Учебное пособие: Оценка стоимости земельных участков
Первичное
разграничение территории поселения на оценочные участки проводится на
топографическом плане масштаба 1: 25 ООО или 1:10 ООО в зависимости от крупности
поселения. Выделение оценочных участков ведется, как правило, на бумажном
носителе, который позволяет видеть все поселение как единое целое. На план
наносится утвержденная административным органом городская (поселковая) черта. В
границах городской (поселковой) черты выделяются оценочные участки в первом
приближении в следующей последовательности:
1)
наносятся границы территориальных зон. Устанавливаются территориальные зоны:
жилые, общественно-деловые, производственные, инженерной и транспортной
инфраструктур, сельскохозяйственного использования, рекреационного назначения,
особо охраняемых территорий, специального назначения и иные виды [5. С. 43];
2)
далее в территориальных зонах выделяются территории, особенности использования
которых определяются градостроительным регламентом с учетом ограничений на их
использование (зоны охраны памятников, заповедные, санитарные и др.) [5. С.
44—45];
3)
деление жилой зоны на оценочные участки в соответствии с типами, этажностью,
стилем жилой застройки (строительное зонирование).
В
качестве границ оценочных участков принимаются:
■ естественные
рубежи (ярко выраженные элементы рельефа — реки, ручьи, овраги, балки, обрывы
или их бровки и подошвы и т.д.);
■ крупные
инженерные сооружения (железные дороги, магистральные автодороги, магистральные
улицы);
■ границы
промышленных (производственных) зон, промышленных (производственных) участков,
заборы предприятий;
■ границы
сельскохозяйственных и лесных угодий;
■ границы
территорий, застроенных однотипными жилыми домами (улицы, проезды, границы
землепользовании на территории квартала, установленные в процессе межевания
земель).
Последним
шагом данного этапа является присвоение порядковых номеров оценочным участкам.
Номера присваиваются начиная с участка, образуемого центром города, и затем по
расходящейся спирали по ходу движения часовой стрелки.
К
выделенным оценочным участкам применяются факторы относительной ценности
территории. При этом учитывается влияние следующих групп факторов:
1)доступность
населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания
общегородского значения;
2)обеспеченность
централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории,
транспортная доступность к местам приложения труда;
3)уровень
развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах
микрорайона, квартала или иной планировочной единицы местного значения;
4)историческая
ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;
5)состояние
окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;
6)инженерно-геологические
условия строительства и степень подверженности территории разрушительным
природным и антропогенным воздействиям;
7)рекреационная
ценность территории.
Каждая
из названных групп факторов несет в себе достаточно большое количество
разнообразной информации. Поэтому в целях более обоснованного учета ее влияния
на ценность территории поселения в них выделены единичные подфакторы.
Влияние
факторов определяется на основе:
■ положений
генерального плана населенного пункта (либо концепции его развития);
■ разработок,
связанных с выделением зон санитарной вредности предприятий, составлением
экологических паспортов предприятий и территорий;
■ научно-исследовательской,
изыскательской, проектно-планировочной и инженерно-технической документации,
выполненной ранее;
■ мнений
специалистов соответствующих служб города: местной администрации, земельного
комитета, архитектуры и строительства, бюро технической инвентаризации, охраны
природы, жилищно-коммунального хозяйства и др.
В
результате наложения влияния факторов возникает необходимость корректировки
границ оценочных участков, которую необходимо осуществить.
На
основании полученной информации выполняется описание каждого выделенного
оценочного участка, в котором указывается роль участка в планировочной
структуре города и воздействие на него каждого из перечисленных в таблице
факторов. Такое описание является основой для присвоения оценочному участку
численного значения каждого из действующих на его территорию факторов.
Численные
значения факторов заносятся в разработочную таблицу. По каждому оценочному
участку в крайней правой графе рассчитывается предварительный коэффициент
относительной ценности территории путем суммирования по формуле
К = 1 + ki + kl + k3 + kA + k5 +
k6 + kl,
где К — суммарный коэффициент
относительной ценности территории в границах конкретного оценочного участка;
k\ kl — поправочные коэффициенты
соответственно 1—7 ipynn факторов.
Полученные
величины коэффициентов относительной ценности территории взвешиваются по
площадям оценочных участков таким образом, чтобы в среднем по городу
коэффициент дифференциации был равен 1,0.
Взвешивание
коэффициентов выполняется с использованием формулы
i-i i=l
где Ki
— коэффициент дифференциации средней ставки
земельного налога по i'-му
оценочному участку, приравненный к единице в целом по городу; <7,- —
коэффициент относительной ценности по г-му оценочному участку;
Pi —
площадь оценочного участка, га; i
— номер оценочного участка; п
— число оценочных участков в черте города.
В
границах поселения выбираются тестовые земельные участки, для которых
определяется рыночная стоимость методами, описанными выше в данном разделе.
Полученные тестовые стоимости переносятся затем на всю территорию с
использованием коэффициентов дифференциации.
Рассчитанные
с использованием коэффициентов дифференциации кадастровые стоимости отражают
экспертную оценку, характеризующую жилищно-бытовую функцию. Чтобы получить
кадастровые стоимости для других функций (форм использования территории, вида
целевого использования земель), необходимо применить соответствующие
коэффициенты.
Результаты
проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляются на
рассмотрение органам местного самоуправления. Органы местного самоуправления
публикуют результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати
с рекомендациями по дальнейшему использованию опубликованных данных. После
обсуждения опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются
решением органа местного самоуправления, вносятся в государственный земельный
кадастр.
Результаты
кадастровой оценки городских земель как составной части комплексной программы
кадастровой оценки недвижимости могут использоваться для следующих целей:
■ создания
государственной автоматизированной системы земельного кадастра;
■ формирования
налогооблагаемой базы земель поселений;
■ уточнения
схемы территориально-экономического зонирования;
■ установления
ставок арендной платы за муниципальные земли;
■ определения
стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и
аукционах;
■ определения
величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;
■ обоснования
наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;
■ информирования
органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам
земельного рынка;
■ создания
фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.
6.2 КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
Государственная
кадастровая оценка земель
сельскохозяйственного назначения проводится по единой методике в целях
обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской
Федерации.
Целью
оценки является определение кадастровой стоимости
сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и
других платежей при сделках с земельными участками. Кадастровая стоимость
земельного участка определяется путем умножения удельного показателя
кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.
Объектом
оценки являются земли сельскохозяйственного назначения в границах субъектов РФ,
административных районов, землевладений (землепользовании) юридических и
физических лиц.
Для
целей государственной кадастровой оценки земли сельскохозяйственного назначения
по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода
разделены на шесть групп [26]:
I группа
— сельскохозяйственные угодья;
II группа
— земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота,
коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и
сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки
сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под
промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины,
песка, щебня и т.д.;
IIIгруппа
— земли под замкнутыми водоемами;
IVгруппа
— земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных
полос), болотами, нарушенные земли;
Vгруппа
— земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в
состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей)
на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;
VIгруппа
— земли, пригодные под оленьи пастбища.
Государственная
кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения включает определение
удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель. В
основе кадастровой оценки лежит определение кадастровой стоимости
сельскохозяйственных угодий.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32 |