Дипломная работа: Виды и особенности договора аренды
Такие объекты
недвижимости, как леса и многолетние насаждения, относятся к недвижимому
имуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без
несоразмерного ущерба их назначению. Вместе с тем от договоров с указанными
объектами как недвижимым имуществом следует отличать сделки, по которым лес и
многолетние насаждения реализуются как движимое имущество, когда, например,
продаются «лес на корню» или срубленные деревья. В последнем случае нормы
Гражданского кодекса РФ о сделках с недвижимостью не подлежат применению, а
соответствующие договоры заключаются по правилам продажи движимого имущества.
Здания и сооружения также
являются объектами недвижимого имущества по признакам неразрывной связи с
землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их
назначению.
Право собственности на
здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее
государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. По мнению
некоторых авторов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов
незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как
недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновь
создаваемое имущество не может считаться недвижимым[31].
Однако, на наш взгляд,
после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года[32]
данный вопрос решается однозначно: согласно п. 2 ст. 25 Закона в случае
необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право
на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов,
подтверждающих право пользования земельным участком для создания объектов
недвижимого имущества, а также документов, содержащих описание объекта
незавершенного строительства.
Официальная позиция
судебной практики по вопросу о возможности отнесения объектов незавершенного
строительства к недвижимому имуществу нашла отражение в постановлении Пленума
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности
и других вещных прав»[33].данное постановление
включает в себя разъяснение, согласно которому по смыслу ст. 130 ГК и ст. 25
Закона о государственной регистрации не завершенные строительством объекты, не
являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к
недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на
незавершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться
нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и
совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения
права собственности на незавершенные строительством объекты и распоряжения ими.
Спорный характер носит
также вопрос об отнесении к недвижимому имуществу нежилых помещений внутри
зданий. Дело в том, что нормы Гражданского кодекса РФ, регулирующие отношения,
связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в виду в качестве таковых
нежилые помещения. Вместе с тем Кодекс допустил возможность отнесения к
недвижимости федеральным законом и иных объектов, не предусмотренных
Гражданским кодексом РФ. В Федеральном законе «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в перечень объектов недвижимого
имущества включены нежилые помещения. Следовательно, специальные правила,
регулирующие договор продажи недвижимости, подлежат применению в полном объеме
и к отношениям, связанным с продажей нежилых помещений.
Из этой же серии и другой
вопрос: что подлежит государственной регистрации, когда речь идет об аренде
недвижимого имущества. Гражданский кодекс РФ установил, что в этом случае
подлежит государственной регистрации договор аренды недвижимости. Отсюда и четкое
юридическое последствие: договор аренды недвижимого имущества считается
заключенным с момента его государственной регистрации.
Вместе с тем Федеральный
закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним» включает в себя ст. 25, которая имеет название «Государственная
регистрация права аренды недвижимого имущества» и устанавливает правило,
согласно которому право аренды недвижимого имущества подлежит государственной
регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации[34].
Видимо, это
недоразумение. Государственной регистрации подлежит именно договор аренды
недвижимого имущества, а не некое право аренды. Согласно п. 1 ст. 131 ГК
государственная регистрация осуществляется в отношении права собственности и
других вещных прав, к числу которых обязательственное право аренды,
естественно, не относится. Аренда не создает для арендатора вещного права, а
напротив, обременяет чужое вещное право. Об этом, кстати, прямо говорится и в
п. 3 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним»: «Договор аренды помещения или части
помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего
помещения (части помещения)».
Необходимо учитывать
также положение, содержащееся в п. 2 ст. 13 Федерального закона «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,
согласно которому регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества
возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на
данный объект. В едином государственном реестре прав.
Поскольку с
государственной регистрацией договора аренды недвижимости законодатель
связывает момент заключения договора, важно напомнить о том, какими правовыми
средствами защиты обладает каждая из сторон договора при уклонении контрагента
от государственной регистрации договора аренды недвижимости. Имеется в виду
норма, содержащаяся в п. 3 ст. 165 ГК, в соответствии с которой если сделка,
требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из
сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны
вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в
соответствии с решением суда[35]
Содержание договора
представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условия
договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Однако во
всяком договоре аренды выделяют группы условий, определяющих обязанности
соответственно арендодателя и арендатора. Например, к условиям,
предусматривающим обязанности арендодателя, обычно относят условия: об
арендованном имуществе, о порядке и сроках предоставления его арендатору,
условиями договора, регламентирующими порядок пользования арендованным
имуществом, размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесения, обычно
определяются обязанности арендатора.
Однако такая
дифференциация условий договора сама по себе относительна, так как их
выполнение зачастую требует совершения определенных действий одновременно как
от арендодателя, так и от арендатора. Например, выполнение арендодателем
обязанности по передаче арендованного имущества арендатору предполагает и
определенные действия последнего по принятию этого имущества; выполнение
арендатором обязанности по уплате арендных платежей может быть осуществлено при
условии выставления арендодателем соответствующих счетов и т.д. В подобных
случаях говорят о так называемых кредиторских обязанностях контрагента по
договору, выполнение которых служит необходимым обеспечением для выполнения
должником основной обязанности, предусмотренной соответствующим условием
договора.
Тем не менее, в целях
изучения договора аренды условия этого договора могут быть разделены на две
группы: первую группу представляют собой условия, регулирующие по преимуществу
обязанности арендодателя, вторую – определяющие основные обязанности
арендатора. Указанным основным обязанностям соответственно арендодателя и
арендатора противостоят права требования контрагента. Важное значение имеют
также предусмотренные законом последствия неисполнения или ненадлежащего
исполнения со стороны арендодателя или арендатора соответствующих условий
договора.
Субъектами
договора аренды являются арендодатель и арендатор.
Арендодателем
имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо,
управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Формулируя
это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача
имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом.
Отсюда арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим
имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку
субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных
элементов правомочие по распоряжению имуществом.
Обязанности
арендодателя. Основная
обязанность арендодателя по договору аренды – предоставить арендатору имущество
в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества
вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами.
Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок,
предусмотренный договором, а при его отсутствии – в разумный срок. При
невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право
истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать
от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной
передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в
передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может
поступить иным образом: заявить требования о расторжении договора и о
возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных
обязательств.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 |