Дипломная работа: Ипотечное банковское кредитование

Ограниченный платежеспособный спрос населения.

В ближайшие годы по-прежнему будут востребованы сравнительно небольшие по объемам ипотечные кредиты (30-50% от стоимости приобретаемого жилья), за которыми будут обращаться граждане, имеющие жилье и желающие улучить свои жилищные условия. При этом часть потенциальных заемщиков ипотечных кредитов будет нуждаться в адресной государственной поддержке.

Высокие процентные ставки по ипотечным кредитам.

Действующий уровень процентных ставок обусловлен значительными экономическими и социальными рисками, повышающими стоимость ипотечных жилищных кредитов для заемщика.

Недостаточное развитие рынка жилья.

Низкие объемы нового жилищного строительства в субъектах российской Федерации обуславливают недостаточность предложений на рынке жилья. Такое положение способствует сохранению цен на жилье на высоком уровне.

Неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка.

Традиционными участниками ипотечного жилищного рынка являются страховые кампании, риэлторские и оценочные агентства, а также операторы первичного и вторичного рынков. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия, и, как следствие, не высока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

Незавершенность законодательства.

Это касается, прежде всего совершения сделок с закладными, как ценными бумагами, обращения взыскания на заложенное имущество, прекращения прав пользования заложенными жилыми помещениями при нарушении заемщиком условий договора ипотечного жилищного кредитования, в том числе заемщиков, проживающих с несовершеннолетними детьми.

Дефицит управленческих кадров.

Поскольку в основе системы ипотечного жилищного кредитования лежит финансово-кредитный механизм, в котором главным инструментом привлечения инвестиций являются долгосрочные ценные бумаги, малейшая ошибка в управлении каким-либо звеном может подорвать доверие к системе в целом. Поэтому отсутствие квалифицированного менеджмента уже сегодня является существенным препятствием на пути массового ипотечного кредитования.

Психологические факторы.

Снижение доверия граждан к финансовым схемам, даже имеющим поддержку институтов государственной власти, непонимание основных принципов функционирования и возможной собственной выгоды обуславливают существующее настороженное отношение населения к системе ипотечного жилищного кредитования. Эту ситуацию может изменить только пристальное внимание и постоянная поддержка органов государственной власти всех уровней процессу становления и развития данной системы в России.

3.2 Усиление роли банковской системы в развитии жилищного кредитования населения

Одним из основных ограничений возможности населения улучшать жилищные условия являются недостаточные объемы жилищного кредитования. Оценка перспектив банковской системы по развитию жилищного кредитования осуществлялась на основе анкетного опроса банков[26], прогноза развития банковской системы и прогноза потенциальных возможностей банков по предоставлению жилищных кредитов, а также экспертных оценок перспектив развития рынка ипотечных ценных бумаг [27].

Анкетный опрос показал, что банки с большой осторожностью подходят к прогнозированию перспектив развития жилищного кредитования населения.

Среди факторов, препятствующих развитию жилищного кредитования населения в ближайшие годы, на первый план банки выдвигают:

-отсутствие эффективной процедуры обращения взыскания на заложенное жилье и выселения;

-отсутствие у заемщиков документально подтвержденных доходов;

-отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов;

-высокая стоимость нотариального удостоверения и регистрации;

-сложная и длительная процедура регистрации прав и сделок.

Так, по мнению 89% опрошенных банков, в интересах развития жилищного ипотечного кредитования в первую очередь должны быть решены вопросы, связанные с организацией эффективной процедуры обращения взыскания на заложенное жилье и выселения в случае невозврата кредита.

Следующие по значимости проблемы — отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов у банков и проблема документального подтверждения доходов заемщиков (более 85% опрошенных банков отметили это как факторы, препятствующие развитию ипотечного жилищного кредитования).

При этом банки, относящиеся к разным группам в соответствии с объемами активов, по-разному оценивают важность факторов. Так, для более крупных банков наиболее важны проблемы высоких рисков жилищного кредитования, отсутствия четкого регулирования рынка жилищного кредитования, а также обращения взыскания. Небольшие банки в числе значимых проблем называют отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов, недостаток средств на организацию деятельности банка по предоставлению жилищных кредитов. Кроме того, по мнению банков, на принятие решения о начале жилищного кредитования оказывают влияние относительно невысокая доходность данных операций при существенных рисках, сложная и длительная процедура регистрации прав и сделок, а также высокая стоимость нотариального удостоверения и регистрации сделок.

За 2008 г. общий объем выданных банками жилищных кредитов оценивается примерно на уровне 19,5 млрд. руб. При этом, несмотря на высокие темпы увеличения объемов предоставления ипотечных жилищных кредитов, потенциальный спрос населения более чем в 10 раз превышает текущий объем предложения кредитов. Банки пока еще не полностью используют свои потенциальные возможности по жилищному кредитованию населения, которые по условиям 2004 г. ретроспективно могут быть оценены на уровне 62 млрд. руб.

Опросы банков показали существенные различия в планируемых объемах жилищного кредитования населения. Максимальные темпы увеличения объемов кредитования, по мнению банков, составят:

в 2004-2006 гг. 1,8-2,2 раза ежегодно;

в 2007-2010 гг. 1,4-1,5 раза ежегодно.

Минимальные темпы увеличения объемов кредитования оцениваются на уровне лишь 10-20% в год.

Исходя из прогноза развития банковской системы и нормативных ограничений на деятельность банков, потенциальный объем жилищных кредитов населению к 2010 г. может составить от 427 до 444 млрд. руб. (в ценах 2010 г.), или более 5% всего кредитного портфеля банков.

Планируемое банками предложение жилищных кредитов, даже по их максимальным оценкам, существенно отстает от потенциальных возможностей банков на протяжении почти всего прогнозного периода. Лишь к 2010 г. банки планируют выйти на максимально возможные объемы: 415 млрд. руб. (в ценах 2010 г.), что составит примерно 94-97% от прогноза потенциально возможных объемов предложения жилищных кредитов. По минимальным оценкам, банки планируют увеличивать объемы жилищного кредитования более медленными темпами и предоставить в 2010 г. жилищных кредитов лишь на сумму до 75 млрд. руб. (в ценах 2010 г.). Это отражает осторожное отношение банков к развитию жилищного кредитования в сегодняшних условиях и ожидание улучшения законодательных и нормативных условий для жилищного кредитования.

Принятие мер, нацеленных на упрощение процедур, связанных с обращением взыскания, оформлением жилищных кредитов, а также на формирование благоприятного нормативного правового режима для выпуска ипотечных ценных бумаг, приведет к росту объемов жилищного кредитования населения и увеличению возможностей граждан приобретать жилье.

Хотелось бы отметить, что к настоящему времени в России сложились серьезные предпосылки для развития ипотеки: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональных системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти.

Таким образом, через два-три года можно рассчитывать на то, что в России выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система ипотечного кредитования, основанная на развитии рынка ипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части.

Расширить финансовую базу ипотечного жилищного кредитования и практически полностью удовлетворить спрос населения на жилищные кредиты уже в 2007 г. позволит развитие рынка ипотечных ценных бумаг. Потенциальное предложение жилищных кредитов может увеличиться к 2010 г. с максимально планируемых банками 415 млрд. руб. до 1 124 млрд. руб. (в ценах 2010 г.).

Прогнозируемый объем эмиссии ипотечных ценных бумаг банками, по экспертным оценкам, может составить в 2010 г. около 600 млрд. руб. (в ценах 2010 г.), при условии формирования благоприятного законодательного и нормативного правового регулирования. При этом во внимание принималось сдержанное отношение банков к перспективам эмиссии ипотечных ценных бумаг, поскольку лишь 25% опрошенных банков рассматривают для себя возможность эмиссии ипотечных ценных бумаг.

Потенциальная емкость рынка ипотечных ценных бумаг (возможности инвесторов приобретать ипотечные ценные бумаги) оценивается экспертами в объеме 3,2 трлн. руб. (в ценах 2005 г.) за период 2005-2010 гг. При развитии рынка ипотечных ценных бумаг инвесторы (банки, Пенсионный фонд России, негосударственные пенсионные фонды, финансовые и страховые компании и др.) проявят интерес к этому финансовому инструменту.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12