Дипломная работа: Виды и особенности договора аренды

При проведении конкурса арендодатель должен поставить в известность его участников о том, что арендатор, имеющий с арендодателем договор, обладает преимущественным перед другими лицами правом на его возобновление.

Поскольку согласно пункту 3 статьи 86 Основ гражданского законодательства арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора, он вправе потребовать от арендодателя возобновить с ним договор на условиях, на которых договор мог быть заключен с победителем конкурса, независимо от того, являлся ли арендатор участником конкурса или не являлся.

Если с победителем конкурса договор аренды еще не заключен, а арендодатель уклоняется от заключения договора с прежним арендатором, последний вправе обратиться в арбитражный суд с иском об обязании арендодателя заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем конкурса. При доказанности требований арендатора они подлежат удовлетворению.

В случае, когда с победителем конкурса уже заключен договор аренды, прежний арендатор может предъявить к арендодателю соответствующий иск о возобновлении с ним договора аренды. При этом в качестве третьего лица привлекается победитель конкурса, с которым заключен договор. При подтверждении требований прежнего арендатора суд производит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении[24]. Данные разъяснения не утратили своего значения и в настоящее время.

Гражданский кодекс РФ сохранил за арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Такое письменное уведомление приобретает решающее значение в случаях, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем заключает договор аренды с иным лицом. В подобной ситуации арендатор получает право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды и плюс к этому возмещения убытков, причиненных ему в связи с отказом арендодателя в заключении договора на новый срок. Если же к этому моменту арендатор утратил интерес к возобновлению арендных отношений, он может потребовать от арендодателя только возмещения убытков.

В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца[25].

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (в соответствии со ст. 609 п. 1).

Что же касается заключение договора между гражданами, является обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года. Договор аренды на сумму превышающий 10 МРОТ должен быть заключен в простой письменно форме независимо от его срока. При этом суммой договора аренды следует считать стоимость арендованного имущества или размер арендной платы за весь срок аренды, в зависимости от того, какая величина из них больше. Гражданский кодекс предъявляет особые требования и к форме договора аренды недвижимости. Помимо того, что договор должен быть заключен в письменной форме, стороны обязаны составить один документ и подписать его (пункт 1 статья 651). Простого обмена письмами по поводу аренды помещения или здания недостаточно.

Кроме того, если договор аренды зданий (сооружений) заключен на срок не менее года, то он подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным только с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр. Для подтверждения того факта, что в отношении помещений должен соблюдаться такой же порядок, понадобилось заседание Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, который и сообщил о своей позиции в Информационном письме от 1 июня 2000 года № 53, рекомендовав к договорам аренды нежилых помещений применяться правила, предусмотренные для зданий. До этого налоговые органы и некоторые эксперты успели объявить, что регистрировать аренду помещений нужно в любом случае, так как в Гражданском кодексе минимальный срок, не требующий регистрации, для таких договоров не установлен.

Регистрация сделок с недвижимостью регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Определяя, подлежит ли тот или иной договор государственной регистрации, сторонам нужно быть очень внимательными. Ведь иногда может быть случайно допущена ошибка в указании срока договора, которая при отсутствии регистрации повлечет за собой недействительность аренды. Например, на практике очень часто встречается указание, что договор действует «с 1 января одного года по 1 января следующего года». Подписав такой договор, арендатор и арендодатель полагают, что согласовали срок, равный году, и не заботятся о государственной регистрации. И совершенно напрасно, потому что годом считается срок с 1 января по 31 декабря включительно, а вышеприведенный срок означает, что договор действует один год и один день, то есть без регистрации недействителен.

Зато наличие в тексте договора фразы: «Срок действия договора - с 1 января до 31 декабря», наоборот, значит, что продолжительность согласованного сторонами периода аренды на 1 день меньше, чем год, так как предлог «до» означает, что 31 декабря в срок не включается[26].

Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору[27].

Что касается договора аренды движимого имущества, содержащего условие о праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделки, поскольку в главе 30 Гражданского кодекса РФ отсутствуют какие-либо специальные правила, регулирующие форму договора купли-продажи движимого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В этом смысле «иное» установлено в отношении аренды таких объектов недвижимости, как здания или сооружения, которые подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены на срок не менее года, а в остальных случаях для их вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Государственной регистрации подлежат договоры аренды, объектом которых является недвижимое имущество.

В Гражданском кодексе РФ имеются положения, позволяющие определить как общие признаки объектов недвижимого имущества, так и примерный объектов недвижимости[28].

В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в Гражданском кодексе РФ и являются самостоятельными основными объектами недвижимости. Указанные объекты недвижимости в юридической литературе нередко относятся к так называемой недвижимости по природе[29].

Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п. 3 ст. 129 ГК, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Поэтому объектами договора аренды в настоящее время можно признать лишь те земельные участки, которые уже принадлежат на праве собственности гражданам и юридическим лицам. В силу особой общественной значимости оборот земельных участков законодательно ограничен в публичных интересах, так же и как содержание прав всякого землепользователя или природопользователя, включая собственников. Оборот земельных участков и иных природных ресурсов должен осуществляться лишь в той мере, в которой он допускается специальным законодательством – законами о земле и других природных ресурсах.

Так же, как и земельные участки, самостоятельными объектами недвижимости признаются участки недр и обособленные водные объекты. Они также, как и земельные участки, являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю[30].

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19