Учебное пособие: Оценка стоимости земельных участков
Последовательность
проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в
Российской Федерации на I этапе представлена ниже.
1.Определение
оценочной продуктивности 1 га сельскохозяйственных угодий.
2.Определение
оценочных затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий.
3.Расчет
цены производства и рентного дохода.
4.Расчет
средней кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ.
Этап
2. Государственная кадастровая оценка
сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ[1]. Кадастровая
оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ проводится на основании
базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на первом
этапе государственной кадастровой оценки земель, обеспечивающих сопоставимость
ее результатов на всей территории Российской Федерации (приложение по
результатам).
При
наличии природно-экономической зональности территории субъекта РФ базовые
оценочные показатели по продуктивности сельскохозяйственных угодий и затратам
на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту РФ на первом этапе
государственной кадастровой оценки, дифференцируются по земельно-оценочным
районам. Для этих целей по земельно-оценочным районам определяется:
■ фактическая
продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий на основании урожайности
основных сельскохозяйственных культур и сенокосов за 1971 — 1999 гг., а также
рассчитываются фактические затраты на использование 1 га сельскохозяйственных
угодий на основании данных за 1992—1999 гг. Расчеты показателей продуктивности
и затрат по земельно-оценочным районам проводятся в соответствии с п. 2.1, 2.2
Методики государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на
уровне субъектов РФ;
■ рассчитываются
по земельно-оценочным районам коэффициенты дифференциации базовых оценочных
показателей продуктивности и затрат, установленных для субъекта РФ по
результатам первого этапа государственной кадастровой оценки, путем отнесения
указанных показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным
районам к аналогичным показателям, сложившимся по субъекту РФ;
■ базовые
оценочные показатели продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам
определяются умножением аналогичных базовых оценочных показателей,
установленных по субъекту РФ на первом этапе государственной кадастровой
оценки, на коэффициенты дифференциации продуктивности и затрат, рассчитанные по
земельно-оценочным районам.
Государственная
кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает:
1)определение интегральных
характеристик объектов оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и
местоположению;
2)определение расчетного
рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов
оценки.
Информационной
основой государственной кадастровой оценки служат:
■ данные
почвенных обследований, материалы IV тура и внутрихозяйственной оценки земель
(материалы бонитировки почв и характеристики технологических свойств земельных
участков);
■ показатели
оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (по выходу кормовых единиц
и валовой продукции), затрат на их использование, расчетного рентного дохода
(дифференциального и абсолютного) и кадастровой стоимости сельскохозяйственных
угодий на уровне субъектов РФ (результаты этапа 1
государственной кадастровой оценки) и
земельно-оценочных районов.
Государственная
кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится в границах колхозов и
совхозов, по которым проводился IV тур оценки земель. Земельно-оценочная
информация объектов оценки обобщается по административным районам,
земельно-оценочным районам и субъекту РФ.
Определение интегральных
значений показателей земельных участков по плодородию почв, технологическим
свойствам и местоположению
Интегральными
показателями являются:
■ по
плодородию почв — балл бонитета (совокупный почвенный балл), который
характеризует природные свойства почвы;
■ по
технологическим свойствам — индекс технологических свойств земельных участков;
■ по
местоположению — эквивалентное расстояние до пунктов реализации
сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими
ресурсами (километров).
Определение балла бонитета почв земельного участка Определение
балла бонитета почв включает:
■ установление
методами статистического анализа признаков и свойств почв, существенно влияющих
на их плодородие;
■ расчет
средних физических значений отобранных признаков и свойств почв;
■ пересчет
на основе корреляционно-регрессионного анализа физических значений признаков и
свойств почв в зависимости от их влияния на урожайность сельскохозяйственных
культур в относительные величины — баллы;
■ расчет
среднегеометрического балла по совокупности признаков и свойств по
разновидностям (группам) почв;
■ расчет
совокупного почвенного балла путем корректировки среднегеометрического балла на
негативные свойства, снижающие плодородие почв (переувлажненность,
эродированность, засоленность и т.д.). Совокупные почвенные баллы по оценочным
группам почв имеются в материалах IV тура оценки земель (представлены в виде
оценочных шкал).
Балл
бонитета г-го земельного участка (Б,) определяется взвешиванием баллов бонитета
j-x почвенных
разновидностей или оценочных групп почв г-го земельного участка (Б) на их
площади (5),)
Балл
бонитета почв сельскохозяйственных угодий административного района
(земельно-оценочного района, субъекта РФ) определяется взвешиванием баллов
бонитета почв сельскохозяйственных угодий объектов оценки (административных
районов, земельно-оценочных районов) на их площади.
Определение
индекса технологических свойств земельного участка Технологические
свойства сельскохозяйственных угодий объектов оценки не зависят от плодородия и
рассчитываются с учетом:
энергоемкости
почв (измеряемой сопротивлением почвообрабатывающим орудиям);
■ рельефа;
■ каменистости;
■ контурности;
■ удаленности
полей и фермерских участков от хозяйственного центра;
■ высоты
над уровнем моря (для горных и предгорных зон).
Физические
значения технологических свойств для конкретного объекта оценки переводятся в
баллы и коэффициенты по соответствующим шкалам. Шкалы приведены в Технических
указаниях по кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий.
На
основе шкал оценки отдельных технологических свойств и зависимости от них
затрат вычисляется обобщенный показатель — индекс технологических свойств
объектов оценки по отношению к эталонным условиям.
За
эталонные условия приняты следующие базовые величины: балл контурности и
энергоемкости — 100; оценка рельефа и каменистости — 1,00.
Индекс
технологических свойств сельскохозяйственных угодий административного района
(земельно-оценочного района, субъекта РФ) определяется взвешиванием индексов
технологических свойств объектов оценки (административных районов,
земельно-оценочных районов) на их площади.
Определение
эквивалентного расстояния вне хозяйственных грузоперевозок по земельному
участку
Местоположение
объекта оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния по
удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз
снабжения материально-техническими ресурсами, объемов и классов грузов и
качества (групп) дорог. Компактность местоположения самого хозяйства при
кадастровой оценке не учитывается.
Объемы
разнородных грузов переводятся в эквивалентные по коэффициентам: зерно,
картофель, овощи — 1,00 (I класс груза — принимается за эквивалент); молоко,
скот в живом весе — 1,25 (II класс); шерсть — 1,67 (III класс). Объемы
перевозимых грузов (в тоннах) в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий
определяются по фактическим данным субъекта РФ (земельно-оценочного района) за
последние 3 года.
Дороги
различного качества переводятся в эквивалентные по коэффициентам:
первая
группа (эквивалент) — 1,0; вторая группа — 1,5; третья группа — 2,5.
Эквивалентное
расстояние от объекта оценки до пунктов реализации продукции вычисляется как
средневзвешенная величина из объемов грузов, их класса и расстояний перевозки
по разным группам дорог по формуле
ЭР, =£г,К. (Р, + Р2Д2 +PM/firjKj> i-\ i-\
где ЭР, — средневзвешенная эквивалентная
удаленность г-го объекта оценки, км;
Г, — объем г-го вида реализованной продукции в обшем объеме
товарной продукции субъекта РФ (земельно-оценочного района),%; Pi, Р2, Р3 — расстояние перевозки j-го вида продукции (груза) соответственно по 1-й, 2-й и 3-й
группам дорог, км; Д2, Дз — коэффициенты перевода, соответственно, 2-й и 3-й групп
дорог в эквивалентные;
Kj — коэффициент пересчета 7-го
вида продукции в эквивалентные грузы I класса.
Стоимостная оценка сельскохозяйственных
угодий
Стоимостная
оценка в границах объектов оценки заключается в определении расчетного рентного
дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий и включает:
■ дифференциацию
базовых по субъекту РФ нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий и
затрат на их использование по объектам оценки согласно их индивидуальным
рентообразу-ющим факторам — плодородию почв, технологическим свойствам и
местоположению;
■ определение
по объектам оценки, на основе полученных индивидуальных нормативов
продуктивности и затрат, расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости 1
га сельскохозяйственных угодий.
Определение расчетного рентного дохода
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32 |