Дипломная работа: Выбор способа снижения совокупного износа объекта коммерческой недвижимости в целях увеличения его рыночной стоимости на примере офисного помещения

Г-н Дубман отмечает, что, безусловно, для подобных новаторских решений сейчас не самое лучшее время, поскольку бизнесмены ищут любые способы сэкономить деньги, так что не потерять клиентов офисным центрам поможет только снижение цен. Однако новые подходы могут быть и в формировании цены на офисы. Как отмечают эксперты, это может быть не просто снижение ставок, а всевозможные скидки при заключении длительных договоров, бонусы за предоплату и т. д.

Наиболее же активно будет развиваться прослойка среднего офисного класса: пока девелоперы дорогих бизнес-центров выжидают время и из дорогих офисов съезжают арендаторы, выигрывают владельцы низкоклассных помещений, которые еще год назад не могли полностью заполнить свои здания. Теперь они имеют возможность обеспечить своим ОЦ 80-90% заполненности, а прибыль тратить на улучшение условий содержания зданий, косметический ремонт, что в итоге приведет к улучшению качества данного подсегмента рынка. А если качество офисных центров класса C улучшится, то вполне возможно, что и с окончанием кризиса они не останутся без своих арендаторов, а высококлассным БЦ придется искать новые фишки привлечения клиентов и более тесно конкурировать с низким классом.

Особо престижные офисные помещения и торговые площади к настоящему времени «нашли» своих относительно постоянных владельцев. Соответственно растут цены на помещения хотя менее престижные, но пока еще предполагаемые для продажи. Помимо этого колебания цен предложений не всегда оправданы с точки зрения экономической логики.

На рынке офисов сформировалось три основных сектора:

Первый сектор престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая.

Второй сектор образуют офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и качественно отремонтированных квартирах большого размера. Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, на этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет.

Третий сектор составляют помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий, кооперативных и частных предприятий. Это помещения без отделки и ремонта и сопутствующих услуг.

Арендные ставки здесь невысокие.

Офисный центр должен обладать многими характеристиками. Прежде всего – это месторасположение. Бесспорно, большей популярностью пользуются офисные центры, которые находятся в центре города или близко к центру.

Не менее важный критерий - это специализация. То есть, если это офисный центр, то в нем должны быть расположены только офисы. Причем занимать эти офисы должны фирмы определенного уровня и определенной специализации. Иными словами рядом с офисом юридической фирмы не должен находиться офис фирмы, занимающейся продажей сантехники. По мнению специалистов, соседство двух настолько разных по специфике деятельности фирм не пойдет на пользу бизнесу обеих. Офисный центр предполагает соответствующую отделку общих мест - лифты, коридоры, лестничные пролеты, туалеты. В обязательном порядке должны быть хорошие паркинги. Современный офисный центр - это обеспеченность средствами связи, охранными системами и системами видеонаблюдения.

Как уже отмечалось выше, подавляющее большинство офисных центров если и соответствует одному требованию, то не отвечает другому. Но самой большой проблемой самарских офисных центров остается отсутствие паркингов.

Одним из самых популярных способов решения офисной проблемы для самарских фирм стало приобретение офисов на первых этажах в домах-новостройках.

Что касается строительства новых офисных центров в Самаре, то оно ведется. Но подобные стройки можно пересчитать по пальцам, и темпы строительства не сравнимы с размахом домостроения и с количеством вновь возводимых торговых центров.

2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования.

Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования можно квалифицировать как основу, на которую опирается рыночная стоимость.

Если оцениваемая недвижимость предполагает последующее личное использование или сдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж и уединенность и т. д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого дохода и накопления капитала учитывает такие аргументы, как налоговые льготы, осуществимость проекта.

Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления:

-  рыночный анализ;

-  анализ реализуемости варианта;

-  анализ наиболее эффективного использования.

Перечисленные направления анализа предполагают комплексное изучение следующих вопросов.

Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту.

Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляющих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта.

Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта.

При анализе оптимального варианта использования мы провели качественный анализ возможных видов использования объектов, удовлетворяющих вышеописанным критериям.

ЖИЛОЕ НАЗНАЧЕНИЕ

Объект оценки относится к объектам нежилого фонда, поэтому использование Объекта оценки в качестве жилого не соответствует критерию юридической допустимости.

ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ И СКЛАДСКОЕ НАЗНАЧЕНИЯ

Учитывая, что уровень арендных ставок за аналогичные помещения оцениваемого объекта при использовании их под производственное и складское назначения значительно уступает уровню арендных ставок при использовании Объекта оценки в качестве торговых и офисных помещений, Специалисты приняли решение, что производственное и складское назначение объекта не соответствует критерию максимальной эффективности.

ОФИСНОЕ НАЗНАЧЕНИЕ

Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта в качестве офисных помещений:

1) Оцениваемый объект представляет собой нежилые помещения;

2) Кабинетная планировка;

3) Расположение объекта недалеко от станции метро;

4) Объект находится на 1 этаже.

ТОРГОВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ

Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта под торговое помещение:

1) Оцениваемый объект представляет собой нежилое помещение;

2) Объект оценки расположен в районе жилой застройки;

3) Расположение объекта на 1 этаже здания.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14