Дипломная работа: Особенности ипотечного жилищного кредитования

а) имущественное страхование. Страхование квартиры от риска повреждения или уничтожения в результате непредвиденных событий. Застрахованные риски: пожар, взрыв, залив, противоправные действия, стихийное бедствие, падение летальных аппаратов или их частей. В случае снижения стоимости или уничтожения предмета залога банку выплачивается страховое возмещение в счет погашения задолженности по кредиту, либо, по решению банка, оно может направляться на ремонт и восстановление недвижимого имущества;

б) страхование жизни и трудоспособности заемщика. Застрахованные риски: смерть, инвалидность, временная утрата трудоспособности. Страховой полис, по которому компания возместит банку неоплаченную часть кредита в случае потери работы или невозможности трудиться из-за травмы, болезни или несчастного случая;

в) титульное страхование (от риска утраты права собственности). Оно защищает от убытков, возникающих в результате признания какой-либо из сделок с объектом недвижимости недействительной, а также признания прав третьих лиц (неучтенных наследников, несовершеннолетних и т.д.) на недвижимость [13, С. 98].

Затем рассчитывается страховая премия и составляется договор страхования.

Страховая премия рассчитывается формулой (2.3).

SP = Ss × (К 1 × К 2 × К3), (2.3)

где SP – страховая премия, рублей;

Ss – страховая компания, рублей;

К1 – коэффициент имущественного страхования, (0,2%);

К2 – коэффициент жизни и трудоспособности заемщика, (0,2%);

К3 – коэффициент титульного страхования, (0,267%).

SP = 1533 600 × (0,2 × 0,2×0,267) = 16378,85 рублей –за первый год.

6. Одновременно с заключением договора страхования, оплачивается страховая премия. Дальше заключаются:

- кредитный договор (Приложение 14),

- договор ипотеки (Приложение 15).

- договор поручительства, если требуется поручитель.

Оформляется график платежей. График платежей по кредиту рассчитывается исходя из дохода заемщика, срока кредита, его размера и процента. В графике подобно расписан размер платежа, который следует перечислять банку за отчетный период, и указано, какая часть платежа идет на погашение процентов, а какая – на амортизацию основного долга. Платеж состоит из двух частей: платы за счет погашения основного долга и платы в счет погашения процентов. Проценты начисляются на остаток кредита [ 19, С. 8. Рассчитаем ежемесячный платеж по кредиту по формуле (2.4).

Расчет месячных периодических платежей по данной формуле позволяет обеспечить доходность ипотечного кредита для банка на протяжении всего кредитного срока, а также возврат кредитных средств с установленными процентами.

Расчета баланса основной суммы по кредиту на любой месяц кредитного срока рассчитывается формулой (2.5).

С помощью этих формул банк составляет план амортизации (возврата) кредита, на основании которого составляется план-график внесения платежей (приложение 16).

К моменту возврата кредита, через 25 лет, выплачиваемая сумма составит 5552351,02 рублей. Как видно, размер платежей, который фактически предстоит совершать, в 3,6 раза превышает сумму выданного кредита. Удорожание же самой квартиры составит 4018751,02 за 25 лет. Если принять во внимание, что сейчас цены на жилье в крупных городах растут примерно на 20% в год, то такое удорожание купленной в кредит квартиры выглядит вполне нормально.

Производится открытие счета в ОАО «УРСАБанк», оплата первоначального взноса (10% от стоимости квартиры) продавцу и комиссии банка за организацию ипотечного кредита 5000 рублей.

Договор ипотеки (залог недвижимости) и договор купли-продажи подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус, удостоверяющий договоры, банк выбирает сам. А также подписывается закладная (обременение в пользу ОАО «УРСАБанк») [13, С. 15-16].

7. Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств. Регистрация закладной. Переход права на недвижимое имущество происходит в момент государственной регистрации права собственности, а обременение недвижимости залогом – в момент государственной регистрации договора ипотеки.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Размер паты за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Постановлении Правительства РФ от 26.02.1998 года № 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» и составляет на сегодняшний день 1000 рублей ( для физических лиц ). Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. После государственной регистрации прав на недвижимое имущество, покупатель получает свидетельство собственности недвижимого имущества, покупатель оставшеюся сумму за недвижимое имущество, банк закладную.[20, С. 4-6]

2. Приобретение квартиры в новостройке.

Условия кредитования: Кредит предоставляется в рублях, долларах США или евро для приобретения квартиры в доме на любом этапе его строительства. Основным обеспечением кредита до окончания строительства является залог прав требования по инвестиционному договору. Потребуется дополнительное обеспечение в виде залога имущества.

После завершения строительства и оформления прав собственности залогом на срок кредита (от 5 до 25 лет) становится приобретаемая квартира. Сумма кредита может составить до 80% от стоимости приобретаемой квартиры. Комиссия а рассмотрение заявки составляет от 1200 рублей, комиссия за выдачу – 5000 рублей. В таблице приведены процентные ставки ОАО «УРСАБанк» на новостройку. См. приложение 3.

После оформления прав собственности, производится перерасчет кредита с применением процентных ставок приведены в таблице

По условиям предоставления кредита необходимо оформить страховой полис по двум рискам:

а) страхование жизни и трудоспособности заемщика;

б) страхование приобретаемой квартиры от рисков утраты и

повреждения (после оформления прав собственности).

Основные требования к заемщику:

- российское гражданство;

- постоянная регистрация по месту жительства на территории российской Федерации;

- заемщиком может быть любое дееспособное физическое лицо в возрасте от 21 до 65 лет;

- постоянное место работы в г. Новосибирске или Новосибирской области (или крупной государственной организации другого города). По найму – от 4 месяцев ( с отметкой в трудовой книжке ), с предоставлением информации с предыдущего места работы. Частным предпринимателям и учредителям юридических лиц – действие бизнеса не менее одного отчетного года;

- подтверждение справкой с места работы доходы ( предприниматели предоставляют квартальные налоговые декларации текущего года и годовую предыдущий отчетный период, а также квитанции об оплате налога, свидетельство о постановке на учет );

- наличие собственных средств, достаточных для оплаты разовых сборов при оформлении сделки (около 100 тыс., в зависимости от стоимости приобретаемой недвижимости ).

Основные требования к объекту залога.

Закладная квартира должна соответствовать следующим требованиям:

а) являться отдельной квартирой в многоквартирном доме;

б) быть оформленной в собственности заемщика;

в) соответствовать санитарно- техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов в том числе быть подключенным к системам отопления, горячего и холодного водоснабжения, иметь отдельный санузел;

г) соответствовать поэтажному плану, выданному органом, осуществляющим техническую инвентаризацию имущества;

д) быть свободной от обременения правами третьих лиц, подлежащими государственной регистрации;

е) располагаться в здании, которое не состоит на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением, а также не признано уполномоченным государством органом аварийным;

ж) располагаться в здании, которое не признается Банком ветхим, т.е. здание до 5 этажей включительно, кроме кирпичного здания с железобетонными покрытиями.

Погашение ипотечного кредита осуществляется ежемесячно равными (аннуитетными) платежей. Первые три месяца досрочное погашение не допускается, после чего гасить кредит можно без комиссии, но на сумму не менее 15000 рублей, 500 долларов США или 500 евро [ 17,С.11-12 ].

Данная схема ипотечного жилищного кредитования наглядно изображена на рис. См. приложение 5.

Рассмотрим этапы процесса ипотечного жилищного кредитования.

1. Подача заявления на получение кредита в Банк – передача заёмщиком всех необходимых документов для проведения андеррайтинга (анализа платёжеспособности), а также заполнение заявления-анкеты о предоставлении жилищного ипотечного кредита. Оплата комиссии за рассмотрение заявления-анкеты о предоставлении ипотечного жилищного кредита.

Кредитный инспектор производит проверку предоставленных клиентом документов и сведений, указанных в документах и анкете, определяет платежеспособность клиента и максимально возможный размер кредита.

После проверки заемщика по безопасности и исходя из расчётов Банк принимает решение о предоставлении определенной суммы заемщику. Выдает уведомление о решении Банка, реквизиты страховых и оценочных компаний.

2. Поиск квартиры. С момента утверждения заявки на получение ипотечного жилищного кредита банком, заемщику необходимо выбрать необходимую квартиру. Составить договор о долевом участии (или договор инвестирования ) и внести 20% от стоимости квартиры.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14