Дипломная работа: Выбор способа снижения совокупного износа объекта коммерческой недвижимости в целях увеличения его рыночной стоимости на примере офисного помещения
Описание
земельного участка
Форма
участка – прямоугольная;
Площадь
участка – 556,0 м2
Состояние
почвы – основанием
фундаментов здания служат песчаные почвы.
Топография
местности: рельеф
участка спокойный.
Обеспеченность
инфраструктурой:
К
жилому дому подключены следующие коммуникации для:
·
водоснабжения;
·
канализации;
·
электроснабжения;
·
теплоснабжения;
·
телефонизации
Возможные
ограничения по использованию и сервитуты
Разрешенное
использование. Практика
работы на рынке недвижимости показывает, что изменение функционального
назначения недвижимого имущества возможно лишь при согласовании с органами
местной администрации, что подтверждает и собственник объекта оценки.
Сервитуты.
Предполагается, что на
участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда и
проведения коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующих
сервитутов не должен являться препятствием для наилучшего и наиболее
эффективного использования участка. В состав участка не входят памятники,
уникальные природные объекты, опоры ЛЭП, створные знаки и т.д., поэтому особых
ограничений для строительства офисных и жилых помещений не имеется.
Объект находится в зоне Ц-2 (зона центров регионального и
городского значения).
Основные разрешенные виды использования земельных участков:
- многоквартирные
дома свыше 4-х этажей только на внутриквартальных
территориях и только при условии размещения на 1 этаже нежилых объектов,
- квартиры
в многоквартирных домах,
которые разрешается
использовать для занятий бизнесом или торговлей на первом этаже или в
пристроенном отдельностоящем здании,
- жилые
квартиры в зданиях многоцелевого использования, где разрешены занятия бизнесом, торговлей, при условии обеспечения отдельного входа, таким образом, чтобы ни на
одном этаже не смешивались разные виды использования (в зданиях общей площадью не более 1000 кв. м),
- гостиницы, дома приема гостей, центры
обслуживания туристов,
- заведения
среднего специального образования,
- высшие
учебные заведения,
- клубы
(залы встреч и собраний) многоцелевого и специализированного назначения,
- библиотеки, архивы,
информационные центры,
- музеи, выставочные залы,
- танцзалы, дискотеки,
- кинотеатры, видеосалоны,
- театры, концертные залы,
- аптеки,
- поликлиники,
- рестораны,
бары (с предложением алкогольных напитков),
- кафе, закусочные, столовые,
- индивидуальное обслуживание клиентов,
- офисы, конторы различных организаций, фирм, компаний,
банки, научные, проектные и конструкторские организации за исключением
лабораторий биологического профиля или индустриальных технологий при условии
использования первого или нижних этажей под объекты коммерческого и
некоммерческого назначения, обслуживающие население,
- суды, нотариальные конторы, другие юридические учреждения,
- издательства и редакционные офисы,
- компьютерные центры,
- телевизионные и радиостудии,
- рекламные агентства,
- объекты, связанные с отправлением культа,
- открытое или встроенное место парковки легковых автомобилей
на каждые 30 кв. м общей площади зданий общественного назначения,
Развитие
рынка офисной недвижимости замедлилось в условиях кризиса. Еще летом эксперты
прогнозировали бурный рост в этом сегменте, появление к концу года все новых
объектов. В начале 2009 г. участники рынка считали, что до 2010 г. дефицит офисных площадей может быть удовлетворен, причем не только в количественном, но и в
качественном отношении. Только на 2009 г. планировалось к сдаче около 150 тыс. кв. м офисных площадей класса А, притом что общий запланированный на 2009 г. объем составлял порядка 190 тыс. кв. м. Сегодня эксперты более осторожны в своих
оценках. Генеральный директор компании «Индэст Development» Михаил Ненашев,
например, отмечает, что, скорее всего, к концу года предложение по офисной
недвижимости будет в несколько раз меньше заявленного. В частности, будут
отложены те проекты, которые находятся на начальном этапе. Кроме того, большая
часть площадей, которые строители раньше планировали сдавать в аренду, сегодня
будет продаваться из-за возникших сложностей с собственным финансированием и
желанием застройщиков сразу получить средства на реализацию проектов.
Руководитель отдела аренды РИК «Камертон» Леонид Дубман говорит, что сегодня
заморожено около 70% всех проектов и, соответственно, большая часть обещанного
офисного «изобилия» в текущем году сдана не будет. Причем продлится кризисная
ситуация достаточно долго, как минимум до весны следующего года.
Однако
эксперты считают, что развитие рынка все же не остановится: офисных центров в
Самаре пока недостает, а уровень деловой активности, напротив, достаточно
высокий. По данным агентства недвижимости «Визит», в 2007 г. показатель обеспеченности офисными площадями в Самаре составлял примерно 0,15 кв. м на
одного жителя. Для сравнения: в Москве эта величина составляет 0,5 кв. м.
При этом деловая активность в Самаре растет с каждым годом, сюда выходят новые
международные, федеральные компании, которые испытывают потребность в
качественных офисах с полным инженерным обеспечением.
По
утверждению экспертов, кризис заставил многих самарских бизнесменов
пересмотреть свои требования к офисам, и самым главным критерием выбора для них
стала цена. Как отмечает Леонид Дубман, сегодня уже наметилась довольно острая
для рынка тенденция: арендаторы меняют офисы, съезжают в менее дорогие помещения,
здания ниже классом. Примерно на 50% вырос спрос на офисы низкого класса с
приемлемыми качественными характеристиками в Советском, Промышленном, Кировском
районах за 300-600 руб. за кв. м. в месяц. Тем более в отличие от
дорогих Железнодорожного и Ленинского районов здесь нет такой острой проблемы с
дорожным движением.
Как
считают эксперты, востребованность недорогих, не слишком обустроенных офисных
помещений приведет к тому, что качественное развитие рынка офисной недвижимости
затормозится. Во-первых, многие проекты будут заморожены, во-вторых, новых
объектов пока проектировать не будут — развивать низкоклассные помещения,
дорабатывая их, достраивая, превращая в офисы класса B+ не будет смысла, равно
как и вкладываться в дорогие проекты, не надеясь получить от них отдачу. Так,
Леонид Дубман говорит, что цены снижать придется на офисы всех классов: в итоге
арендные ставки могут упасть на 40%, и если для офисных центров классов C, D
эти изменения не так ощутимы и позволяют получать свой доход, то окупить
дорогостоящие проекты при таком снижении ставок будет чрезвычайно сложно.
Ожидать
же, что девелоперы, посмотрев на рыночные тенденции, станут быстро менять свои
планы и переквалифицировать строящиеся объекты высоких классов в классы B и C,
не приходится: решение о статусе объекта принимается, исходя из многих
критериев оценки, самые важные из которых месторасположение объекта, его
возможности. Уже потраченные на здание средства девелоперу необходимо окупить,
а сделать это он может, только назначив достаточно высокие арендные ставки
за кв. м. Скорее всего, такие компании начнут более четко
позиционировать имиджевую сторону своих проектов, чтобы привлечь тех немногих
арендаторов, для которых статусность является одной из главнейших характеристик
снимаемого помещения. Для этого понадобится дорабатывать многие проекты,
приближая их характеристики к действительному классу A. Вероятнее всего,
отмечают эксперты, пока девелоперы затаятся, заморозят свои проекты как минимум
до весны следующего года, для того чтобы более четко проступили рыночные
тенденции, стал понятен уровень спроса на их предложение.
Наметившаяся
тенденция к росту популярности дешевых офисов может привести к улучшению
состояния рынка офисной недвижимости в целом. Объекты низких классов будут
плотнее конкурировать между собой, стремясь привлечь клиентов не только ценой,
но еще и качественным обслуживанием, дополнительными сервисами. Эксперты
предсказывают: уходя из качественных, но дорогих офисов, бизнесмены все-таки
будут выбирать помещение более дешевое, но обладающее всеми необходимыми для
них условиями. И если раньше клиентами офисных центров низких классов
становились совсем небольшие, нетребовательные компании, то теперь владельцы
подобных зданий имеют возможность привлечь клиентов повыше рангом, заполнить
свои до этого пустовавшие площади. Но для этого им будет необходимо обеспечить
в офисах хотя бы минимальный набор необходимых коммуникаций, сделать приемлемые
парковки, хороший ремонт. Таким образом, в Самаре в целом вырастет уровень качества
офисов класса C, которые превратятся в уверенных середняков, пользующихся
спросом у местных бизнесменов.
Сегодня
владельцы офисных центров присматриваются к ситуации на рынке, не делая
особенно новаторских предложений. Однако эксперты считают, что существует ряд
новинок, которые могут быть востребованными на самарском рынке, и вполне
возможно, что именно в этих направлениях будут развиваться офисные центры в
ближайшее время.
Например,
Леонид Дубман говорит, что в Москве сейчас развивается направление сдачи в
аренду готовых офисов: уже полностью укомплектованных мебелью, готовыми
коммуникациями, техникой. Бизнесмену, снимающему его, уже нет необходимости
что-то докупать или менять. Самара пока до этого недоросла, комментирует г-н
Дубман, в частности потому, что еще не сформировалась потенциальная аудитория
данной услуги. Пока что подавляющее большинство именно самарских бизнесменов
предпочитает работать по принципу максимальной экономии и снимать в аренду
недорогие офисы в не самых престижных районах.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 |
