Дипломная работа: Особенности ипотечного жилищного кредитования

Для этого по договорам застройщиков с держателями крупного капитала задействуются финансовые ресурсы коммерческих банков, фондов и инвестиционных компаний, благодаря чему несколько удлиняются сроки, на которые предоставляется рассрочка. Привлечение капитала из крупных источников не только повышает надежность всей схемы, но и придает ей новый смысл и содержание. Достоинствами схемы долевого строительства является ее простота и отсутствие существенного удорожания жилья, которое имеет место при долго срочном банковском кредитовании. Поэтому в регионах, где ипотечное кредитование еще не получало развития, долевое строительство выступает зачастую как единственная схема приобретения жилья. Другое достоинство — более низкая стоимость жилья в процессе строительства по сравнению со стоимостью готовых квартир на вторичном рынке. Чем больше разница в цене готового и строящегося жилья, тем больше сторонников у данной схемы. К недостаткам схемы долевого участия можно отнести высокую степень риска для «дольщиков». Именно они несут основные потери при несвоевременном, некачественном или незаконченном строительстве. За время функционирования схемы долевого участия в судах рассмотрены уже сотни дел обманутых дольщиков. Некоторый положительный сдвиг был достигнут лишь в 2003 году, когда Верховный суд принял решение рассматривать дольщиков как потребителей и применять при рассмотрении споров закон «О защите прав потребителей». Благодаря этому они уже не несут личной ответственности вложенными средствами за срыв сроков строительства по вине застройщика.

Другим недостатком данной схемы является ее социальная неэффективность: из-за своей краткосрочности она не позволяет массово решать жилищную проблему населения. И, кроме того, долевое участие предполагает оформление собственности только после полной оплаты за предоставленное жилье, по окончании строительства и рассрочки [13, С. 118].

Схема № 3 - Ипотечная территория. Финансирование затрат на инженерную подготовку территорий из бюджетных средств — это не схема приобретения жилья в чистом виде, а новая разновидность вариантов участия государства в финансировании жилищного строительства. Она разработана специалистами для использования в регионах. Благодаря снижению себестоимости строительства жилья, возведенного на инженерно подготовленных территориях, приобрести его, особенно при оплате с помощью ипотечного кредита, сможет гораздо большее количество людей.

Для региональных властей этот метод содействия приобретению жилья является достаточно выгодным. Затраты производятся единовременно, нет необходимости на длительный срок отвлекать бюджетные средства. К тому же вложения в инженерную подготовку территорий окупаемы т.е. бюджетные затраты будут компенсированы при продаже жилья [13, С. 118].

Схема №4 - Субсидии. Современные жилищные субсидии, предоставляемые гражданам для улучшения жилищных условий в отличие от практики бесплатного предоставления жилья советских времен, редко достигают 100% стоимости приобретаемого жилья. На стопроцентное покрытие затрат могут рассчитывать очередники, доходы которых покрывают только минимальные текущие потребности, и не могу быть направлены ни на оплату первого взноса, ни на возврат платежей по ипотечному кредиту, ни на выплату процентов.

Схема № 5 - Муниципальные облигации и сертификаты. К настоящему времени опыт выпуска жилищных облигаций и сертификатов имеют многие регионы страны, в частности, Москва, Санкт-Петербург, Саратов, Ульяновск, Дубна и др.

Отличие жилищного сертификата от других видов ценных бумаг в его целевом назначении: номинал жилищного сертификата устанавливается в натуральном выражении — единицах общей площади жилья (например, 0,1 кв. метра) и в денежном эквиваленте этой единицы при этом номинал должен периодически индексироваться, схема индексации устанавливается эмитентом при выпуске жилищного сертификата и остается неизменной.

Преимущества выпуска жилищных сертификатов и облигаций местными властями выражается в надежности выпускаемых бумаг, относительной дешевизне жилья, получаемого вами как держателем такого сертификата, а также масштабами и перспективой многочисленных выпусков сертификатов, которые позволят вам на выгодных условиях в течение длительного времени накапливать средства на квартиру.

Недостаток жилищных сертификатов связан с необходимостью их привязки к конкретному объекту строящейся или реконструируемой недвижимости. Из-за этого у покупателя отсутствует возможность выбора квартиры, ему предоставляется право на приобретение жилья только в определенных домах, которые не всегда их могут удовлетворить.

Исключение составляют государственные жилищные сертификаты для военных переселенцев и пострадавших от стихийных бедствий, которые имеют стоимость «усредненного» квадратного метра, рассчитанного по официальным статистическим данным для регионов России. Очевидно, что их стоимость не всегда совпадает с рыночными ценами на жилье, из-за чего возникают трудности при совершении реальных сделок. Попытки выпуска коммерческими структурами обезличенных жилищных сертификатов, которые предполагалось привязать к стоимости какого-нибудь условного квадратного метра, оставались безуспешными. Само понятие «условный квадратный метр» больше похоже на среднюю температуру по больнице. На формирование цены на недвижимость влияет столько количественных и качественных факторов, что каким-то образом ее усреднить вряд ли удастся. Нельзя, однако, утверждать, что вложение в ценные бумаги обеспеченные недвижимостью, но не привязанные к стоимости единицы площади в конкретном доме, невозможно. Выходом для желающих инвестировать в такие бумаги могут быть паевые инвестиционные фонды, а в ближайшем будущем еще и ипотечные ценные бумаги, обеспеченные закладными [14, С. 26].

Схема № 6 - Государственные жилищные сертификаты для военных. Государственный жилищный сертификат (ГЖС) — именное свидетельство, удостоверяющее право участника программы на получение безвозмездной субсидии на приобретение жилья. Его владелец имеет возможность приобрести жилье в любом населенном пункте страны у физических или юридических лиц, как на первичном, так и на вторичном рынке.

Правом на получение сертификата обладают:

— уволенные и увольняемые с военной службы военнослужащие (причиной увольнения должны быть либо достижение предельного возраста пребывания на службе, либо состояние здоровья, либо сокращение);

— сотрудники органов внутренних дел, учреждений и органов уголовно - исполнительной системы Министерства юстиции и члены их - семей;

— граждане, подлежащие переселению из закрытых военных городков.

Этим категориям граждан (с условием, что они служили не менее 10 лет) жилищный сертификат выдается на 100 % стоимости жилья.

Размер субсидии исчисляется исходя из средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья в данном регионе. Субсидия предоставляется по социальной норме площади жилья (18 кв, метров — на одного члена семьи из трех и более человек; 42 кв. метра — на семью из двух человек; 33 кв. метра — на одиноко проживающего человека) [15, С.89-90].

Держатель жилищного сертификата может купить готовое жилье на первичном или вторичном рынке, а также заключить предварительный договор о покупке жилья в новом доме на этапе строительства. При этом если человек получает сертификат в момент увольнения со службы, то теоретически он может избрать для будущего места жительства любой город на территории Российской Федерации. Если за сертификатом обращается уже вышедший в отставку военнослужащий, то он может получить жилье в своем регионе. Однако на практике всегда принимается конкретное решение с учетом всех обстоятельств жизни военнослужащего и его семьи.

Владелец сертификата в течение срока его действия обязан подобрать жилье представить в банк, официально зарегистрированный в соответствующем полночном органе договор купли-продажи данного помещения. После этого банк в течение пяти дней рассматривает документы и в случае положительного решения производит оплату жилья в течение десяти рабочих дней с момента предъявления указанного договора. Государственный жилищный сертификат должен быть реализован получателем субсидии в пределах установленного срока, который составляет 9 месяцев с даты выдачи. Если срок истек, а жилье не выбрано, банк закрывает блокированный целевой счет и пересылает сертификат для погашения выдавшему его органу [16, С. 90-91].

Схема № 7 - Жилье для молодежи. Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» входит в состав федеральной целевой программы «Жилище». Для ее реализации на уровне регионов утверждаются свои программы, призванные обеспечить жильем молодые семьи, в которых супруги не достигли 30 лет признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий и постоянно проживающие на территории субъекта Российской Федерации, участвующего в реализации подпрограммы.

Например, в Новосибирске реализуется программа «Молодой семье — доступное жилье». В соответствии с этой программой предполагается два г варианта возмездного приобретения жилья:

— коммерческий найма на пять лет, при котором семьи, проживая в предоставленных им на условиях найма квартирах, накапливают к определенной

Сроку стоимость квартиры и получают безвозмездные субсидии из городского бюджета, которые могут составлять от 5 % до 90 % от стоимости жилья; договор купли-продажи с рассрочкой платежа, при котором семья по льготной цене и с рассрочкой платежа приобретает жилье, которое оформляет собственность после оплаты полной стоимости.

Важно, что при рождении ребенка списывается определенная часть стоимости квартиры подлежавшая погашению [13, С. 122].

Схема №8 - Предприятие. Эта схема является интересной для тех предприятий, которые заинтересованы в привлечении молодых специалистов и удержании высокопрофессиональных кадров. Ее принцип прост, работник вносит в счет оплаты жилья 20—30 % собственных средств, а на оставшуюся сумму получает ссуду от предприятия-работодателя. Такая ссуда считается льготной по срокам (до 10-15 лет) и процентам (иногда и совсем без процентов).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14