Дипломная работа: Недвижимость как предмет гражданско-правовых сделок
Дипломная работа: Недвижимость как предмет гражданско-правовых сделок
Введение
Возрождение
института недвижимости в российском гражданском праве стимулирует появление
исследований, посвященных этому гражданско-правовому явлению. Многие юристы (в
частности таких, как Павлов П.Н., Пискунова М.Г., Турецкий Е.Ю, Скворцов О.Ю)
посвящают данной теме немало работ, в которых сделана обстоятельная попытка
изучения правового режима недвижимого имущества и его оборота. Это и
естественно, ибо интенсивная динамика оборота недвижимого имущества порождает
широкий спектр проблем, требующих серьезного отклика правовой теории на нужды
практики.
Будучи
фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие недвижимости лежит в
основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с
недвижимым имуществом. Однако экономический смысл недвижимости зачастую
размывается новаторскими юридическими решениями, принимаемыми законодателем.
Очевидно, что недостатки легального определения недвижимости влекут проблемы в
правоприменительной практике и в конечном итоге негативным образом сказываются
на гражданском обороте. Вряд ли можно говорить о том, что современное понятие
недвижимости, сформулированное в ГК РФ, свободно от недостатков. Данная
проблема приобретает особую остроту в связи с тем, что понятие движимых вещей
формулируется по остаточному принципу (все, что не недвижимость — то движимое
имущество).
Вышеизложенное
приводит нас к мысли о том, что и само законодательное понятие недвижимости,
включающее в себя различные виды имущества, и примыкающие к данному понятию
правовые институты, регулирующие системы государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, не имеют внятных, легко читаемых
объяснений того, почему дефиниция недвижимости в ст. 130 ГК РФ сформулирована
так, а не иначе.
Выделения
недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для
экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью другой
недвижимости с земельными участками, но и тем, что к недвижимости относятся
наиболее ценные и общественно значимые объекты. Это требует специальной
регламентации их участия в гражданском обороте, что находит отражение в
особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме
заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество,
установлении особых правил для приобретения права собственности на недвижимость
и в ряде других случаев. Некоторые правоотношения, например, ипотека, могут
иметь объектом только недвижимое имущество. Купля-продажа земельных участков,
предприятий, зданий, сооружений и иных объектов недвижимости значительно
отличается от приобретения других объектов по такому же договору.
Многие из присущих
недвижимости правовых особенностей отмечались и раньше, но в условиях рынка,
расширения объемов торгового оборота их значимость возрастает.
Следует
подчеркнуть, что правовой режим отдельных видов недвижимого имущества
существенно отличается друг от друга, что будет отражено в структуре данной
работы. Так, например правовая регламентация сельскохозяйственных земель имеет
различия с режимом недр или режимом строений и других объектов.
При написании данной
работы было изучено и использовано обширное количество нормативных актов и
юридической литературы. В частности, самыми фундаментальными из них явились
такие, как Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Федеральный
закон от 21 июля 1997 г.№ 122-ФЗ "0 государственной регистрации прав на
недвижимость имущество и сделок с ним" (в ред. от 17.06.2010 N 119-ФЗ) и
т.д. Цель их изучения - конструктивный анализ понятия недвижимого имущества как
объекта гражданских прав и определение института недвижимости на современном
этапе развития гражданско-правовых отношений.
Вопросам исследуемой
темы посвящены работы следующих ученых цивилистов
современности: Болтанова Е.С., Брагинский М.И., Витрянский Е.В., Суханов Е.А и
др.
Вместе
с тем, необходимо отметить, проблема, обозначенная в настоящем исследовании,
продолжает вызывать острые дискуссии в научных кругах и требует дальнейшего
научного изучения.
Данная работа состоит
из введения, трех глав, заключения, анализа судебной практики и списка
литературы.
Глава 1. Понятие и
общая характеристика недвижимости
§ 1. Понятие
недвижимости
Деление имущества на
движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве и воспринято практически
всеми правовыми системами. Такое деление имущества связано с правом частной
собственности на природные объекты и в первую очередь на землю, а также с
введением в гражданский оборот этих объектов, развитием этого оборота, что
отразилось на многих политических и социальных правах граждан на протяжении
многих веков. Недвижимостями считались не только земельные участки
(praedia, fundi) и недра земли, но и все созданное чужим трудом на земле
собственника. Оно признавалось естественной или искусственной частью
поверхности земли – res soli. Сюда относились постройки, посевы, насаждения.
Все эти предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее
поверхностью, считались ее составными частями. Они подлежали правилу
superficies solo cedit – сделанное над поверхностью следует за поверхностью.
Невозможной представлялась отдельная собственность на дом и на землю.[1]
В
одной из последних трактовок российского законодательства недвижимость получила
следующую дефиницию: согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам
(недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки
недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е.
объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К
недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Причем
законодатель считает синонимами понятия «недвижимые вещи», «недвижимое
имущество», «недвижимость», о чем свидетельствует ст.130 Гражданского кодекса
РФ.
Кроме
того, согласно п. 1 ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие в целом
как имущественный комплекс, используемый для осуществления
предпринимательской деятельности. Предприятие как имущественный комплекс
представляет собой имущество в самом широком смысле, в его состав входят:
во-первых, вещи (как недвижимые, так и движимые), предназначенные для его
деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование,
инвентарь, сырье, продукцию; во-вторых, права требования; в-третьих, долги;
в-четвертых, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его
продукцию, работы и услуги (товарные знаки, знаки обслуживания), и другие
исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. В
случае совершения сделки с предприятием в целом как имущественным комплексом
передаче подлежит все названное имущество, если в законе или договоре не
установлены исключения из этого правила.[2]
Однако следует
признать отсутствие в законодательстве четких признаков предприятия
как объекта гражданских прав, которые отличали бы предприятия
от иных сходных объектов (например, от других имущественных
комплексов), которые в принципе можно использовать
в предпринимательской деятельности.
Следует отметить, что в
качестве недвижимого имущества рассматривается самовольная постройка[3]
и объекты незавершенного строительства[4]. Однако
законодатель не вводит этот термин в базовое понятие недвижимости. Толкование
указанной нормы позволяет сделать вывод о том, что термин «постройка» является
родовым понятием для искусственно созданных (но с нарушением установленного
порядка) на земельном участке недвижимых объектов[5].
Однако
следует вернуться к формулировке понятия недвижимости, даваемой в ст. 130 ГК РФ.
Указанная дефиниция базируется на трех приемах, использованных законодателем
для выведения общего понятия:
1) отнесение
к недвижимости земельных участков;
2) отнесение
к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их
назначению невозможно;
3) отнесение
к недвижимости движимых по природе вещей — подлежащих государственной
регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических
объектов.
Как видим,
все указанные группы объектов недвижимости не имеют между собой каких-либо
общих признаков. Даже первая и вторая группы объектов при ближайшем
рассмотрении не обладают общими признаками, поскольку если в первой группе
объектов находятся такие объекты, которые являются принципиально неперемещаемыми
(земельные участки), то во второй группе — объекты, перемещение которых принципиально
возможно, хотя и с причинением несоразмерного ущерба их назначению (леса,
насаждения, здания, сооружения). Следует отметить, что современные технологии в
некоторых случаях позволяют перемещать леса, насаждения, здания, сооружения без
причинения существенного ущерба их назначению. Более того, при определенных
условиях эта группа объектов может быть трансформирована в движимое имущество
(например, при вырубке леса на продажу, либо продаже здания на строительные
материалы).[6]
Третья
группа включает в себя имущество, которое не связано с землей, однако прямо
отнесено законом к недвижимым вещам. В частности, абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ
относит к недвижимости, подлежащие государственной регистрации воздушные и
морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, т.е. объекты,
объективно предназначенные для передвижения в пространстве. Распространение на
них правового режима недвижимости обусловлено их высокой стоимостью и
необходимостью учета прав на эти объекты[7].
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26 |