Дипломная работа: Ипотечное банковское кредитование

Сумма страхового возмещения определяется в соответствии с требованиями кредитного договора, и но каждую конкретную дату периода кредитования она должна быть не менее остатка обязательств заемщика по обеспечиваемому обязательству. Необходима разработка специальной страховой ипотечной программы, при которой будет постепенно уменьшаться сумма страхового возмещения (с исполнением заемщиком обязательств по частичному погашению ипотечного кредита), но не будет происходить так называемого недострахования.

Срок действия договоров страхования должен быть не менее срока кредитования, либо заключаться на срок не менее 12 месяцев с последующим продлением договоров.

Кредитор осуществляет контроль за исполнением заемщиком обязательств по выплате страховых премий по договорам страхования, являющимся обеспечением по ипотечному кредиту. Рекомендуется осуществлять выплату страховых премий периодически (ежеквартально, ежемесячно) равными частями в течение срока действия договора страхования, одновременно с частичным исполнением обязательств по самому ипотечному кредиту. В качестве приложения к кредитному договору составляется график погашения ссудной задолженности с указанием размера каждого платежа на каждую конкретную дату платежа до полного погашения кредита с разбивкой на проценты и основной долг. При этом заемщику может быть предложено несколько схем погашения основного долга и уплаты процентов.

В первом случае заемщик ежемесячно выплачивает банку одинаковую сумму, при этом соотношение процентов и основного долга постоянно меняется; доля основного долга увеличивается, а процентов — снижается, а во втором случае общая сумма платежа постоянно снижается за счет снижения доли процентов, т.к. доля основного долга неизменна.

Таким образом, разнообразие схем погашения, предлагаемых банком, дает возможность заемщику подобрать наиболее приемлемую лично для него схему. А это, естественно, увеличивает вероятность погашения кредита в срок.

Как правило, покупка квартиры заемщиком оформляется заключением трехстороннего договора купли-продажи и ипотеки квартиры с продавцом и банком. Таким образом, сторонами по договору являются: заемщик (покупатель квартиры); продавец квартиры; банк (выступая кредитором и залогодержателем приобретаемой заемщиком квартиры).

Банк, являясь стороной договора купли-продажи и ипотеки, выполняет дополнительную функцию гаранта правильности, своевременности и юридической чистоты проведения расчетов между заемщиком и продавцом квартиры.

До заключения договора купли-продажи и ипотеки заемщик/созаемщик должен предоставить от своего имени нотариально удостоверенное обязательство об освобождении приобретаемой на кредитные средство и передаваемой в залог квартиры в случае обращения на нее взыскания и предъявления новым собственником требования об освобождении квартиры. При наличии несовершеннолетних членов семьи заемщик должен до заключения договора купли-продажи и ипотеки получить разрешение органов опеки и попечительства на:

- ипотеку (передачу в залог) приобретаемого на кредитные средства жилого помещения;

- предоставление банку обязательства от имени несовершеннолетних членов семьи освободить приобретаемую квартиру в случае обращения на нее взыскания и предъявления новым собственником требования об освобождении квартиры.

Затем заемщик-покупатель квартиры и банк подают документы в городское Бюро регистрации прав на недвижимое имущество на регистрацию договора купли-продажи и ипотеки (регистрации перехода прав собственности и залога). Бюро регистрирует переход права собственности на квартиру и ипотеку жилой площади по месту нахождения имущества.

После государственной регистрации договора купли-продажи и ипотеки банк предоставляет кредит и зачисляет кредитные средства на счет заемщика-покупателя. Заемщик-покупатель выплачивает оставшуюся стоимость квартиры продавцу по договору купли-продажи и ипотеки из средств предоставленного банком кредита. После этого заемщик вселяется в приобретенную квартиру.

После предоставления заемщику кредита банк может переуступить права требования по кредитному договору и договору купли-продажи и ипотеки третьему лицу (например, агентству по ипотечному жилищному кредитованию). Банк, который принимает участие в ипотечной программе на основании договора об обслуживании, обслуживает кредит, переданный новому кредитору. Под обслуживанием понимается следующее: банк принимает от заемщика платежи по кредиту, следит за своевременностью их внесения, проверяет состояние заложенной квартиры, контролирует внесение заемщиком страховых выплат и т.д. Приобретенная на кредитные средства квартира находится в залоге до полного исполнения заемщиком всех обязательств по кредиту (как заемщиком по кредитному договору и залогодателем по договору ипотеки).

Таким образом, нами подробно рассмотрена процедура документального оформления и предоставления ипотечного кредита заемщику.

2.2 Становление ипотечной системы кредитования в г. Новосибирске

Мировой опыт свидетельствует: в любой развитой стране более 50% продаж квартир происходит по ипотечной схеме. Еще совсем недавно система ипотечного кредитования была каким-то неведомым инструментом для нашего города. Теперь она входит в повседневную практику.

С 2000 года новосибирские банки начали отрабатывать элементы ипотеки. В то время страна еще не отошла от последствий дефолта, поэтому говорить о долгосрочных кредитов на покупку жилья в России мало кто осмеливался.

Цель проекта состояла в том, чтобы построить собственную модель ипотечного кредитования для жителей Новосибирска и области, основанную на лучших мировых стандартах. Изучив богатый мировой опыт, инициаторы проекта взяли за основу американскую модель ипотеки. В мае 2001 года в Новосибирске был подписан первый за Уралом договор ипотечного кредитования на приобретение квартиры в рассрочку, где был прописан первый вариант стандартов ипотечного жилищного кредитования в России.

Этот документ насчитывал около двухсот страниц. Чтобы его подписать, заемщику пришлось представить 48(!) документов, начиная от справки из психоневрологического диспансера и заканчивая страховкой кредита. При этом заемщик должен был соответствовать многим требованиям. Например, он не мог быть семейным человеком, чтобы не возникло проблем с органами опеки. Банкиры понимали, насколько рискованным был проект, тем не менее кредит был предоставлен.

Всего за 2001 год банк выдал три ипотечных кредита заемщикам сроком на пять-десять лет под 19% годовых. Оформление каждого кредита заняло три месяца. Прежде чем была совершена сделка, инициаторам проекта пришлось идти в органы юстиции, к нотариусам, риэлтерам и отлаживать механизм взаимодействия со всеми участниками рынка.

Опыт показал, что основной проблемой для развития ипотеки остается поиск «длинных денег». Основные активы, которыми располагает банк, - это депозиты населения. Однако любой банковский кризис или спекуляция на тему кризиса может погубить систему. Поэтому источником ипотеки могут быть только «длинные ресурсы». В западных странах ипотечный рынок формируют пенсионные фонды, страховые компании. Банковская система в меньшей степени располагает «длинными» активами. В наших условиях эту задачу может решить Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования, основываясь на американском опыте.

В 2002 году с участием администрации Новосибирской области было создано ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования». Модель строилась таким образом: банк выдает кредит из своих ресурсов, затем делает закладную и как бы продает кредит Федеральному агентству ипотечного жилищного кредитования (это на 100% государственная структура). Права по кредиту передаются Федеральному агентству, а банку возвращаются деньги. Банк вновь их выдает, снова делает закладную и переуступает права по кредиту агентству. Таким образом, у Федерального агентства формируется пул закладных. Это надежный финансовый инструмент – пакет кредитов, обеспеченный недвижимостью.

Федеральное агентство выходит на биржу и размещает облигационный заем, привлекая деньги рыночных структур, которые приобретают ипотечные бумаги. Таким образом, агентство вновь получает деньги, снова покупает закладные и формирует следующий пул, а затем вновь выходит на рынок. И такая система запущена и работает. Двухуровневая система рефинансирования, реализуемая Агентством, позволяет равномерно распределить риски между всеми участниками рынка[5].

Новосибирские банки успешно отработали эту систему. Инструмент продаж уже создан. Были решены многие организационные вопросы. Количество документов, которые необходимо собрать заемщику сократилось. Срок кредита увеличился, процентная ставка снизилась. Все участники рынка уже разобрались и оценили большой рыночный потенциал ипотеки. Многие банки поверили, что программа работает, и включились в ее реализацию. По мнению банкиров, сегодняшние условия ипотеки весьма выгодные. Когда выдавались первые кредиты, квартиры стояли вдвое дешевле и заемщики приобретали их по тем ценам. Кроме того, сегодня наметилась категория людей, которые берут ипотечный кредит с целью приобретения квартиры с последующей ее сдачей в аренду, потому что стоимость аренды зачастую превосходит текущий платеж по ипотеке. Однако развитие ипотеки должно сопровождаться активизацией жилищного строительства. Сегодня необходимо значительно увеличить объемы жилищного строительства, иначе цены на жилье будут только расти.

На сегодняшний день Новосибирск является одним из лидеров ипотеки среди российских городов. Второе место по России в 2004 году по количеству выданных ипотечных кредитов, а в 2005 году только за первое полугодие их было выдано в два раза больше чем за весь 2004 год. Всего за 2005 год было получено 3445 кредитов на общую сумму 1673,4 млн. рублей. А за период с 2002 по 2007 было выдано 11178 кредитов на сумму 3974,1 млн.рублей. Это не удивительно, поскольку именно новосибирские банкиры были «пионерами» в развитии федеральной ипотечной программы.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12