Дипломная работа: Особенности ипотечного жилищного кредитования

Положительная черта этой схемы — очевидная социальная ее направленность. Более выгодные условия кредитования, чем на своем предприятии заемщик вряд ли может найти. А для предприятия это действенный механизм удержать у себя ценного работника.

Однако преимущество для предприятия может оказаться недостатком для работника фактически он попадает в кабалу на длительный срок [14, С. 25].

Схема №9 - Сберегательные программы и вклады. Если вы не имеете денег на первый взнос и не можете продать свою квартиру для покупки новой, у вас есть возможность накопить недостающие средства.

Если вы положите деньги во вклад на определенный период (обычно не менее чем на 1 год) в коммерческий банк, то в дальнейшем сможете получить ипотечный кредит на льготных условиях (под более низкий процент). Пока, правда, такую услугу предлагают всего несколько банков.

Сберегательные программы потребительских кооперативов привлекательны по начисляемым процентам, однако они предоставляются только пайщикам кооператива, и нет полной гарантии того, что по окончании срока накопления будут получены заявленные проценты (банковского контроля кооперативы не имеют).

Накопительные программы страховых компаний, имеющие конечной целью приобретение жилья, не распространены. Существует положительный опыт совмещения программ накопительного страхования жизни и предоставления ипотечного кредита в банке-партнере. Однако этот опыт, как и опыт накопления в коммерческих банках, не получил того развития, какого хотелось бы всем участникам рынка [16, С. 156].

Схема №10 - Рента и пожизненное содержание. В последнее время этот вариант приобретения жилья поучает все большее распространение. Обычно получателями ренты являются одинокие престарелые граждане, имеющие квартиру в собственности, а плательщиками — физические лица или организации, которые рассчитывают через какое-то время стать полноправными хозяевами таких квартир.

Вопросы ренты и пожизненного содержания с иждивением подробно рассмотрены в Гражданском кодексе (глава 33). Законом предусматривается три разновидности ренты:

- постоянная рента — не прекращается в случае смерти рентополучателя, а может передаваться по наследству и уступаться третьим лицам;

- пожизненная рента — устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина;

- пожизненное содержание с иждивением - в этом случае, как следует из названия, получатель ренты находится на полном иждивении плательщика ренты, т.е. может получать от него не только денежные средства (в размере не менее двух минимальных размеров оплаты труда в месяц), но и продукты, одежду лекарства и т. п.

Наиболее распространены в настоящее время договоры пожизненной ренты. В соответствии с ними собственность на недвижимое имущество переходит к плательщику ренты, но имеет обременение в виде залога в пользу рентополучателя.

Схема № 11 - Паевые инвестиционные фонды. Несмотря на то, что такой вариант накопления средств на приобретение жилья достаточно полно прописан законодательно, развития он пока не получил.

Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом (и, следовательно, не платит корпоративных налогов). Это фонд, в который граждане и организации вкладывают денежные средства или имущество для того, чтобы его управляющая компания наиболее эффективно разместила вложенные средства и позволила пайщикам фонда получать доход. Все имущество фонда находится в общей долевой собственности пайщиков.

Законом «Об инвестиционных фондах» предусмотрена специальная 1 разновидность инвестиционных фондов для функционирования на рынке; недвижимости — фонды недвижимости. Не менее 40% средств таких фондов: должно направляться на финансирование проектов в сфере- недвижимости. Средства ПИфов хранятся на счетах в специализированном депозитарии и надежно защищены. Контроль за целевым использованием средств фондов осуществляет Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг.

Механизм Действия фонда прост. Пайщики приобретают у управляющей компании паи фонда. После выкупа всех паев управляющая компания направляет полученные средства на финансирование деятельности в сфере недвижимости (разработку проектов, строительство, приобретение объектов недвижимости), покупает ценные бумаги и валюту. По завершении финансового года управляющая компания определяет размер дохода, который принесли вложения фонда в расчете на пай, и выкупает паи по текущей стоимости (номинал + доход).

Поскольку инвестиционный пай является ценной бумагой, пайщик может досрочно реализовать его на бирже по рыночной стоимости.

Недостаточное развитие фондов недвижимости обусловлено отчасти именно жесткими требованиями ФКЦБ. Поскольку проекты в сфере недвижимости затратные и требуют привлечения большого объема ресурсов, для их реализации необходимо либо устанавливать высокую стоимость пая, либо привлекать большое количество пайщиков.

Несмотря на трудности с организацией, фонды недвижимости имеют большой потенциал именно в качестве альтернативного варианта приобретения жилья. Они позволяют направлять средства пайщиков на строительство жилья, а пайщикам — постепенно накапливать средства для его оплаты [13, С. 126].

Схема № 12 - Жилищно - строительные кооперативы. Эта схема подходит для тех, кто не имеет средств на первоначальный взнос, необходимый при банковском кредитовании, и имеет доходы, которые недостаточны для получения ипотечного кредита банке и может ждать квартиру несколько лет.

Для того чтобы стать пайщиком такого кооператива, необходимо ввести первый членский и паевой взнос и заключит договор накопления. Накопив в соответствии с договором определенный размер о стоимости квартиры (примерно 50 %) покупатель переходит на следующий этап — ожидания подбора жилья, т. е. ожидание наступления своей очереди на подбор квартиры. Как только его очередь подошла, стоимость будущего жилья фиксируется и кооператив подбирает ему подходящую квартиру. На недостающую сумму предоставляется заем. Квартира оформляется в собственность кооператива до полного возврата займа. С ним заключается договор найма жилого помещения, в соответствии с которым он сможет зарегистрироваться в приобретаемой квартире.

На следующем этапе в течение нескольких лет заемщик осуществляет возврат займа и процентов по нему. После полного возврата займа квартира «оформляется в собственность заемщика.

Если приобретать квартиру через жилищно-строительный кооператив, следует обратить внимание на следующие характеристики: размер накопления (в процентах к стоимости будущего жилья), дающий право на обращение за займом; размер первоначальных платежей: минимального первого паевого взноса и вступительного взноса. Минимальный срок этапа накопления; процент по займу; максимальный срок займа; возможность досрочного погашения займа.

Они существенно различаются в разных кооперативах и могут повлиять на то, какие сроки и в какую сумму обойдется приобретение квартиры [13, С. 126].

К плюсам данной схемы можно отнести понятную структуру организации и простые принципы участия схожие с существовавшими ранние кассами взаимопомощи.

К недостаткам схемы относится отсутствие государственного контроля за пользованием денежных средств населения (кооперативы не лицензируются Банком России), поэтому существует риск превращения кооператива в пирамиду при неграмотном управлении денежными потоками.

Накопление занимает несколько лет, процесс подбора квартиры может растягиваться на месяцы. Соответственно, надо быть готовым к тому, что вселение квартиру произойдет не скоро.

Поскольку оформление собственности на квартиру происходит только после полного возврата займа, право на налоговую льготу по подоходному налогу в течение всех лет возврата на пайщика не распространяется.

Во многих кооперативах существует запрет на досрочное погашение займа или штрафы [13, С. 127].

Схема №13 - Строительные сберегательные кассы. Схема приобретения жилья с использованием строительной сберегательной кассы. Это накопительная схема, сначала накапливаете 50 % стоимости жилья, затем получаете кредит на остаток суммы под низкий процент. В соответствии с программой строительной сберегательной кассы, можно приобрести жилье по следующей схеме.

1 этап. С самого начала резервируется конкретная квартира из тех, которые строятся строительной сберегательной кассой, заключается договор долевого участия в строительстве (договор инвестирования) и его проходит регистрация в Департаменте муниципального жилья.

2 этап. Пока дом строится по графику вносится 50 % стоимости квартиры.

3 этап. Как только было оплачено 50 % стоимости этой квартиры, она I оформляется в собственность и обременяется залогом в пользу ССК, а покупателю предоставляется кредит от ССК на определенный период под определенный процент на оставшиеся 50 %.

В существующем виде схема полностью контролируется правительством. Она решает как коммерческие, так и социальные задачи - снос пятиэтажек, строительство коммерческого и муниципального жилья, привлечение инвесторов и предоставление ипотечных кредитов на покупку квартир. Таким образом, ССК не может прогореть, прокручивая деньги клиентов в банках и на фондовой бирже или вкладывая их в сомнительные посторонние проекты.

В заключаемых с покупателями договорах предусмотрена обязательность личного и имущественного страхования. Договор страхования заключается на срок погашения кредита. Имущество страхуется на полную стоимость, а жизнь и здоровье - на половину. По этим видам страхования (имущество, жизнь и здоровье) страховая сумма колеблется в пределах от 2,8 % до 3 % [14, С. 24].

Схема № 14 - Банковское кредитование. Получение кредита под залог недвижимости в коммерческом банке считается на сегодняшний день наиболее прогрессивным и надежным способом приобретения жилья. Количество банков, предлагающих услуги по ипотечному кредитованию, исчисляется десятками и постоянно растет.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14