Дипломная работа: Виды и особенности договора аренды
Осуществляющие
предпринимательскую деятельность, в случае, если договор аренды был ими
заключен по результатам конкурса или аукциона; предприятия (юридические лица),
не более 25 % уставного капитала которых находится в государственной или
муниципальной собственности, в случае, если договор аренды был заключен ими на
основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда; акционерные общества,
созданные на основе аренды государственного имущества, выкупившие его и
фактически использующие объекты нежилого фонда в процессе своей деятельности.
Необходимо отметить, что право
на выкуп арендованного государственного или муниципального имущества, в том
числе и нежилых помещений, несет в себе не столько гражданско-правовые, сколько
публично-правовые элементы. Данное обстоятельство нашло отражение и в
Гражданском кодексе РФ, который наряду с общими положениями о праве
собственности содержит специальное правило о приватизации государственного и
муниципального имущества. Согласно ст. 217 ГК имущество, находящееся в
государственной или муниципальной собственности, может быть передано его
собственником в порядке, предусмотренном законами о приватизации
государственного и муниципального имущества. Более того при приватизации
государственного и муниципального имущества предусмотренные Гражданским
кодексом РФ положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права
собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное[41].
Объектом
аренды может быть любое имущество, которое в процессе использования не теряет
своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и
другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные
средства и т.п.
Законом
могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается
или ограничивается. Так, например, некоторые ограничения для сдачи в аренду
природных объектов установлены непосредственно федеральными законами. В
соответствии со ст. 11 Федерального закона «О недрах»[42]
участки недр могут предоставляться в пользование на основании лицензий,
выдаваемых уполномоченными государственными органами. Аналогичные требования
установлены Водным кодексом Российской Федерации[43]
в отношении предоставления в пользование водных объектов. Участки лесного фонда
также могут передаваться в аренду только на основе лицензий (ст. 34 Лесного
кодекса Российской Федерации)[44]. Объектом договора
аренды не может выступать имущественное право, которое по определению не может
быть передано в аренду и денежных средств, поскольку весь смысл пользования ими
состоит в их употреблении.
Условие
договора аренды об объекте недвижимости должно соответствовать требованиям
Гражданского кодекса РФ, а именно: в договоре аренды должны быть указаны
данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче
арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре
условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным
сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным[45].
К числу несомненно
положительных черт Гражданского кодекса РФ необходимо отнести подробное и
детальное регулирование оснований досрочного расторжения договора аренды. Это
становится очевидным, если вспомнить, что Основы гражданского законодательства
указывали лишь на возможность расторжения договора аренды по решению суда «в
случаях, предусмотренных законодательными актами», а Основы законодательства об
аренде допускали возможность досрочного расторжения договора аренды по
требованию одной из сторон «в случаях нарушения другой стороной условий
договора». Таким образом, судьба договора аренды по существу ставилась в
зависимость от усмотрения суда.
Гражданский кодекс РФ
называет конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованию
как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания
расторжения договора носят характер расшифровки понятия «существенное нарушение
договора» применительно к арендным отношениям. Так арендодатель может
потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор: пользуется
имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества
либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух
раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит
арендную плату.
Арендатор вправе
обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в следующих случаях:
арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит
препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением
этого имущества; арендованное имущество имеет препятствующее его использованию
недостатки, за которые отвечает арендодатель; арендодатель не выполняет
обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имущество в
силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии,
не пригодном для использования. Договором аренды могут быть предусмотрены и
иные основания его досрочного расторжения по требованию одной из сторон.
Обращает на себя
внимание, что Гражданским кодексом РФ предусмотрена своеобразная досудебная
процедура урегулирования конфликта между арендатором и арендодателем в тех
случаях, когда имеются основания для досрочного расторжения договора по
инициативе арендодателя. Арендодателю вменено в обязанность предварительное
письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им
соответствующего обязательства в разумный срок.
Что касается арендатора,
то отсутствие специального правила, которое обязывало бы его предварительно
предупредить арендодателя о необходимости исполнения им обязательства, вовсе не
означает, что он может сразу обратиться в суд с иском о расторжении договора
аренды.
Обязательным условием
изменения или расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из
сторон является соблюдение специальной досудебной процедуры урегулирования
спора непосредственно между сторонами договора.
Существо процедуры
досудебного урегулирования состоит в том, что заинтересованная сторона до
обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение изменить или
расторгнуть договор. Иск в суд может быть предъявлен только при соблюдении
одного из двух условий: либо после получения отказа другой стороны на
предложение об изменении или расторжения договора; либо после неполучения
ответа на соответствующее предложение в 30-дневный срок, если иной срок не
предусмотрен законом, договором или не содержался в предложении изменить или
расторгнуть договор.
В случае нарушения
установленного досудебного порядка урегулирования спора об изменении или
расторжении договора суд, получив исковое заявление арендатора об изменении или
расторжении договора без необходимых доказательств обращения к другой стороне с
соответствующим предложением в досудебном порядке, обязан возвратить исковое
заявление без рассмотрения[46].
Иски арендаторов об изменении
или расторжении договоров аренды в практике арбитражных судов явление не
частое. Напротив, споры о расторжении договора аренды или об изменении его
условий по искам арендодателей довольно типичны. В большинстве случаев такие
требования арендодателей предъявляются в суд в связи с неисполнением или
ненадлежащим исполнением со стороны арендаторов обязанности по внесению
предусмотренной договором арендной платы. Как я уже отмечал, возможность
досрочного расторжения договора по требованию арендатора по этому основанию
допускается лишь в том случае, если арендатор не вносит арендную плату более
двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
Левшина Т.Л. на основе
анализа материалов целого ряда дел арбитражных судов по спорам о расторжении
договоров в связи с ненадлежащим исполнением арендаторами обязанности по
внесению арендной платы приходит к выводу о том, что «арбитражные суды с
настороженностью относятся к расторжению договора аренды на основании
существенного нарушения арендатором обязанности по внесению арендной платы,
стремясь разрешить спор по иным основаниям и уйти от обсуждения вопроса о том,
является ли нарушение существенным. Видимо, это обусловлено недостаточностью
накопленной практики подходов определения степени значительности того, чего
лишается арендодатель в результате невнесения арендной платы».
Ставится Т.Л. Левшиной и
более общая проблема соотношения специальных оснований расторжения договора
аренды по требованию арендодателя и общих оснований расторжения всякого гражданско-правового
договора. В рамках рассмотрения этой проблемы заслуживает внимания позиция
автора, согласно которой «основания расторжения договора арендатором могут на
основании п. 2 ст. 450 ГК быть предусмотрены договором, а в соответствии со ст.
619 ГК договор аренды по требованию арендодателя может быть расторгнут в
судебном порядке»[47].
Еще более категоричный
вывод делает А.А. Иванов: «В любом случае договор аренды может быт досрочно
расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора»[48].
Актуальность проблемы
соотношения положений Гражданского кодекса РФ об общих основаниях расторжения
гражданско-правового договора и об основаниях досрочного расторжения договора
аренды подтверждается и следующим примером из арбитражно – судебной практики.
Так, Комитет по
управлению имуществом Москвы (далее – комитет) как арендодатель обратился в
Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерному обществу – арендатору о
выселении последнего из занимаемого им нежилого помещения. В качестве третьего
лица на стороне истца в деле привлечено правительство Москвы.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 |
