Реферат: Договор найма жилого помещения
Приоритеты в предоставлении жилого помещения могут
устанавливаться с соблюдением норм федерального законодательства, субъектами РФ
(см., например, Закон г. Москвы от 23 января 2002 г. "О приоритетах
предоставления в пользование или приобретения в собственность с помощью города
жилых помещений в 2002 - 2003 годах") <*>.
--------------------------------
<*> Ведомости Московской городской Думы. 2002.
N 3.
Договор социального найма заключается с гражданином,
на имя которого выдан ордер (ч. 1 ст. 51 ЖК).
Ордер на жилое помещение - административный акт,
порождающий обязанность жилищно-эксплуатационной организации заключить с
держателем ордера договор найма указанного в ордере жилого помещения. Он
выдается органом местного самоуправления, принявшим решение о предоставлении
жилого помещения <*>.
--------------------------------
<*> Высказывается также мнение, что ордер сам
по себе не является административным актом. В качестве административного акта
рассматривается при этом решение уполномоченного органа о предоставлении жилого
помещения.
В ордере должны быть перечислены все лица,
вселяющиеся в жилое помещение совместно с нанимателем. Включение членов семьи
нанимателя в ордер подтверждает их согласие на вселение в предоставляемое жилое
помещение <*>.
--------------------------------
<*> См., например: Определение Судебной
коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР от 11 февраля 1981 г. //
БВС РСФСР. 1981. N 7. С. 2.
Ордер имеет двоякое значение: во-первых, как уже
указывалось, он порождает обязанность наймодателя заключить договор социального
найма жилого помещения с лицом, указанным в ордере в качестве нанимателя (ч. 1
ст. 51 ЖК); во-вторых, является единственным основанием для вселения в
предоставленное жилое помещение (ч. 1 ст. 47 ЖК).
В соответствии с п. 3 Постановления Пленума
Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. "О практике применения судами
жилищного законодательства" <*>, если вселение в жилое помещение
произведено без выдачи ордера, договор найма жилого помещения может быть
признан судом недействительным.
--------------------------------
<*> БВС СССР. 1987. N 3. С. 8.
Ордер оформляется по определенной законодательством
форме и действителен при условии, что выдан надлежащему лицу, при наличии
оснований для предоставления жилого помещения, с соблюдением установленной
очередности, на свободное жилое помещение, соответствующее требованиям
законодательства в отношении размера, уровня благоустроенности и пригодности
для проживания.
Ордер может быть признан судом недействительным,
если был получен в результате неправомерных действий получивших его лиц либо
должностных лиц, при участии которых было принято решение о предоставлении
жилого помещения. К неправомерным действиям лиц, получивших жилое помещение,
относится предоставление не соответствующих действительности сведений о
нуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушение прав других граждан или
организаций на указанное в ордере жилое помещение. Неправомерные действия
должностных лиц могут выражаться в несоблюдении очередности предоставления
жилых помещений, нарушении процедуры принятия решения о предоставлении жилого
помещения и т.д. Поскольку ордер - административный акт, к нему нельзя
применить положения гражданского законодательства о недействительности сделок.
Требование о признании ордера недействительным
вправе предъявить заинтересованные лица. Это могут быть органы, уполномоченные
решать вопрос о предоставлении жилого помещения, прокурор, гражданин, которому
принадлежит право пользования жилым помещением, если ордер выдан на занятую
жилую площадь. Не могут требовать признания ордера недействительным лица,
состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и полагающие, что
ордер выдан с нарушением очередности, так как права на конкретное жилое
помещение, указанное в ордере, они не имеют (п. 7 Постановления Пленума
Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. N 5) <*>.
--------------------------------
<*> БВС РСФСР. 1985. N 3.
Требование о признании ордера недействительным может
быть заявлено в течение трех лет со дня его выдачи (ст. 48 ЖК). Хотя срок
исковой давности по указанным требованиям совпадает с общим сроком исковой
давности, предусмотренным гражданским законодательством, порядок его исчисления
иной - не с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении его
права, а с момента выдачи ордера.
Последствия признания ордера недействительным
различаются в зависимости от оснований недействительности. В случае когда ордер
признан недействительным вследствие неправомерных действий получивших его лиц,
последние подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Если
граждане, указанные в ордере, ранее пользовались жилым помещением в доме
государственного или общественного жилищного фонда, им должно быть
предоставлено жилое помещение, которое они занимали, или другое жилое
помещение.
Если ордер признан недействительным по иным
основаниям, указанные в нем граждане подлежат выселению с предоставлением
другого жилого помещения или помещения, которое они ранее занимали (ст. 100
ЖК).
При признании недействительным ордера, выданного на
уже занятое на законных основаниях другим лицом жилое помещение, в соответствии
со сложившейся судебной практикой договор найма жилого помещения должен быть
расторгнут (п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г.
N 2).
В рассматриваемой ситуации более обоснованным было
бы признание договора найма недействительным, поскольку договор социального
найма, заключенный в соответствии с ордером, признанным недействительным, по
сути, ничем не отличается от договора социального найма, заключенного при
отсутствии ордера.
Итак, заключению договора социального найма
предшествует несколько стадий:
1) постановка на учет гражданина, нуждающегося в
улучшении жилищный условий;
2) принятие решения о предоставлении жилого
помещения;
3) выдача ордера.
С вопросом о заключении договора социального найма
жилого помещения и правовым значением таких фактов, как постановка на учет,
выдача ордера, тесно связан вопрос о моменте возникновения жилищного
правоотношения.
Спор о моменте возникновения жилищного
правоотношения велся еще советскими учеными-цивилистами. Можно выделить три
основные позиции по данной проблеме. Сторонники первой рассматривают ордер как
единственное основание возникновения жилищного правоотношения, а договор найма
жилого помещения - лишь как договорное оформление уже существующих отношений,
цель которого - конкретизировать их. Вторая позиция, напротив, исходит из
положения, что административный акт не может породить двустороннего
обязательственного отношения. Оно может возникнуть исключительно из договора.
Согласно третьей концепции жилищное правоотношение возникает из совокупности
юридических фактов - юридического состава.
В отношении набора юридических фактов, необходимых
для возникновения жилищного правоотношения, мнения ученых не совпадают.
Некоторые считают, что для этого достаточно наличия ордера и заключенного в
соответствии с ним договора найма жилого помещения <*>. Другие полагают,
что для возникновения жилищного правоотношения необходимо четыре элемента -
решение о предоставлении жилого помещения, отраженное в ордере, договор найма
жилого помещения, фактическое вселение гражданина в жилое помещение <**>.
--------------------------------
<*> См., например: Толстой Ю.К. Жилищное
право. М., 1996. С. 28.
<**> См., например: Советское жилищное право.
Минск, 1968. Ч. I. С. 93.
Иногда в число юридических фактов, на основании
которых возникает жилищное правоотношение, включается также постановка
гражданина на учет, наступление очереди <*>.
--------------------------------
<*> См.: Гражданское право. Учебник / Под ред.
А.Г. Калпина. С. 162.
Разногласия в определении момента возникновения
жилищного правоотношения связаны с неоднозначным пониманием того, что
представляет собой "жилищное правоотношение".
Жилищные отношения неоднородны и имеют различные
основания возникновения. Таким образом, не может идти речи о едином жилищном
правоотношении. Постановка гражданина на учет, выдача ордера осуществляются на
основании административных актов, которые не создают гражданско-правового
обязательства ни по отдельности, ни в совокупности с другими юридическими
фактами. Эти отношения носят иной характер и предшествуют возникновению
гражданско-правового отношения по использованию переданного внаем жилого
помещения. Единственное основание для возникновения данного правоотношения -
договор найма жилого помещения.
Нельзя согласиться с мнением о том, что для
возникновения правоотношения по договору социального найма необходимо вселение
гражданина в жилое помещение. Поскольку этот договор консенсуальный, отношения
сторон возникают с момента его заключения, а не с момента фактической передачи
гражданину жилого помещения.
Жилое помещение по договору социального найма
предоставляется в пределах населенного пункта, где гражданин проживает, как
правило, в виде отдельной квартиры на семью (ч. 1 ст. 28 ЖК).
При предоставлении жилого помещения должны
учитываться интересы нанимателя и членов его семьи, в том числе:
число проживающих с нанимателем лиц (ст. 40 ЖК - в
зависимости от числа проживающих определяется необходимый минимум жилой
площади);
половой состав лиц, вселяемых в жилое помещение, -
не допускается заселение одной комнаты лицами одного пола старше девяти лет, за
исключением супругов (ч. 1 ст. 41 ЖК);
состояние здоровья граждан, вселяющихся в жилое
помещение (ч. 2 ст. 41 ЖК) <*>.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 |
