «раскрученным» именем, где материальная основа – место расположения
производственного или иного оборудования постепенно становится второстепенным и
по значимости в структуре имущественного комплекса, и в денежно-стоимостной
иерархии.
Таким образом, придание имущественному
комплексу статуса недвижимого имущества обусловлено целым рядом следующих
характерных свойств данного объекта.
Во-первых, отнесение законодателем
предприятия к недвижимости обусловлено практически неизменным присутствием в
имущественных комплексах большинства из традиционных недвижимых вещей – земли,
зданий, сооружений и т.д. Во-вторых, имущественный комплекс – это и одна из
основ экономического благосостояния общества, и значительная ценность для
государственной власти, фактически обеспечивающие существование и развитие
последней. Значимость для публичной власти этой и правовой, и
социально-экономической категории, предопределила и законодательно
установленный особый, характерный для недвижимости порядок обращения
предприятия в сфере гражданского оборота.
В-третьих, предприятие как объект недвижимости
характеризуется необходимостью государственной регистрации.
Вывод
Из
текста данного параграфа выясняется, что объектами права собственности на
недвижимость являются:
1) земельные
участки;
2) участки
недр;
3)
обособленные водные объекты;
4) леса,
многолетние насаждения;
5) здания,
части зданий;
6)
сооружения; сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной
инфраструктуры и благоустройства; сооружения и элементы инженерной
инфраструктуры жилищной сферы;
7) нежилые
помещения; части помещений;
8)
предприятия как имущественный комплекс;
9) жилые дома
и их части, жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями; жилые дома на дачных
участках с правом регистрации проживания на нем;
10) квартиры,
ее части, служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других
строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;
11) комнаты;
12) дачи,
садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения;
13) жилые
строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и
сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные
строения и сооружения на огородных участках;
14)
кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества;
15) объекты
незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора
строительного подряда.
Право
собственности на каждый из этих объектов подлежит обязательной государственной
регистрации.
§
3. Субъекты права собственности на недвижимость
Субъекты
права собственности на недвижимость разбиваются на следующие виды:
1.
Граждане;
2.
Индивидуальные
предприниматели;
3.
Юридические
лица;
4.
Государство.
Граждане являются частными собственниками
принадлежащего им имущества. В этом качестве они могут быть собственниками
любого имущества, в том числе различных видов недвижимости, включая предприятия
как имущественные комплексы, жилые дома и квартиры. Конституция РФ
провозгласила возможность иметь в частной собственности землю (земельные
участки), а также другие природные ресурсы (ч. 2 ст. 9, ст. 36). Однако
действующее законодательство пока не предусматривает возможности иметь в
частной собственности участки недр или лесов. Граждане являются собственниками
имущества созданных ими учреждений (некоммерческих организаций).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26 |