Дипломная работа: Особенности ипотечного жилищного кредитования
Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное
влияние на преодоление социальной нестабильности. Ипотека влияет на проблему
занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и
помогает удовлетворить потребность населения в жилье [4, С. 56-57].
Вступивший в
силу 16 июля 1998года Федеральный закон № 102-ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» существенно повлиял на процесс формирования отечественного
ипотечного рынка. В соответствии с данным законом ипотека имеет место тогда,
когда обеспечением обязательства служит недвижимость. В указанном законе (ч. 2
ст. 1) также указана норма о том, что по обязательству, обеспеченному залогом,
залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в этом
обязательстве [5, С. 10].
Участие третьего лица в залоговых правоотношениях
показательно тем, что в данном случае, также как и в ситуации, когда
залогодатель и должник выступают в одном лице, существенным условием является
объект недвижимости, предоставляемый в качестве залога третьим лицом, а не то,
какие отношения существуют между таким залогодателем и основным должником,
например по кредитному договору. [2, С. 55].
Закон также однозначно определяет, что заложенная
недвижимость остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных
условий ипотеки, по которому залогодатель владеет и пользуется имуществом, т.е.
имеет место залог не только с оставлением имущества у залогодателя, но и с сохранением
его оборота, имеющего соответствующие ограничения.
В ст. 2 Закона «Об ипотеке» приведен перечень
обязательств, обеспечиваемых ипотекой. Ипотека может быть установлена в
обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного
обязательства, в том числе обязательства, основанного - на купле-продаже,
аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено
федеральным законом.[6, С. 12].
В п. 1 ст. 3 Закона «Об ипотеке» содержится
перечень требований, которые могут обеспечиваться ипотекой:
а) уплата залогодержателю основной суммы долга по
кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью
либо в части, предусмотренной договором об ипотеке;
б) уплата кредитору (заимодавцу) причитающихся
ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами), если ипотека
установлена в обеспечении исполнения кредитного договора или договора займа с
условием выплаты процентов;
в) уплата (если в договоре не предусмотрено иное)
залогодержателю сумм, причитающихся ему:
- в возмещение убытков в качестве неустойки
вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения
обеспеченного ипотекой обязательства;
- в виде процентов за неправомерное пользование
чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой
обязательством либо федеральным законом;
- в возмещение судебных и иных расходов,
вызванных обращением взыскания недвижимости на заложенное имущество;
- в возмещение расходов по реализации заложенного
имущества.
Если в договоре не предусмотрено иное, ипотека
обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту
их удовлетворения за счет заложенного имущества [7, С. 14].
В связи с вышесказанным, ипотечный кредит - одна
из разновидностей кредита - долгосрочная ссуда, выдаваемая под залог земли и
другого недвижимого имущества (главным образом строений). Ипотечный кредит
распространен в странах, где существует частная собственность на землю, и является
важным каналом финансирования, например, аграрного сектора экономики, так как
собственных капиталов фермеров зачастую недостаточно для покупки современной
техники, для мелиорации и для других нужд. Следует отметить, что ипотечный
кредит имеет строго целевое назначение, предоставляется на длительный периоди
на условиях равно до левого погашения. Годовые проценты по ипотечному кредиту
сравнительно низкие, а процентные ставки дифференцируются в зависимости от
финансового положения заемщика [5, С. 13]
Ипотечный банк - кредитно-финансовое учреждение, специализирующееся
на выдаче долгосрочных ссуд (ипотечного кредита) под залог недвижимости - земли
и различных строений. Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных
накоплений и ипотечных облигаций -долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под
обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. В
современных условиях функции ипотечного банка могут выполнять коммерческие и
сельскохозяйственные банки, страховые компании и другие кредитно-финансовые
учреждения.
Ипотечное кредитование, бесспорно, перспективное
направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно
устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Ипотечные банки на национальном
уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных
банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные
банки, также укрепляет банковскую систему.
Для привлечения кредитных ресурсов в сферу
долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо создать в стране
благоприятную экономико-политическую обстановку, разработать необходимую законодательно-нормативную
базу и повысить уровень благосостояния населения. Один из центральных вопросов
- стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил
оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для
привлечения средств [8, С. 5-6].
1.2 История возникновения
и становления жилищной ипотеки в России
Понятие «ипотека» впервые появилась в Греции в
начале VI в. до н. э. и было связанно с обеспечением ответственности
должника перед кредитором определенными земельными владениями. В 594 г. до н. э. один из легендарных «семи мудрецов» древности Салон осуществляет свои знаменитые реформы,
в частности, отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой
выморочное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь
каждый получил право завещать свою «собственность» по собственному усмотрению.
Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность
должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для
перевода личной ответственности в имущественную Салон предложил ставить на
имени должника столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий «Hypotheka» -подставка, подпорка,
отмечались все поступающие долги собственника земли.
Земля - легко обращаемый товар, а значит,
существует риск, как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что
эта собственность не освобождена от долгов или заложена. Ипотекам
препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение
заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением
времени слово стало употребляться для обозначения залога.
При ипотеке
для приобретения права собственности на землю или другую недвижимость было
недостаточно одного соглашения между продавцом и покупателем, а требовалось
наличие специальной официальной доступной информации, позволяющей третьим лицам
убедиться в существовании такого права [9, С. 232-233].
У римлян ипотечное право не имело двух
необходимых качеств «специальности» и «гласности», а потому не гарантировало
кредитору надежного обеспечения. Постепенно ипотека входит в средневековое европейское
законодательство. Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 г. это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам.
Для привлечения средств банк стал выпускать закладные.
Во Франции крупнейший земельный банк (Креди
фонсье де Франс) и его филиал - контора предпринимателей представляют ссуды
землевладельцам и строительным компания на жилищное и промышленное строительство.
В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты:
во-первых, применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного
имения производится не самим кредитором, а при посредничестве суда. Для
кредиторов ипотека становится самым верным средством получить «обеспечение по
долгам», не принимая, а свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции
кредиторов [9, С. 233].
По - настоящему надежным вещным правом ипотека становится
только после внесения в специальной записи об ипотеке в книгу. Средневековые
кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе
неделима, она основана на праве получения удовлетворения».
Залог недвижимого имущества и прежде всего
наследственных владений укоренился в России XV в. - в завершающий
период объединения русских земель вокруг Москвы. Первые упоминания о залоге
содержаться в Псковской Судной Грамоте своде законов Псковской Феодальной
Республики, составленной на основании отдельных постановлений псковского веча,
господы (совета бояр), княжеских грамот, норм Русской Правды и обычного трава.
В XIII - XIV вв. на Руси возникает частная собственность на
землю и одновременно - первый вид кредитования, получившего название «заклад».
Одна из особенностей развития ипотеки в этот период заключалось в том, что
условия получения ссуды под залог недвижимости мало, чем отличалось от других
форм кредита. Судебник 1596 г. и указ 1626 г. признавали нормальной ссудную ставку 20 %. Правда, названный указ разрешил взимать проценты только на протяжении
5 лет. В 1649г. - принято Соборное Уложение, которое разрешало брать ссуды под
залог наследственных земель.
Соборным Уложением дано разрешение выставлять на
«правеж» своих людей дворянам и детям боярским - «выколачивать» долг по закону
разрешалось не более месяца, после этого в случае неуплаты должник поступал в
распоряжение истца.
В 1656 г. - Алексей Михайлович Романов предписал
выдавать ссуды и под незаселенные поместья, т. е. полученные за службу земли.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 |