Учебное пособие: Оценка стоимости земельных участков
в) со знаком плюс к
стоимости земельного участка-аналога;
г) со
знаком минус к стоимости земельного участка-аналога;
д) все ответы неверны.
Тест
7. Преимущество сравнительного подхода заключается в том, что:
а) данный
подход учитывает ожидаемые доходы;
б) данный
подход может быть использован для оценки земельных участков под общественными
объектами, не имеющими аналогов;
в) данный подход основан на оценке остаточной
стоимости застроенных земельных участков;
г) данный подход не требует разносторонней
рыночной информации;
д) данный подход учитывает соотношение реального спроса и
предложения на конкретные объекты.
Тест 8. Из нижеперечисленных
укажите метод, который основывается на экономическом принципе замещения:
а) метод дисконтированных денежных потоков;
б) метод распределения;
в) метод капитализации дохода;
г) метод выделения;
д) все ответы неверны.
Тест 9. При определении рыночной
стоимости застроенного земельного участка методом выделения
из рыночной стоимости объекта недвижимости (земельного участка и здания)
вычитается:
а) рыночная стоимость земельного участка;
б) стоимость воспроизводства здания;
в) величина накопленного износа здания;
г) затраты на строительство здания;
д) все ответы неверны.
Тест 10. Назовите, какой метод
оценки невозможно использовать для определения оценочной стоимости
незастроенного земельного участка:
а) метод капитализации земельной ренты;
б) метод сравнения продаж;
в) метод выделения;
г) метод предполагаемого использования;
д) можно использовать все перечисленные методы.
Тест 11. Назовите, какой метод
оценки невозможно использовать для определения оценочной стоимости
незастроенного земельного участка:
а) метод разбивки на участки;
б) метод распределения;
в) метод сравнения продаж;
г) метод капитализации земельной ренты;
д) можно использовать все перечисленные методы.
Тест 12. Определите, какой метод оценки невозможно использовать
для определения оценочной стоимости незастроенного земельного участка:
а) метод разбивки на участки;
б) метод сравнения продаж;
в) метод капитализации земельной ренты;
г) метод остатка для земли;
д) можно использовать все перечисленные методы.
Тест 13. При оценке свободного
массива земли, лучшим вариантом использования которого будет типовая дачная
застройка, используется метод:
а) сравнения продаж;
б) разбивки на участки;
в) распределения;
г) капитализации дохода;
д) все ответы неверны.
Тест 14. Оценка земельных участков
по затратам на инфраструктуру используется для определения стоимости:
а) сельскохозяйственных земель;
б) земель под жилищное строительство;
в) земель водного фонда;
г) земель заповедников;
д) все ответы неверны.
ПРАКТИЧЕСКИЕ ЗАДАНИЯ
Задание
1. Рассчитайте с помощью валового мультипликатора
дохода стоимость земельного участка со складским помещением, если потенциальный
валовой доход от оцениваемого объекта составил 92 ООО дол.
Имеются
данные по трем недавно проданным сопоставимым участкам с расположенными на них
складскими помещениями:
Земельный участок |
Цена продажи, дол. |
Потенциальный валовой' |
|
|
доход, дол. |
1-й |
400 ООО |
105 000 |
2-й |
500 ООО |
122 250 |
3-й |
300 000 |
73 171 |
Задание
2. На основании данных, полученных с рынка земельных
участков, расположенных от 80 до 100 км от МКАД, методом парных продаж оцените
земельный участок площадью 0,06 га.
Участок
расположен в 8 км от железнодорожной станции, имеет электричество, водопровод,
подъездную дорогу с твердым покрытием.
Оценка
проводится 15 октября текущего года.
Цены
продажи земельных участков в районе оценки выросли в октябре текущего года по
сравнению с первым кварталом на 3%, со вторым кварталом — на 2%, с
третьим кварталом — на 1%.
В
базе данных имеется следующая информация но шести сопоставимым земельным
участкам:
Элемент сравнения |
Участок |
|
1-й |
2-й |
3-й |
4-й |
5-й |
6-й |
Дата сделки (квартал) |
II |
III |
I |
III |
II |
I |
Размер земельного участка, га |
0,08 |
0,06 |
0,06 |
0,08 |
0,06 |
0,08 |
Местоположение (км от ж/д станции) |
3-5 |
3-5 |
6—10 |
3-5 |
6-10 |
6—10 |
Электричество |
Есть |
Есть |
Нет |
Нет |
Есть |
Есть |
Водопровод |
Нет |
Есть |
Нет |
Нет |
Нет |
Нет |
Наличие леса около участка |
Есть |
Нет |
Нет |
Есть |
Есть |
Есть |
Наличие подъездной дороги с твердым покрытием |
Есть |
Есть |
Нет |
Нет |
Нет |
Есть |
Цена продажи, руб. |
29 400 |
24 840 |
21 830 |
23 750 |
20 370 |
27 200 |
Задание
3. Используя метод выделения, оцените стоимость
земельного участка.
Стоимость
единого объекта недвижимости составляет 130 000 дол.
На
земельном участке имеется жилой дом площадью 3000 кв. м и гараж площадью 250
кв. м.
Стоимость
воспроизводства 1 кв. м дома составляет 40 дол., а 1 кв. м гаража — 18
дол.
Общий
устранимый физический износ равен 12 000 дол., неустранимый физический износ — 6000
дол., устранимый функциональный износ составляет 4500 дол.
4. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО
УЧАСТКА
При
оценке земли затратный подход используется для определения стоимости улучшений,
находящихся на земельном участке (зданий, строений, сооружений), для выделения
земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости.
Затратный
подход довольно широко используется в практике оценки природных ресурсов.
Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного
объекта, рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного
объекта и являются основанием для расчета компенсационных платежей для
физического возмещения теряемого природного объекта.
Несмотря
на относительную простоту и возможность широкого использования, затратный
подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки
стоимости природного ресурса: чем лучше природный ресурс, тем меньшую оценку в
соответствии с затратной концепцией он может получить. Например, лучшие
черноземные почвы требуют меньше затрат на использование в сельском хозяйстве,
чем аналогичный участок, расположенный на подзолистых заболоченных почвах. То
же самое происходит и с месторождениями полезных ископаемых — чем меньше
эксплуатационные затраты, тем дешевле объект оценки. Возникает противоречие:
чем выше качество природного ресурса и меньше затраты на его использование, тем
ниже его стоимостная оценка, проведенная методом суммирования затрат на его
освоение. В городах складывается обратная картина — чем дороже работы по
созданию инженерной инфраструктуры (имеется в виду удорожание, связанное с
горно-геологическими, топографическими особенностями или удаленностью от
центральных объектов), тем ценнее участок. Именно это противоречие ограничивает
применение затратного подхода к земле и природным объектам.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32 |