Дипломная работа: Ипотечное банковское кредитование
документы подтверждающие сведения о доходе заемщика/созаемщика.
Лист предварительной квалификации содержит общую информацию о
заемщике/созаемщике, сведения о доходах и расходах, о приобретаемой квартире, а
также расчет необходимых коэффициентов.
Далее банк проводит предварительный анализ возможности получения
ипотечного кредита. На основании предоставленной заемщиком копии налоговой
декларации за прошедший год (если подавалась) и справки о доходах за прошедший
и текущий годы делается предварительный расчет максимально доступной суммы
кредита, а также ежемесячных платежей в счет погашения кредита и процентов по
нему.
Все предварительные расчеты банк производит, кок правило, в
долларах по курсу ЦБ РФ на последний день каждого месяца, в котором был получен
доход и произведены расходы. Расчет производится исходя из чистого дохода
заемщика (за вычетом подоходного налога и одержаний в Пенсионный фонд) за последние
12 месяцев.
Необходимо отметить, что предварительный анализ не предполагает
обязательного одобрения кредита и что положительное решение по заявлению о
получении кредита принимается на основании результатов комплексной проверки
достоверности представленной заемщиком информации о его платежеспособности,
которая проводится банком в дальнейшем.
При положительных результатах предварительноro анализа заемщик
собирает полный комплект необходимых документов и заполняет подробное
заявление-анкету но кредит. На основании предоставленных документов банк
производит оценку платежеспособности и кредитоспособности заемщика и
окончательно определяет, на какую максимальную сумму кредита тот может
рассчитывать.
В полный комплект необходимых документов, помимо указанных выше,
входят:
- документы об образовании;
- паспортные данные членов семьи;
- документы, подтверждающие здоровье заемщика/созаемщика (водительское
удостоверение, военный билет и/или справки из медицинских учреждений);
- документы, подтверждающие сведения о занятости и доходах (копия
трудовой книжки, копия свидетельства о постановке на учет в налоговых органах и
т.п.);
сведения об активах заемщика;
документы по приобретаемой квартире (правоустанавливающие документы,
справка о задолженности по коммунальным платежом, отчет о независимой оценке,
справка об уплате налога на имущество, справка об отсутствии задолженности за
телефон, разрешение органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи и
ипотеки, разрешение на дачу обязательства от имени несовершеннолетних членов
семьи об освобождении заложенной квартиры в случае обращения на нее взыскания).
заявление-анкета на кредит обычно состоит из следующих разделов:
Условия предоставления ссуды.
Сведения о заемщике/созаемщике.
Сведения об образовании и занятости заемщика/созаемщика.
Активы заемщика/созаемщика.
Обязательства заемщика/созаемщика.
Недвижимое имущество в собственности заемщика/созаемщика.
VII. Первоначальный взнос.
Сведения о приобретаемой недвижимости.
Сведения о предстоящей сделке.
Сведения правового характера
Затем кредитующее подразделение направляет пакет документов юридической
службе и службе безопасности банка. Юридическая служба анализирует
представленные документы с точки зрения правильности оформления и соответствия
действующему законодательству. Служба безопасности проводит проверку паспортных
данных (данных удостоверения личности), места жительства, места работы заемщика
и сведений, указанных в анкете. По результатам проверки и анализа документов
юридическая служба и служба безопасности составляют письменные заключения,
которые передаются в кредитующее подразделение. Поскольку ипотечный кредит
рассчитан, кок правило, но длительный период времени (5 — 10 лет) заемщику, как
и кредитору, нужно нужна гарантия своевременного возврата кредита. Поэтому,
чтобы определить, будет ли заемщик в состоянии выплачивать кредит, кредитующему
подразделению необходимо проанализировать множество различной информации,
связанной с заемщиком. Обращается внимание на стабильность трудовой занятости,
учитывается перспективность направления работы заемщика и его фирмы в целом.
Сумма кредита, которая может быть выдана заемщику, рассчитывается только на
основе стабильного и подтвержденного официальными документами дохода. Заемщик
должен предоставить документы о получении стабильного дохода за текущий
отчетный период и за прошлый календарный год. При оценке платежеспособности
потенциального заемщика ключевым моментом является его возможность регулярно и
своевременно осуществлять платежи по кредиту, исходя из документально подтвержденных
доходов. Рассматривается информация относительно стабильности трудовой
занятости и получения доходов, о также расходах. На основании этого делается
вывод о возможностях заемщика своевременно погашать кредит. При этом банком
учитываются следующие источники получения доходов: заработная плата по
основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу и премии; доход от
работы за неполный рабочий день и по совместительству; доход в виде дивидендов;
доход в виде процентов и постоянных страховых выплат; пенсионные выплаты и
стипендии; чистый доход в форме арендной платы; алименты и пособия на детей.
Кроме того, банк анализирует расходы заемщика, среди которых выделяются три
группы.
А. Ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на
кредитные средства, состоят из платежей:
- по кредиту (возврат основного долга и уплата процентов);
- по страхованию (страхование жизни заемщика, страхование
квартиры, страхование риска утраты права собственности на квартиру);
- по налогу на имущество (по приобретаемой недвижимости); по квартплате
за приобретаемую квартиру.
Б. Постоянные ежемесячные расходы, не связанные с приобретаемой
квартирой.
- содержание иждивенцев и членов семьи заемщика, включая самого заемщика);
- ежемесячные выплаты по алиментам;
- возврат других кредитов (кроме донного ипотечного кредита); обязательные
налоговые платежи (налог на другое имущество, налог на владельцев
автотранспортных средств);
- иные обязательные ежемесячные расходы (аренда жилья; содержание
автомобиля; плата за образование; содержание, обслуживание, страховка другого
движимого и недвижимого имущества; дополнительная медицинская страховка).
С. Разовые расходы заемщика, связанные с приобретением жилья и получением
ипотечного кредита:
- средство для первоначального взноса в счет оплаты стоимости
квартиры (не менее 30% стоимости квартиры);
- расходы, связанные с заключением и регистрацией соответствующего
договора купли-продажи и ипотеки квартиры (государственная пошлина за
нотариальное удостоверение и плата за государственную регистрацию в
соответствии с действующим законодательством);
- плата за независимую оценку недвижимого имущества, комиссия риэлтору
и т.д.
Максимальная сумма кредита рассчитывается при условии, что: ежемесячные
расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства (указанные
в п. А), не превышают 35% ежемесячных доходов (доходов супругов).
Ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на
кредитные средство (указанные в п. А), и другие постоянные ежемесячные расходы
(указанные в п. Б) в сумме не превышают 55% ежемесячных доходов (доходов
супругов); размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной
из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки (о требованиях,
предъявляемых к квартире.
После расчета суммы кредита и проверки банком предоставленной заемщиком
информации (заемщик предоставляет банку право но проверку представляемой им
информации) осуществляется подбор квартиры, соответствующей финансовым
возможностям заемщика и требованиям кредитора. Следует отметить, что заемщик
может подобрать себе жилье как до обращения в банк, так и после. В первом
случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный
договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право
его покупки потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене на обусловленный
сторонами срок. Кредитор оценивает жилье с точки зрения достаточности
обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из
доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором
случае потенциальный заемщик, зная сумму кредита, рассчитанную исходя из его
платежеспособности, о также учитывая собственные средства для первоначального
взноса, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его
продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен
рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.
Оценкой жилых помещений, приобретаемых на кредитные средство, занимаются
специализированные оценочные фирмы либо специалисты-оценщики. При этом
необходимо учитывать специфику и особенности целей, для которых производится
оценка. Специфика заключается в том, что кредитор рассматривает данную квартиру
или дом прежде всего кок обеспечение возвратности предоставленных заемщику
средств. Оценка жилого помещения должна не только отражать величину рыночной
стоимости но текущий момент, но и учитывать долгосрочный характер основного
обязательства. Поэтому кредитор, учитывая оценочную величину рыночной стоимости
объекта, должен предусматривать и прогнозировать возможность изменения этой
стоимости, которая связано как с индивидуальными особенностями самого объекта
(конструктивные и планировочные особенности, используемые материалы, их соответствие
нормам и стандартам жилого помещения и др.), ток и с его местоположением, близостью
к транспортным магистралям, экологической ситуацией и другими факторами,
включая перспективы развития донного района.
При всем разнообразии подходов и методик оценок основное внимание
должно уделяться методу сравнительных продаж с учетом различных поправочных
коэффициентов и индексов, позволяющих максимально правильно оценить
индивидуальное жилое помещение с учетом имеющегося жилищного рынка и перспектив
его развития в разрезе региональной и местной специфики.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 |