Реферат: Договор найма жилого помещения
--------------------------------
<*> Позиции о консенсуальном характере
договора социального найма придерживаются, к примеру, Г.И. Петрищева (см.:
Советское гражданское право. Учебник / Под ред. О.А. Красавчикова. М., 1985. С.
132); Ю.К. Толстой (см.: Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С. 30); С.М.
Корнеев (см.: Гражданское право. Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 2. М.,
1999. С. 442).
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского
"Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена
в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство
"Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное).
<**> Брагинский М.И., Витрянский В.В.
Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С.
724.
То, что обязанность наймодателя заключить договор
социального найма возникает на основании ордера и последний признается
единственным основанием для вселения в жилое помещение, не означает, что
договор найма жилого помещения может считаться заключенным только после
фактической передачи жилого помещения нанимателю. Кроме того, момент передачи
жилого помещения и момент вселения в жилое помещение могут не совпадать. К
примеру, гражданин может оформить договор, получить ключи от жилого помещения и
уехать в длительную командировку, забронировав жилое помещение. Сама по себе
возможность бронирования в данном случае свидетельствует о том, что договор
заключен, хотя вселения и не произошло.
Следует отметить, что в Типовом договоре социального
найма жилого помещения муниципального жилищного фонда, утвержденном Приказом
Госстроя от 11 декабря 1997 г. N 17-132 <*>, в разделе о правах и
обязанностях сторон содержится указание на обязанность наймодателя передать
нанимателю соответствующее жилое помещение и встречную обязанность нанимателя
его принять, т.е. договор рассматривается как консенсуальный.
--------------------------------
<*> Сборник действующих законодательных,
директивных и организационно-методических документов по реформированию
жилищно-коммунального хозяйства. М., 1998.
Высказывается мнение, что возмездность также не
является обязательным признаком договора социального найма. М.И. Брагинский,
ссылаясь на п. 3 ст. 40 Конституции РФ, а также на ст. 59 ЖК, указывает, что
"по договору социального найма жилое помещение предоставляется за плату, а
в предусмотренных законом случаях - безвозмездно" <*>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского
"Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена
в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство
"Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное).
<*> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ.
соч. С. 677.
Данная позиция представляется ошибочной, так как
конституционная норма устанавливает возможность бесплатного предоставления
жилья в пользование, но не указывает, что такие отношения опосредуются
договором социального найма. Само наименование "договор социального
найма" свидетельствует о возмездности договора, так как слово
"нанимать" означает "брать из платы для временного
употребления" <*>. Бесплатно жилые помещения должны предоставляться
по договору безвозмездного пользования <**>. Пробелом в законодательстве
можно считать то, что в гл. 36 ГК имеется только отсылка к статьям, содержащим
нормы об аренде. В отношении передачи в безвозмездное пользование жилья
субсидиарно должны применяться нормы о найме жилого помещения, а не о договоре
аренды. Особенности безвозмездного пользования жилыми помещениями,
предоставляемыми из муниципальных и государственных жилищных фондов малоимущим
гражданам, должны определяться жилищным законодательством <***>.
--------------------------------
<*> Даль В. Толковый словарь живого
великорусского языка. М., 1956. Т. 2 С. 444. В Комплексном словаре русского
языка под ред. А.Н. Тихонова рассматриваемое понятие раскрывается аналогично:
нанять означает "приобрести... что-либо за определенную плату во временное
пользование" (М., 2001. С. 493).
КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской
Федерации, части второй (постатейный) (под ред. О.Н. Садикова) включен в
информационный банк согласно публикации - М.: Юридическая фирма
"КОНТРАКТ", Издательская группа "ИНФРА-М", 2004 (издание
четвертое, исправленное и дополненное).
<**> Данной позиции придерживается В.Н.
Литовкин. См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части
второй (постатейный). М., 1996. С. 243.
<***> В законодательстве некоторых субъектов
РФ, в частности, в г. Москве договор безвозмездного пользования жилым
помещением четко отграничен от договора найма (см., например, Закон г. Москвы
от 11 марта 1998 г. N 6 "Основы жилищной политики города Москвы").
Основные характеристики договоров социального и
коммерческого найма свидетельствуют об их единой правовой природе.
Однако договор социального найма имеет ряд
существенных особенностей. Среди них можно выделить следующие:
1) предметом социального найма могут быть только
жилые помещения, входящие в муниципальный и государственный жилищный фонд
социального использования;
2) в качестве наймодателя выступают государственные
и муниципальные органы, уполномоченные на заключение договоров социального
найма;
3) основанием для заключения данного договора
является административный акт - ордер на жилое помещение;
4) договор социального найма регулируется в основном
императивными нормами жилищного законодательства.
Помимо указанных особенностей имеются и некоторые
другие. Так, в отличие от коммерческого найма срок договора социального найма,
по общему правилу, не ограничивается. Предполагается, что он действует
бессрочно. Лишь в некоторых установленных законом случаях договор социального
найма заключается на определенный срок. Например, договор социального найма
служебного жилого помещения заключается на срок работы нанимателя (ст. 106 ЖК).
По-иному определяются лица, которых вправе вселить к
себе наниматель, их права и обязанности и др. Все эти особенности обусловлены
специфическим назначением социального найма - обеспечением жильем малоимущих,
лиц, не имеющих возможности приобрести жилое помещение на иных условиях.
2. Договор социального найма имеет некоторые
особенности в субъектном составе. Поскольку по договору социального найма жилые
помещения предоставляются из государственных и муниципальных жилищных фондов,
на стороне наймодателя могут выступать только государство или муниципальное
образование в лице уполномоченных ими органов. Договор социального найма от
имени наймодателя заключается жилищно-эксплуатационными организациями.
Нанимателем по договору социального найма может
стать гражданин, имеющий для этого предусмотренные законодательством основания:
1) нуждаемость в улучшении жилищных условий;
2) соответствующий размер доходов, приходящихся на
члена семьи, претендующей на получение жилья;
3) в случаях, установленных законодательством, -
постоянное проживание в определенной местности.
Совместно с нанимателем по договору социального
найма в жилое помещение могут быть вселены члены его семьи. Семья по жилищному
законодательству - группа лиц, связанная наличием отношений родства, свойства
либо совместным проживанием и ведением общего хозяйства.
Членами семьи нанимателя являются супруг, дети,
родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные лица (ст. 54
ЖК).
В зависимости от оснований для вселения к нанимателю
можно выделить две категории членов семьи:
близкие родственники (родители, дети), а также
супруг нанимателя, которые могут быть вселены без подтверждения факта
совместного проживания и ведения общего хозяйства;
другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы,
иные лица, которые вселяются только при наличии доказательств совместного
проживания и ведения совместного хозяйства.
Лица, не соответствующие установленным ст. 53 ЖК
требованиям, не могут быть признаны членами семьи нанимателя и приобрести
самостоятельное право пользования жилым помещением даже при длительном
совместном проживании <*>.
--------------------------------
<*> БВС РФ. 1996. N 3. С. 8.
Таким образом, в договоре социального найма
наниматель ограничен в возможности вселения в жилое помещение иных лиц для
постоянного проживания.
Лицо, вселившееся в жилое помещение как член семьи
нанимателя, приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением.
Самостоятельность данного права выражается, в частности, в том, что лицо,
вселившееся в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя, не утрачивает
право пользования жилым помещением, если впоследствии перестает быть членом
семьи нанимателя, но продолжает проживать в этом помещении, например бывший супруг
(ч. 3 ст. 53 ЖК). Выбытие из жилого помещения нанимателя не влечет за собой
автоматического прекращения права пользования жилым помещением членов семьи
нанимателя, за исключением некоторых случаев (например, если речь идет о найме
служебного жилого помещения).
Члены семьи нанимателя в договоре социального найма,
проживающие совместно с ним, не только пользуются наравне с нанимателем всеми
правами, но и несут обязанности, вытекающие из договора социального найма (ч. 1
ст. 53 ЖК).
Согласно ст. 81 ЖК наниматель жилого помещения и
проживающие с ним совершеннолетние члены его семьи могут по взаимному согласию
разрешить временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении
другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование помещением.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 |
