Дипломная работа: Ипотечное банковское кредитование
2.4 Методики расчетов ипотечных платежей
и их применение
Долгосрочные
ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок 1-30 лет. Благодаря
длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.
Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей,
рассчитанных по формуле аннуитетных или дифференцированных платежей.
Аннуитетные
платежи – ежемесячные перечисления по кредитным обязательствам заемщиком,
рассчитываемые по формуле аннуитета.
Аннуитет –
ежегодный платёж – равные друг другу денежные платежи, выплачиваемые через определённые
промежутки времени в счёт погашения полученного кредита, займа и процентов по
нему.
Ежемесячный
платёж включает полный платёж по процентам, начисляемым на остаток основного
долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все
ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь
кредитный период. Для вычисления используется такая формула:
Аннуитетный
платёж = кредит х ( 1 / ( 1 – ( 1 + и ) – н ),
где и –
ставка вознаграждения, н – срок кредита.
Принцип
таков, что каждый месяц выплачивается одна и та же сумма. Но получается она не
простым сложением основного долга и вознаграждения и последующим делением на
срок, а с учётом снижения основного долга. Основной долг с каждым месяцем
уменьшается, соответственно, уменьшаются проценты за кредит. Однако сумма
ежемесячного платежа остаётся неизменной, чего нельзя сказать о цене кредита.
В ипотеке с
дифференцированным платежом платежи по кредиту происходят с растущей ставкой
платежей в погашение, то есть основной долг по кредиту гасится равными долями,
проценты начисляются на остаток. Величина ежемесячного платежа по кредиту не
должна превышать 30-50% совокупного дохода заёмщика и созаёмщиков за
соответствующий расчётный период. При процедуре оценки вероятности погашения
кредита кредитор использует официально подтверждённую информацию о текущих
доходах заёмщика и созаёмщиков.
Рассмотрим на
примере расчет размера ежемесячного аннуитетного платежа.
Заемщик:
Прудников Артем Викторович
Возраст: 28
лет
Ежемесячный доход
заемщика - 40000 рублей
Первоначальный
взнос – 10% (180 000) рублей
Стоимость
квартиры – 1800 000 рублей
Сумма кредита
– 1620 000 рублей
Срок кредита
– 15 лет (180 месяцев) при ставке 12,75% годовых
Была
подобрана программа банка «КИТ финанс»
Ежемесячные
платежи, в количестве 180(сто восемьдесят) платежей, по возврату кредита и
уплате начисленных процентов заемщик производит в виде единого ежемесячного
аннуитетного платежа, определяемого по формуле (2.1).
, (2.1)
где
q – ежемесячный
аннуитетный платеж,
K – сумма кредита (остаток
суммы кредита),
ps –месячная процентная
ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки,
M – количество полных
процентных периодов, оставшихся до даты окончательного возврата кредита.
1,0625
1 620 000 Х ----------------------------
= 20 231,16
1-(1+1,0625) -180
Исходя из
этой формулы и данных по заемщику, размер аннуитентного платежа составляет
20 231,16 коп.
При
оформлении ипотечной сделки помимо первоначального взноса (10-30%) собственных
средств заёмщик несет следующие затраты:
1) Комиссия
банка за рассмотрение кредитной заявки – около 1000 рублей, причём эти деньги
банком не возвращаются при любом решении;
2) Комиссия
банка за выдачу кредита - от 5000 рублей либо 1,5 – 2,5% от суммы кредита;
3) Расходы на
оплату услуг оценщика по оценке рыночной стоимости закладываемой недвижимости 2000-3000
рублей;
4) Пакет
страхования (жизнь, потеря трудоспособности заёмщика, титульное страхование:
потеря права собственности уже после сделки). Всё это составляет от 0,8 – 1,5%
от суммы выдаваемого банком кредита, увеличенной на 10%;
5)
Обслуживание банковской ячейки, открытие расчётного аккредитивного счета: в
зависимости от банка, от 600 до 3000 рублей;
6) Госпошлина
за регистрацию права собственности и сделки купли-продажи – 1000 рублей (если
один заёмщик);
7) Услуги
агентства недвижимости по подбору варианта квартиры и юридическое сопровождение
сделки – 4 - 6% от стоимости приобретаемого жилья.
Основное
достоинство ипотеки – в том, что она предоставляет возможность жить в
собственной квартире, заплатив за неё лишь часть стоимости (предварительный
взнос). При этом необходимо ежемесячно производить выплаты, которые при
отсутствии необходимого жилья поступали бы к хозяину арендуемой квартиры.
В таблице 2.3
рассмотрим преимущества ипотеки по сравнению с арендой.
Таблица 2.3 –
Преимущества ипотеки по сравнению с арендой
ИПОТЕКА |
АРЕНДА |
-Вы платите деньги, рассчитываясь за
свою, а не за чужую квартиру; |
- Вы платите хозяину квартиры за временное
пользование его имуществом; |
-На приобретенную квартиру Вы получаете
зарегистрированное право собственности; |
- Вы не имеете никаких прав на жилье – в
любой момент собственник может расторгнуть с вами договор; |
- ежемесячный платеж фиксируется в
соответствии с ценой и процентами на сегодняшний день; |
- арендная плата постоянно повышается,
как и стоимость любых квартир; |
- Вы получаете регистрацию (прописку в
квартире и возможность зарегистрировать (прописать своих родственников; |
- временная регистрация возможна только
при согласии собственника, арендодатель не станет Вас прописывать; |
- Вы можете получить льготу на приобретение
жилья от государства – вернуть 13% заработной платы, удержанной в качестве
подоходного налога (до 130 тысяч рублей); |
- Вы платите налоги дважды. Получая свои
доходы – вы выплачиваете налоги.
Арендодатель свои налоги закладывает в
стоимость арендной платы;
|
- в случае непредвиденных обстоятельств
Вы можете на время сдать свою квартиру, а полученной платой за аренду
погашать кредит; |
- в случае непредвиденных обстоятельств
Вы можете пожить у родственников, не имея перспективы на свою собственную
квартиру; |
- рыночная стоимость Вашей квартиры
постоянно растет, в то время как Вы платите только сумму, зафиксированную на
момент заключения договора. |
- чужая квартира становится дороже, а ее
собственник богаче. |
ГЛАВА 3. Совершенствование системы
ипотечного кредитования
3.1 Факторы, препятствующие развитию
ипотеки в России
Следует отметить существенные положительные сдвиги, которые
произошли в создании, развитии и распространении в регионах долгосрочного
жилищного кредитования населения. Вместе с тем развитие системы ипотечного
жилищного кредитования по-прежнему сдерживается следующими факторами.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 |