Учебное пособие: Оценка стоимости земельных участков
Износ
устранимый (исправимый) — в оценке износ объекта
недвижимости, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая в
результате устранения причин данного износа стоимость всего объекта.
Имущество
— объекты окружающего мира, обладающие полезностью
и находящиеся в чьей-либо собственности. Как юридическое понятие, имущество
представляет собой совокупность подлежащих денежной оценке юридических
отношений, в которых находится данное лицо.
Инвентарный
номер объекта — номер, присваиваемый объекту, прочно
связанному с земельным участком, при его регистрации.
Инвестиции
— вложения финансовых и материально-технических
средств, как в пределах Российской Федерации, так и за рубежом, с целью
получения экономического (доход, прибыль), социального, экологического или
политического эффекта.
Инвестиционный
анализ — изучение различных инвестиционных проектов на
основе финансовых расчетов эффективности вложений капитала в соответствии с
потребностями и предпочтениями конкретного инвестора.
Ипотека
— залог земельного участка или других объектов
недвижимого имущества с целью получения кредита для финансирования сделок с
этими объектами.
Ипотечная
(кредитная) постоянная — отношение ежегодных расходов
по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме кредита.
Ипотечный
инвестиционный анализ — оценка недвижимости,
основанная на раздельном учете стоимости и доходности собственного и заемного
капитала.
Кадастровая
оценка земли — это массовая оценка, которая представляет
собой совокупность административных и технических действий по установлению
кадастровой стоимости земельных участков в границах
административно-территориального образования по оценочным зонам (кластерам).
Кадастровый
номер — персональный номер, присваиваемый каждому объекту
недвижимости, включая земельные участки, который сохраняется за объектом до тех
пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое.
Капитализация
— процесс пересчета годового дохода, полученного от
объекта недвижимости, в его стоимость на дату оценки.
Капитальные
вложения — совокупность затрат на создание новых основных
фондов, расширение, реконструкцию, техническое перевооружение действующих
основных фондов как производственного, так и непроизводственного назначения.
Категории
земли — узаконенная типология земельных участков по
целевому назначению и правовому положению для целей хозяйственного
использования, налогообложения и территориального развития.
Кластеризация
— процедура группировки объектов государственной
кадастровой оценки земель поселений по общности признаков, в качестве которых
выступают факторы, оказывающие наибольшее влияние на величину кадастровой
стоимости.
Контрактная
арендная плата — арендная плата, установленная в конкретном
договоре аренды недвижимости.
Корректировки
(поправки) — прибавляемые или вычитаемые денежные суммы
(проценты), учитывающие различия между оцениваемым и сопоставимым объектами
недвижимости.
Красные
линии — линии, которые обозначают существующие, планируемые
границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых
расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи,
линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги и другие подобные сооружения.
Метод
дисконтирования денежных потоков — определение стоимости
объекта недвижимости на основе суммирования текущей стоимости будущего потока
доходов от объекта в прогнозный период и текущей стоимости выручки от
перепродажи объекта в послепрогнозный период.
Метод
инвестиционной группы — способ расчета ставки
капитализации с учетом величины и доходности собственных и заемных средств.
Метод
количественного обследования — оценка восстановительной
стоимости на основе детального количественного и стоимостного расчета затрат на
монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом.
Метод
кумулятивного построения — способ расчета
коэффициента капитализации для недвижимости, при котором к безрисковой ставке
прибавляются поправки на риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент.
Метод
прямой капитализации — определение стоимости
объекта недвижимости путем деления величины годового дохода на соответствующий
этому доходу коэффициент капитализации.
Метод
разбивки по компонентам — оценка
восстановительной стоимости здания на основе суммы стоимостей создания его
основных строительных компонентов — фундамента, стен, перекрытий и т.п.
Метод
сравнения продаж — определение рыночной
стоимости объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых
объектов после внесения корректировок, учитывающих различия между ними.
Метод
сравнительной единицы — оценка восстановительной
стоимости на основе расчета стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв.
м, 1 куб.
м) аналогичного здания.
Мониторинг
земель — система наблюдений (съемки, обследований и
изысканий) за состоянием земель.
Наиболее
эффективное использование — физически возможное,
законодательно разрешенное, финансово целесообразное использование объекта
недвижимости, приводящее к его максимальной стоимостина рынке.
Накладные
расходы в строительстве — денежные средства,
необходимые для создания общих условий строительного производства, его
организации и обслуживания.
Накопленный
износ — уменьшение стоимости воспроизводства или
замещения зданий и сооружений в результате их физического, функционального и
экономического износа.
Недвижимое
имущество (недвижимость) — земельные участки,
участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. К
недвижимости относятся объекты, расположенные на поверхности земли и под ней,
перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно —
здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, многолетние
насаждения и т.п.
Норма
возврата инвестиций (возмещения капитала) — процент
от первоначальных инвестиций в изнашиваемый объект недвижимости, который
ежегодно возвращается инвестору.
Нормативная
цена земли — одна
из форм платы за землю, характеризующая стоимость участка определенного
качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок
окупаемости. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997
г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» не должна превышать 75%
уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого
назначения.
Нормативный
срок службы — определенный
нормативными документами срок службы зданий, сооружений и других строений.
Объект
оценки — материальные (вещи) и иные объекты, а также права
собственности и иные вещные права на эти объекты.
Ограничения
— наличие
установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом
порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права
собственности или иных вещных прав.
Операционные
расходы — это текущие расходы по эксплуатации объекта недвижимости,
необходимые для воспроизводства дохода.
Операционные
расходы переменные — это текущие операционные расходы, изменяющиеся в
зависимости от степени загруженности объекта недвижимости (оплата коммунальных
услуг, переменная заработная плата и др.).
Операционные
расходы постоянные — текущие операционные расходы, величина которых не зависит
от степени загруженности объекта недвижимости (налоги на недвижимость, платежи
по страхованию и др.).
Опцион
— предоставляемое
собственником право покупки или аренды недвижимости в будущем на условиях,
оговоренных в настоящее время.
Остаточная
экономическая жизнь — период времени, в течение которого улучшения на земельном
участке будут вносить вклад в стоимость объекта недвижимости.
Отчет
об оценке — документ установленной
формы, представляемый профессиональным оценщиком заказчику, в котором
обосновывается проведенная оценка стоимости заказанного объекта недвижимости.
Оценка
— деятельность эксперта, обладающего подготовкой, опытом и
квалификацией, по систематизированному сбору и анализу рыночных и нормативных
данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества на
основе действующего законодательства, государственных стандартов и требований
этики оценщика.
Оценочная
зона — часть земель
административно-территориального образования, однородных по функциональному
использованию и имеющих близкие значения рыночной стоимости типичных земельных
участков и объектов недвижимости.
Период
окупаемости — время, необходимое для получения от инвестиционного
проекта денежных доходов, равных первоначальной инвестированной сумме.
Периодический взнос в фонд накопления (фактор фонда возмещения) — одна
из шести функций сложного процента, используемая для расчета величины
периодических равновеликих взносов, необходимых для накопления известной
будущей денежной суммы, при определенных процентной ставке и количестве
периодов накопления.
План
земельного участка — чертеж, на котором в
уменьшенном виде изображена горизонтальная проекция точных размеров и формы земельного
участка. Различают контурный план, без изображения холмов, оврагов и т.п., и
топографический план, на котором в условных знаках и обозначениях показан
рельеф на момент последней съемки.
Пожизненное
наследуемое владение земельным участком — владение,
пользование и ограниченное распоряжение участком, т.е. возможность передачи
данного права по наследству.
Полезность
— в оценке определяется возможностями и способами
использования недвижимости, обусловливающими величину и сроки получаемого
дохода или других выгод.
Помещение
— пространство внутри здания, ограниченное
строительными конструкциями, которое имеет определенное функциональное
назначение.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32 |