Дипломная работа: Выбор способа снижения совокупного износа объекта коммерческой недвижимости в целях увеличения его рыночной стоимости на примере офисного помещения
Оценка
в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок).
Затратный
подход позволяет выделить объекты налогообложения, поскольку предполагает
отдельную оценку земельного участка и находящихся на нем улучшений.
Оценка
в целях страхования.
Затратный
подход позволяет разделить в стоимостном выражении страхуемые объекты (здания,
улучшения) и не страхуемые (земля).
Переоценка
основных фондов предприятий.
Недостаток
информации для применения других подходов к оценке.
Недостаток
информации для применения других подходов к оценке недвижимости ощущается при
неразвитых или слабоактивных сегментах рынка недвижимости, что характерно на
данный момент для большинства регионов России.
Определение
стоимости участка земли,
входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на
предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как
свободного от застройки.
Для
оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:
·
метод сравнения
продаж;
·
метод
распределения;
·
метод выделения;
·
метод разбивки на
участки;
·
техника остатка
для земли;
·
капитализации
чистой земельной ренты.
Метод
сравнения продаж при
наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и
общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:
·
права
собственности;
·
условия
финансирования;
·
условия продажи;
·
условия рынка;
·
месторасположение;
·
физические
характеристики;
·
доступные
коммунальные услуги;
·
условия
зонирования;
·
наилучшее и
наиболее эффективное использование.
При
оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену
каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих
диапазон стоимости.
Метод
распределения основан на
положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное
соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение
наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее
эффективное использование земли.
Итак,
затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении
недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель,
проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та,
в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и
возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без
существенных задержек.
Основные
этапы процедуры оценки при данном подходе:
1.
Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в
распоряжении земли в целях оптимального ее использования.
2.
Расчет восстановительной стоимости нового здания. В основе расчета восстановительной
стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя
из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную
дату.
В
зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько
способов определения восстановительной стоимости:
-
метод сравнительной единицы;
-
метод разбивки по компонентам;
-
метод количественного обследования.
3.
Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта
недвижимости.
4.
Определение стоимости воспроизводства / замещения объекта путем уменьшения
восстановительной стоимости на величину накопленного износа.
5.
Суммирование полученных стоимостей воспроизводства / замещения и земельного
участка для получения рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного
подхода.
Определение стоимости земельного участка
В
соответствии со ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание,
строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу
оно приобретает право на использование соответствующей части земельного
участка, занятой зданием строение, сооружением и необходимой для их использования,
на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Учитывая
тот факт, что в настоящее время в городе Москве практически отсутствует частная
собственность на земельные участки, оценке подлежит стоимость прав долгосрочной
аренды земельного участка, приходящегося на оцениваемое помещение.
При
определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:
·
сравнительный
подход;
·
доходный подход;
·
затратный подход.
В
соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости
земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от
06.03.2009 №568-р, и распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2010 № 1102-р при
оценке рыночной стоимости земельных участков в рамках сравнительного подхода
используются
метод
сравнения продаж,
метод
выделения,
метод
распределения,
Риски
вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся
систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.
На
рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной
приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и
институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление
излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи
с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных
ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.
Несистематический
риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и
независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например:
трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата
арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от
данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.
Статичный
риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании,
динамический риск может быть определен как «прибыль или потеря
предпринимательского шанса и экономическая конкуренция».
Расчет
премии за риск представлен в Таблице «Факторы риска, влияющие на объект
недвижимости».
Вид и наименование риска
|
Категория риска
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
9
|
10
|
Систематический риск |
Ухудшение общей
экономической ситуации |
динамичный |
|
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
Увеличение числа
конкурирующих объектов |
динамичный |
|
|
|
|
1 |
|
|
|
|
|
Изменение федерального
или местного законодательства |
динамичный |
|
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
Несистематический риск |
Природные и
чрезвычайные антропогенные ситуации |
статичный |
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
Ускоренный износ
здания |
статичный |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Неполучение арендных
платежей |
динамичный |
|
|
|
|
|
|
1 |
|
|
|
Неэффективный
менеджмент |
динамичный |
|
|
|
|
|
1 |
|
|
|
|
Криминогенные факторы |
динамичный |
|
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
Финансовые проверки |
динамичный |
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
Неправильное
оформление договоров аренды |
динамичный |
|
|
|
|
|
|
1 |
|
|
|
Количество наблюдений |
|
0 |
1 |
2 |
3 |
1 |
1 |
2 |
0 |
0 |
0 |
Взвешенный итог |
|
0 |
2 |
6 |
12 |
5 |
6 |
14 |
0 |
0 |
0 |
Сумма |
45 |
Количество факторов |
10 |
Средневзвешенное
значение балла |
4,5 |
Величина поправки за
риск
(1 балл = 1%)
|
4,5% |
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 |