Реферат: Договор найма жилого помещения
Однако нормы об аренде (имущественном найме)
оказались малоэффективными при регулировании отношений найма жилых помещений,
так как не позволяли должным образом обеспечить интересы сторон, учесть все
особенности данного договора (к примеру, определить права и обязанности
совместно проживающих с нанимателем лиц, основания и порядок расторжения
договора в одностороннем порядке и т.д.).
После принятия части второй ГК договор, называвшийся
в Основах федеральной жилищной политики договором найма, стал именоваться
договором социального найма жилого помещения (ст. 672 ГК), а договор аренды
жилого помещения - договором найма <*> жилого помещения. ГК исключил из
числа нанимателей по договору найма жилого помещения юридических лиц - они
могут получить жилое помещение за плату во временное пользование по договору
аренды (п. 2 ст. 671 ГК). При этом сохраняет силу требование об использовании
жилья по назначению - только для проживания граждан.
--------------------------------
<*> В научной литературе и некоторых
нормативных актах этот договор называется договором коммерческого найма.
Использование этого понятия вызывает определенные возражения, поскольку оно не
предусмотрено ни в ГК, ни в иных федеральных законах. Кроме того, понятие
"коммерческий" ассоциируется обычно с осуществлением субъектом
предпринимательской деятельности. Термин впервые использован в кн.
"Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст,
комментарии, алфавитно-предметный указатель" под ред. О.М. Козырь, А.Л.
Маковского, С.А. Хохлова (М., 1996). К тому же понятие "договор
коммерческого найма" используется в законодательных актах субъектов
Федерации применительно к договорам, опосредующим предоставление жилья из
государственных и муниципальных жилищных фондов коммерческого использования
(см., например: ст. 11 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. "Основы
жилищной политики в городе Москве").
2. Понятие "жилищные правоотношения" в
большинстве современных научных исследований рассматривается в широком смысле,
как любые отношения, связанные с управлением жилищными фондами, приобретением и
пользованием жилыми помещениями. Объединяет все эти разнообразные отношения
правовая цель - обеспечение потребности граждан в жилье и объект, по поводу
которого они возникают, - жилое помещение. Жилищными можно считать отношения по
постановке гражданина на учет для получения жилья по договору социального
найма, а также отношения, возникающие между нанимателем и наймодателем из этого
договора, и т.д. Понятие "жилищные правоотношения" в указанной
трактовке включает в себя как отношения, основанные на началах власти и
подчинения, так и отношения, в которых субъекты равноправны, имущественно
обособлены. Жилищные отношения, возникающие по поводу пользования жилым
помещением, рассматривают как разновидность гражданских правоотношений
<*>.
--------------------------------
<*> См.: Седугин П.И. Жилищное право. М.,
2003. С. 5.
3. Совокупность всех жилых помещений независимо от
форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития,
гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для
временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами,
жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших
жилье в результате обращения взыскания на находящееся в залоге у кредитора
жилое помещение, приобретенное за счет кредита банка или иной кредитной
организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом,
специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов,
ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в
других строениях, пригодные для проживания, образует жилищный фонд (ст. 1 Основ
федеральной жилищной политики).
В жилищный фонд не входят находящиеся в жилых домах
нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд
непромышленного характера (ст. 4 ЖК).
Жилищный фонд неоднороден - он различается по
субъектам права собственности, формам использования. В последние годы его
структура изменилась кардинальным образом. В 2000 г. доля частного жилищного
фонда составила более 63% по сравнению с 33% в 1990 г., а доля государственного
и муниципального жилищного фонда сократилась с 67 до 34,8%. Значительная часть
жилищного строительства осуществляется сейчас за счет средств частных лиц.
В законодательстве, а также научной литературе
жилищные фонды классифицируются на виды по нескольким основаниям. Согласно ЖК
жилищный фонд подразделяется на государственный, общественный, фонд
жилищно-строительных кооперативов и индивидуальный. Данная классификация не
согласуется с существующими в настоящее время формами собственности и нуждается
в корректировке.
В ст. 7 Основ федеральной жилищной политики выделен
частный, государственный, муниципальный и общественный жилищный фонд <*>.
Приведенная классификация более соответствует закрепленным в Конституции РФ и
ГК формам собственности. Однако, избрав критерий формы собственности, вряд ли
следует выделять общественный жилищный фонд. Он входит в частный жилищный фонд.
--------------------------------
<*> До принятия Федерального закона от 21
апреля 1997 г. "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской
Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" (СЗ РФ. 1997. N
17. Ст. 1913) выделялся также коллективный жилищный фонд, т.е. фонд,
находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различных
субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности
общественных объединений. При этом нарушался единый классификационный критерий,
так как общая собственность не рассматривается в качестве формы собственности,
а указывает лишь на наличие у имущества нескольких собственников.
К частному жилищному фонду относятся:
1) фонд, находящийся в собственности граждан:
индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные
квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов
с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных
владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами
на иных основаниях, предусмотренных законодательством;
2) фонд, находящийся в собственности юридических лиц
- частных собственников, построенный или приобретенный за счет их средств, в
том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не
полностью выплаченным паевым взносом.
В государственный жилищный фонд входят:
1) ведомственный фонд, состоящий в государственной
собственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении
государственных предприятий или оперативном управлении государственных
учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;
2) фонд, находящийся в собственности субъектов
Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном
ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных
учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.
Существует также муниципальный жилищный фонд - фонд,
находящийся в собственности района, города, входящих в них
административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и
Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном
хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении
муниципальных учреждений.
В зависимости от условий использования жилищного
фонда, находящегося в государственной и муниципальной собственности, можно
выделить:
а) жилищный фонд социального использования -
совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые
помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах
нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах,
специализированные дома и жилые помещения в них (ст. 12 Основ федеральной
жилищной политики). Этот фонд формируется с обеспечением гласности из
государственного и муниципального жилищных фондов местной администрацией,
государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями. Жилые помещения
из данного фонда предоставляются по договорам социального найма;
б) коммерческий жилищный фонд - совокупность жилых
помещений, передаваемых в пользование с целью получения дохода (прибыли).
Особую категорию составляет специализированный
жилищный фонд: служебные жилые дома и жилые помещения, предоставляемые на
период определенной деятельности, а также предназначенные для временного
поселения, в частности общежития и др. (ст. 7 ЖК). К специализированным
относятся помещения маневренного фонда, предоставляемые обычно гражданам на
время капитального ремонта занимаемых ими по договору социального найма жилых
помещений (ст. 82 ЖК).
В состав жилых помещений для временного поселения в
настоящее время включены также жилые помещения, предоставляемые перечисленным в
ст. 108.1 ЖК категориям граждан: вынужденным переселенцам, беженцам; гражданам,
утратившим жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение,
приобретенное за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств
целевого займа, и заложенное в обеспечение возврата этого кредита или займа.
Порядок и условия предоставления жилых помещений из
специализированного жилищного фонда специфичны.
К примеру, жилые помещения из фондов жилья для
временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами,
предоставляются по договору социального найма в порядке очередности,
устанавливаемой территориальным органом миграционной службы (ст. 11
Федерального закона от 19 февраля 1993 г. "О беженцах" <*>, ст.
11 Закона РФ от 19 февраля 1993 г. "О вынужденных переселенцах"
<**>).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 |
