Дипломная работа: Особенности ипотечного жилищного кредитования
Рассмотрим состояние законодательной базы,
основные схемы и программы, действующие в России [11, С. 17-19].
В октябре
2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон «Об ипотечных ценных
бумагах», который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных
бумаг. Этот закон позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования
значительные финансовые средства через выпуск ИЦБ. Для завершения строительства
законодательной базы, необходимо не только внесение поправок в уже существующие
законы, но и принятие новых.
Усилия законодателей направлены в первую очередь
на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных
финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие
государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных
стандартов участвуют такие организации как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное
Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, министерство промышленности и
энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по
созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных
схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного
жилищного; кредитования [11, С. 20].
По оценкам экспертов в стране действует до двух
десятков ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, что в
регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования.
Поэтому появляются, так называемые ипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное
финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие
«классической ипотеки». Текущее состояние очень точно охарактеризовал В. Плескачевский
(председатель Комитета Госдумы РФ по строительству): «То, что существует на
сегодняшний день, - это всего лишь макет. К сожалению, ипотека, которая «сидит»
на бюджетной или на корпоративной игле составляет до 90 % всей ипотеки по стране.
Стоит только иглу выдернуть, и она вся рассыплется». Тем не менее, ипотечный
бизнес постепенно набирает обороты и развивается.
1.3 Современные схемы
ипотечного жилищного кредитования
Так как переход России «на рыночные рельсы» подорвал
систему государственного финансирования приобретения жилья, построение новой системы
пришлось начинать практически с нуля. Формирование нормативно правовой базы
затянулось на долгие годы. Но, как известно, потребность в; жилье считается
одной из основных потребностей человека, поэтому отсутствием законов и финансовых
механизмов не смогло полностью остановить жилищное строительство и оборот
объектов недвижимости. Субъектам этого рынка - застройщикам, банкам, агентствам
недвижимости и другим пришлось «втискиваться» в существовавшую на каждый конкретный
момент нормативно-правовую базу и придумывать различные схемы, которые были бы
одновременно привлекательны для покупателей жилья и при этом не входили в противоречие
с действующим законодательством.
Так по всей стране появилось множество различных
способов, или схем, приобретения жилья, имеющих в своем составе элементы
ипотеки. Локальных и разрозненных, нацеленных на определенный узкий слой
населения, финансово ограниченных и в большинстве своем функционировавших без
участия банков. Несмотря на эти недостатки, они выполняют свою основную задачу
- помощь гражданам, которые не имеют значительных накоплений, сопоставимых со
стоимостью жилья, все-таки улучшить свои жилищные условия. Эти схемы не
обладают унифицированными чертами и не образуют единой национальной системы жилищного
финансирования [12, С. 109-110].
Даже сейчас, когда и политическая, и
экономическая ситуации считаются гораздо стабильнее, чем в начале девяностых, а
законодательство в сфере недвижимости сформировано, многие из тех первых схем
вызывают интерес у потенциальных покупателей и продолжают успешно функционировать.
Все схемы, которые были созданы за последние
десять лет, можно свести к нескольким блокам. Распределение по блокам зависит
от того, насколько в той или иной схеме задействованы различные ресурсы,
сколько в ней участников и какова ее перспективность.
а) Схемы с использованием средств бюджетов
различных уровней:
- жилищные программы регионов, финансируемые
полностью или частично за счет региональных и местных бюджетов;
- жилищные сертификаты и муниципальные жилищные
облигации;
- жилищные субсидии.
Это социально ориентированный блок схем. Он
ориентирован на очередников, работников бюджетной сферы, переселенцев
военнослужащих и на граждан других льготных категорий.
б) Схемы долевого строительства и рассрочки:
- долевое строительство;
- продажа жилья с рассрочкой платежа до окончания
строительства;
- получение сотрудниками жилищных ссуд на своем
предприятии.
Этот блок схем считается простейшим. В нем не
применяются механизмы залога и присутствуют только два участника застройщик и
покупатель.
в) Рыночные
схемы:
- долгосрочное ипотечное кредитование (банковское
кредитование, ипотечные займы и продажа жилья в рассрочку с оформлением ипотеки
в силу закона);
- накопительные схемы с использованием строительных
сберегательных касс и жилищно-строительных кооперативов;
- рефинансирование ипотечных кредитов и займов с
помощью специализированного оператора ипотечного рынка по принципу
двухуровневой ипотечной схемы.
Именно этот, третий блок схем считается наиболее
прогрессивным. По сути, он включает в себя истинно ипотечные схемы, в которых в
наибольшей степени отражены основные принципы ипотечного кредитования. Все шире
становится круг операторов (банков, ипотечных фондов, агентств и корпораций),
последовательно и профессионально осваивающих операции по долгосрочному
кредитованию населения, используя жилую недвижимость в качестве обеспечения по кредитам.
Активно развиваются жилищные кооперативы, действующие по принципу касс
взаимопомощи [12, С. 111].
В законодательной сфере идет работа по подготовке
к принятию закона «О строительных сберегательных кассах», не только подробно
регламентирующего все вопросы привлечения денежньгх средств граждан на накопительные
вклады и дальнейшего кредитования, но и - что очень важно условия возврата
средств в форс-мажорных обстоятельствах. Это позволит защитить участников рынка
от появления «финансовых пирамид».
Перечисленное множество схем финансирования приобретения
жилья рассчитаны на различные по уровню доходов и потребностей группы населения.
А теперь - собственно схемы. Каждая из них имеет свои особенности, в том числе
и в зависимости от региона, в котором они используются.
Схема № 1 - Альтернатива. Альтернативой, или
альтернативной жилплощадью, часто называют имеющееся жилье, которое может быть
использовано при совершении сделки.
К сожалению, взгляд на жилье как на актив,
который можно продавать, обменивать, покупать и совершать иные действия для
извлечения материального и нематериального дохода, не очень распространен в нашей
стране. В советские времена, когда квартиры можно было получить бесплатно, но
нельзя было продать или купить у большинства населения сформировалось такое
понятие, что жилье это больше чем актив, скорее, «родовое гнездо». Поэтому по
прошествии десятков лег даже при значительных излишках жилой площади и плохом
материальном положении вопрос продажи квартиры для приобретения более дешевой с
доплатой встает в последнюю очередь.
Теперь же, с тех пор как было разрешено
регистрировать частную собственность на недвижимость, наличие какого-либо жилья
позволяет ускорить момент покупки новой квартиры и решает острую проблему
первого взноса.
В чистом виде схема с использованием имеющегося
жилья представляет собой сделку обмена через куплю-продажу. При этом вы можете
продать и доплатить определенную сумму на приобретение новой большей площадью
или лучшего качества, в другом регионе, где цены на жилье ниже или приобрести
более дешевую, а разница в цене используйте по своему усмотрению.
В осуществлении этих операций помогут специалисты
агентств недвижимости. Рассмотрим возможность заменить квартирой первый взнос,
который требуется в других схемах приобретения жилья. Как показывает практика,
этой возможностью пользуется примерно половина граждан участвующих в различных
ипотечных программах [13, с. 116].
Крупные инвестиционно - строительные компании
принимают в зачет старое жилье при заключении договора долевого участия в
строительстве и покупке жилья в новостройке. Многие коммерческие банки
предлагают кредитные схемы с зачетом имеющегося жилья для расширения клиентской
базы, т. е. для привлечения заемщиков, которые не имеют денежных накоплений для
первоначального взноса на покупку квартиры. Жилищно-строительные кооперативы
могут предоставлять прежнее жилье своих пайщиков, переданное в оплату первого
взноса, другим своим пайщикам, тем самым, включая его в свой внутренний оборот.
В государственных жилищных программах жилье, высвобождающееся после
предоставления субсидий и улучшения жилищных условий очередников, также
остается в обороте и может предоставляться другим нуждающимся семьям.
В некоторых случаях, однако, вам будет выгоднее
не участвовать в программах предлагающих зачет жилья, а продать свою квартиру с
помощью агентств недвижимости.
Схема № 2 -
Рассрочка. Схемы долевого строительства и продажи жилья с рассрочкой платежа
первыми пришли на смену старой бюджетной системе финансирования строительства и
продолжают существовать и поныне. Как известно на начальных этапах строительства
застройщики не имеют собственных средств в объеме, достаточном для возведения
дома. Получить кредит на строительство в банке крайне сложно. По этому застройщики
вынуждены продавать еще недостроенные квартиры потенциально будущим жильцам — физическим
лицам. Граждане становятся соинвесторами строительства и несут в связи с этим
все риски наравне с застройщиком. Бдительность строительного процесса позволяет
«дольщикам» вносить платежи в соответствии с графиком, «растягивая» их на весь
период строительства, а иногда и на определенный период после его окончания, то
есть плачивать жилье в рассрочку. Желая заинтересовать все большую часть
населения в приобретении жилья через схему долевого строительства, строительные
компании стремятся к предоставлению населению более выгодных условий рассрочки
[13, С. 117].
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 |