Реферат: Договор найма жилого помещения
--------------------------------
<*> ВВС РФ. 1993. N 12. Ст. 425; СЗ РФ. 1997.
N 26. Ст. 2956.
<**> СЗ РФ. 1995. N 52. Ст. 5110.
Гражданин, проживающий в жилом помещении из фонда
жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения
взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или
иной кредитной организации либо средств целевого займа, и заложено в
обеспечение возврата кредита или целевого займа, не имеет права:
1) приватизировать жилое помещение;
2) осуществлять обмен и бронирование жилого
помещения;
3) сдавать жилое помещение на основании договора
поднайма или иного договора;
4) осуществлять раздел занимаемого жилого помещения;
5) вселять временных жильцов (ст. 108.3 ЖК).
ЖК не предусматривает подобных ограничений для
оборота жилья, предоставляемого для временного поселения вынужденных
переселенцев и беженцев. Однако они содержатся в специальном законодательстве.
Жилое помещение из фонда жилья для временных переселенцев и беженцев не
подлежит приватизации, обмену, бронированию, сдаче в поднаем, аренду или
субаренду. Лицу, проживающему в указанном жилом помещении, запрещен раздел
занимаемой им жилой площади и вселение временных жильцов без разрешения на то
территориального органа миграционной службы (ст. 11 Закона "О вынужденных
переселенцах", ст. 11 Закона "О беженцах").
Таким образом, отнесение к тому или иному виду
жилищного фонда влияет на правовой режим жилого помещения, что, в свою очередь,
отражается на условиях договора найма жилого помещения, правах и обязанностях
сторон.
Жилищный фонд независимо от формы собственности
подлежит государственному учету. Основной задачей государственного учета
жилищного фонда является получение информации о местоположении, количественном
и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства,
стоимости объектов фонда и изменении этих показателей. Постановлением
Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 утверждено Положение о
государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации <*>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1997. N 42. Ст. 4787.
Государственный учет жилищного фонда в Российской
Федерации включает в себя технический (оперативный), официальный статистический
и бухгалтерский учет.
Основу государственного учета составляет технический
учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой
системе учета путем технической инвентаризации и регистрации документов об
обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений.
Учет домовладений, строений и жилых помещений
(квартир) производится бюро технической инвентаризации (БТИ) путем ведения
реестра жилищного фонда.
Технический паспорт домовладения, строения и жилого
помещения (квартиры) составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или
при включении жилого помещения в жилищный фонд.
Последующий технический учет производится путем
плановых инвентаризаций жилых строений и жилых помещений с периодичностью не
реже одного раза в пять лет, а также по мере выявления изменений учетных
показателей в процессе внеплановых обследований.
БТИ заполняют и представляют формы федерального
государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в
территориальные органы государственной статистики.
Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется
Федеральной службой государственной статистики и ее территориальными органами.
Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным
законом от 21 ноября 1996 г. "О бухгалтерском учете" <*> и
иными нормативными правовыми актами.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1996. N 48. Ст. 5369.
§ 2. Источники правового регулирования отношений найма
жилого помещения
Основы правового регулирования отношений найма
жилого помещения заложены в Конституции РФ, ст. 40 которой закрепляет право
граждан на жилище и запрет произвольного лишения жилища. Данный запрет
направлен на защиту собственника, прав собственника и лиц, совместно с ним
проживающих, а также иных лиц (в том числе нанимателя или члена семьи
нанимателя), пользующихся жилым помещением на законных основаниях.
Конституция (ч. 3 ст. 40) гарантирует предоставление
жилых помещений малоимущим, а также иным указанным в законе гражданам,
нуждающимся в жилище, бесплатно или за доступную плату в домах государственных,
муниципальных и иных жилищных фондов в соответствии с установленными нормами.
Правовое регулирование договора найма жилого
помещения осуществляется гл. 35 ГК. Кодекс определяет понятие, предмет данного
договора, форму, права и обязанности сторон, порядок изменения и расторжения. В
ст. 672 ГК установлены особенности правового регулирования договора социального
найма жилого помещения. На этот договор распространяются нормы, закрепленные в
гл. 35 ГК (ст. 674, 675, 678, 680, 681, п. 1 - 3 ст. 685). Другие положения ГК
могут быть применены к договору социального найма при отсутствии норм жилищного
законодательства, регулирующих соответствующие отношения. Жилищное
законодательство регламентирует в основном вопросы, связанные с предоставлением
гражданам жилого помещения по договору социального найма; в нем предусмотрены
основания выселения из жилого помещения и т.д.
Жилищное законодательство является комплексным и
содержит значительное число норм, выходящих за пределы предмета
гражданско-правового регулирования. К примеру, жилищное законодательство
регламентирует отношения по порядку учета граждан, нуждающихся в улучшении
жилищных условий, согласованию перепланировки и переоборудования помещений. Эти
отношения носят административный характер. Вместе с тем жилищным законодательством
не охватываются отношения собственности на жилое помещение. Права и обязанности
собственника, основания возникновения и прекращения права собственности
регламентируются гражданским законодательством. Жилищное законодательство
регулирует отношения по использованию жилищного фонда и не распространяется на
отношения по использованию, пусть даже в целях проживания, объектов, не
включенных в жилищный фонд, например дач, домов отдыха и т.д.
Основной акт жилищного законодательства - ЖК 1983 г.
В последние годы в него неоднократно вносились изменения и дополнения
<*>.
--------------------------------
<*> На осенней сессии 2004 г. ожидается
принятие Государственной Думой РФ нового Жилищного кодекса РФ.
Некоторые нормы ЖК признаны не соответствующими
Конституции РФ и не подлежат применению (см. Постановления Конституционного
Суда РФ от 25 апреля 1995 г. N 3-П "По делу о проверке конституционности
частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой
гражданки Л.Н. Ситаловой" <*>; от 23 июня 1995 г. N 8-П "По
делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи
60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного
суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина,
А.Н. Ващука" <**>; от 5 февраля 1993 г. N 2-П "По делу о
проверке конституционности правоприменительной практики, связанной с судебным
порядком рассмотрения споров о предоставлении жилых помещений; о проверке
конституционности административного порядка выселения граждан из самоуправно
занятых жилых помещений с санкции прокурора; о проверке конституционности
отказа в возбуждении уголовного дела" <**>).
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1995. N 18. Ст. 1708.
<**> СЗ РФ. 1995. N 27. Ст. 2622.
<**> ВВС РФ. 1993. N 12. Ст. 445.
Среди нормативных правовых актов, регулирующих
жилищные отношения, следует выделить Закон РФ от 24 декабря 1992 г. "Об
основах федеральной жилищной политики". Он содержит принципы реализации
конституционного права граждан РФ на жилище в новых социально-экономических
условиях, а также общие начала правового регулирования жилищных отношений при
становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в
жилищной сфере.
Жилищные отношения регулируются также указами Президента,
постановлениями Правительства, ведомственными нормативными актами. Например,
Президентом РФ был принят Указ от 29 марта 1996 г. N 432 "О развитии
конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного
и муниципального жилищных фондов" <*>. Во исполнение этого Указа
Приказом Минстроя России от 20 августа 1996 г. N 17-113 утверждено Положение о
формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1996. N 14. Ст. 1432.
Программные мероприятия по проведению реформы
жилищно-коммунального хозяйства разрабатываются и утверждаются Правительством
РФ. В настоящее время реализуется упомянутая выше Федеральная целевая программа
"Жилище".
Поскольку решение многих жилищных проблем без учета
уровня экономического развития, а также иных особенностей отдельных регионов
невозможно, жилищное законодательство отнесено п. "к" ч. 1 ст. 72
Конституции РФ к совместному ведению РФ и ее субъектов. Некоторые вопросы
должны решаться на уровне субъектов Федерации в силу прямого указания
федерального законодательства. Так, согласно ст. 11 Основ федеральной жилищной
политики органами государственной власти субъектов Федерации устанавливается
социальная норма площади жилья. Субъекты Федерации регулируют также отношения,
не регламентированные федеральным законодательством. Примером нормативного акта
субъекта Федерации может служить Закон г. Москвы от 11 марта 1998 г.
"Основы жилищной политики г. Москвы" <*>.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 |
