Контрольная работа: Корректировки при оценке офисной недвижимости сравнительным подходом

Определение величины корректировки по данному элементу сравнения – достаточно сложная процедура, учитывая трудности с выявлением самих мотиваций приобретения недвижимости. В общем, виде корректировка определяется как разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости без каких – либо отклонений по чистоте сделки и стоимостью продажи рассматриваемого сравнимого объекта недвижимости с выявленными нетипичными мотивациями его приобретения.

Условия рынка (время продажи). Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж. Составляющими фактора времени является инфляция или дефляция, изменения в законодательстве (право собственности, налогообложения и т. Д.), изменение спроса и предложения на объекты недвижимости и др. В российских условиях влияние фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости существенное. Для выявления этого влияния посредством корректировки цен продаж сравниваемых объектов необходимо использовать либо информацию о перепродаже того же объекта недвижимости, либо пару идентичных сравнимых объектов, различающихся лишь датой продажи. Либо корректировку можно проводить с учетом фактора времени и коэффициента инфляции за данный промежуток времени, в среднем на 1% в месяц (инфляция составляет 8,8 %).

Местоположение. Пространственно – территориальные корректировки размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается целым рядом характеристик: транспортная доступность, состояние природно – антропогенной среды, развитость социально – бытовой инфраструктуры, престижность проживания в том или ином районе и т. д.

Один из вариантов расчета корректировки местоположения – с помощью коэффициента относительной ценности.

Кроме основных корректировок имеются и другие корректировки, влияющие на стоимость объекта оценки. Набор показателей, которые влияют на стоимость объекта недвижимости, есть коэффициент относительной ценности для различных видов функционального использования.[8]

Для расчета коэффициента относительной ценности территории были выбраны по аналогии с Государственной кадастровой оценкой земель поселений 53 интегральных показателя (Методика опубликована и находится в открытом доступе на сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (http://www.goscomzem.ru/document/document.asp?id=5aa5-37d7-1312&documentId=12)).

Расчет показателя качества (коэффициента относительной ценности) участка включает в себя четыре этапа. На первом этапе заполняются анкеты, используемые для расчета вклада оценочных показателей в величину коэффициента относительной ценности участка. На втором этапе анкеты обрабатываются с использованием специального программного комплекса с использованием метода анализа иерархий.

В Методике используется трехуровневая иерархия: 1 уровень – интегральные показатели; 2 уровень – групповые показатели; 3 уровень – оценочные показатели. Результатом обработки анкетных данных является величина вклада каждого оценочного показателя в коэффициент относительной ценности участка для соответствующего вида использования.

Третий этап заключается в определении коэффициентов, учитывающих особенности оценочных показателей и их присутствие. В расчет включаются показатели, описывающие доступность объектов влияния и показатели, влияющие на качество земельного участка своим присутствием или отсутствием.

Показатели, описывающие доступность объектов, учитываются с соответствующим коэффициентом. Так показатели, описывающие транспортную доступность объектов, влияющих на величину коэффициента относительной ценности, учитываются с коэффициентом 1 – при 5 минутной доступности, с коэффициентом 0,5 – при 10 минутной доступности и с коэффициентом 0 – при доступности свыше 10 минут. Временное выражение транспортной доступности определяется в результате анкетирования для каждого поселения. Радиус доступности для объектов, характеризующих уровень развития сферы социального и культурно-бытового обслуживания населения, определяется в соответствие со СНиП 2.07.01-89*.

Показатели, описывающие инженерную инфраструктуру участка, а также показатели, влияющие на качество земельного участка своим присутствием или отсутствием (например, наличие архитектурно-планировочных ограничений) учитываются с коэффициентом 1 или 0 соответственно.

Показатели, учитывающие состояние окружающей среды, эстетическую, историческую ценность застройки, ландшафтную ценность территории описываются на основании информации, предоставленной Главным управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Уфы.

Коэффициент присутствия учитывается со знаком “минус” в случае отрицательного (снижающего ценность) влияния оценочного показателя на величину коэффициента относительной ценности, со знаком “плюс” - при его положительном влиянии.

На заключительном, четвертом этапе производится собственно расчет показателя качества (коэффициента относительной ценности) с использованием результатов полученных на предыдущих этапах.

Расчет производится по формуле:

 где:

 - коэффициент относительной ценности недвижимости

ki - коэффициент присутствия i-го оценочного показателя;

kеj - коэффициент, учитывающий особенности j-го оценочного показателя;

bi, bj – удельные веса соответствующих оценочных показателей.

В результате обработки анкет данных экспертов для объектов недвижимости различных видов функционального использования. В дальнейших расчетах коэффициента относительной ценности недвижимости участвуют только те показатели, которые имеют большее влияние на создание стоимости объекта оценки, в сумме они составляют 80%. Таким образом, следующие значения вклада оценочных показателей в коэффициент относительной ценности (в порядке убывания значения вклада) участвуют в расчетах.

Физические характеристики. Если предыдущие элементы сравнения определяли влияния на стоимость объекта недвижимости внешних факторов, связанных с местом его расположения, физические характеристики определяют полезность (а следовательно и стоимость) самого объекта недвижимости. Перечень этих характеристик разнообразен. Конкретизация его должна проводиться оценщиком исходя из его представлений о наиболее значимых физических характеристиках для рассматриваемого объекта недвижимости с позиции их влияния на его стоимость.

·  Группа капитальности

Группа капитальности по объекту оценки и объектам аналогам определяется на основании сборника УПВС «Консультации по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС изд 1995 г., переоценка зданий». Корректировка так же определяется по сборнику УПВС в коэффициентном выражении.[9]

Консультации по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС изд 1995 г., переоценка зданий. Капитальность зданий:

·  Состояние (износ) здания

Корректировка проводилась, на основании сайта http://www.appraiser.ru/, и определяется как средний процент износа по каждому объекту аналогу индивидуально.[10]

·  Качество внутренней отделки

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5