Дипломная работа: Приватизация жилых помещений
Районный суд,
рассмотрев дело по заявлению М. к и местной администрации об устранении
нарушения права на приватизацию жилья, обязал ответчика заключить с истцом
договор о передаче в его собственность в порядке приватизации спорного жилого
помещения. При этом, как следует из материалов дела, ордер на занятие квартиры
семьей истца выдан в 2000 году, однако вопрос о том, получал ли истец ранее в
собственность жилое помещение путем его бесплатной приватизации, суд на
обсуждение сторон не ставил, что существенно нарушает принцип однократности
приватизации. Вышестоящий суд отменил постановление районного суда, в виду
того, что районный суд не исследовал доказательства отсутствия у М.
заключенного ранее договора о передаче жилья в собственность в порядке
приватизации. По другому делу суд, напротив, ошибочно пришел к выводу об
использовании гражданином права на приватизацию. Между тем по прежнему месту
жительства квартира была приобретена хотя и в порядке приватизации, однако не
безвозмездно, а по договору купли-продажи с оплатой ее полной стоимости. [64]
Таким
образом, в юридической и судебной практике часто встречаются случаи нарушения
основных принципов приватизации жилых помещений, в большинстве случаев, из – за
недостаточной изученности этого вопроса в юридической практике и в литературе.
2.3 Порядок приватизации
и расприватизации жилых помещений
Одними из оснований
для изменения особого правового режима жилого помещения, обусловленного целями
его использования, являются приватизация и расприватизация (деприватизация)
жилого помещения, когда жилое помещение переходит из жилищного фонда
социального использования в индивидуальный жилищный фонд и наоборот.
Вопросы
расприватизации (деприватизации) как и приватизации жилого помещения
урегулированы ранее упомянутым Законом «О приватизации жилищного фонда в
Российской Федерации»,[65]а также
статьями 2, 19, 20 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации» (далее - Вводный закон). [66]
Ст. 1 Закона
о приватизации дает понятие приватизации жилищного фонда РФ. А Статьей 4 Закона
о приватизации предусмотрен запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся
в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также
служебных жилых помещений, за исключением жилищного фонда совхозов и других
сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных.
Следует
отметить, что указанный запрет неоднократно был предметом рассмотрения в
Конституционном Суде РФ. Как указал Конституционный Суд РФ, определение круга
объектов, не подлежащих приватизации, нельзя считать ограничением прав и свобод
человека и гражданина, если целевое назначение жилого помещения, место его
нахождения и другие обстоятельства, обуславливающие особенности правового
режима жилья, исключают возможность передачи его в частную собственность. [67]
Определение круга объектов, не подлежащих приватизации, признано
Конституционным Судом РФ не противоречащим Конституции РФ. Вместе с тем нельзя
не отметить, что предусмотренный статьей 4 Закона о приватизации круг объектов,
не подлежащих приватизации, нуждается в существенной корректировке с учетом
действующего законодательства. Прежде всего, это относится к запрету
приватизации:
- во-первых,
жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии;
- во-вторых,
жилых помещений, находящихся в общежитиях, и служебных жилых помещений.
Относительно
первой категории жилых помещений представляется правильным установить запрет
приватизации не только «аварийных» жилых помещений, а всех жилых помещений,
которые признаны непригодными для проживания граждан. По мнению В.В. Былкова,
применение в отношении жилого помещения понятия «аварийное состояние» вызывает
определенные сложности, так как законодатель употребляет понятие «аварийный»
только в отношении многоквартирного дома (ст. 32 ЖК РФ), тогда как в отношении
жилого помещения используется понятие «непригодный для проживания» (ст. 12-15,
57, 73, 85, 87 ЖК РФ).[68] Соотношение
части и целого. Аварийность является специальным случаем или одной из причин
непригодности. [69]
Что касается
жилых помещений, находящихся в общежитиях, и служебных жилых помещений, то
запрет на их приватизацию сформулирован слишком узко. Согласно ст. 92 ЖК РФ, к
специализированным жилым помещениям помимо служебных жилых помещений и жилых
помещений в общежитиях относятся также жилые помещения маневренного фонда;
жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые
помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые
помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые
помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. Причем в отношении
всех этих видов действует общий запрет отчуждения, в том числе приватизации (ч.
2 ст. 92 ЖК РФ).
По мнению
главного специалиста Самарской Губернской Думы, члена Ассоциация юристов России
В.П. Макеева представляется необходимым внести изменение в ст. 4 Закона о
приватизации, изложив первый абзац в новой редакции: «Не подлежат приватизации
жилые помещения, признанные непригодными для проживания граждан, находящиеся в
домах закрытых военных городков, а также специализированные жилые помещения, за
исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий,
к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд
стационарных учреждений социальной защиты населения».[70]
Таким
образом, граждане получат возможность приватизировать и отчуждать ряд жилых
помещений, ранее относимых к специализированному жилищному фонду, в отношении
которых была запрещена приватизация.
Порядок
передачи жилых помещений в собственность в результате приватизации установлен в
ст. 6 Закона о приватизации.
Передача
жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными
собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти,
органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными
унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве
хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями,
казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный
фонд.
В случае
осуществления передачи унитарными и казенными предприятиями, а также учреждениями
согласия собственника в лице соответствующего органа по управлению
государственным или муниципальным имуществом не требуется.
Как отмечают Е.А.
Киндеева и М.Г. Пискунова, статьей 217 ГК РФ установлен приоритет норм приватизационного
законодательства перед нормами ГК РФ о порядке прекращения права
государственной (муниципальной) собственности; из этого следует, что нормы
главы 19 ГК РФ в части получения согласия собственника имущества при
распоряжении этим имуществом предприятиями или учреждениями не применяются. [71]
Решение
вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан
в двухмесячный срок со дня подачи следующих документов:
- заявление
(заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми
совершеннолетними, а также несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет
членами семьи нанимателя;
- документ,
подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением (договор
социального найма, ордер на жилое помещение);
- справка,
подтверждающая, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;
- разрешение
органов опеки и попечительства в случаях отказа от включения несовершеннолетних
в число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение[72].
Передача
жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, который
заключается с гражданином от имени собственника органами государственной власти
или органами местного самоуправления или предприятиями, учреждениями, в
хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится
соответствующее жилое помещение.Нотариального удостоверения договора передачи и
государственной регистрации не требуется. Государственной регистрации подлежит
только переход права собственности к гражданам, приватизирующим жилые помещения
(ст. 7 Закона о приватизации).
По мнению Е.А.
Чефрановой, договор передачи в рамках приватизации, имея безвозмездный
характер, сходен с договором дарения. [73]
По нашему
мнению, договор передачи жилого помещения из государственной или муниципальной
собственности в собственность граждан и договор дарения, не смотря на общие
признаки, различаются. При приватизации жилого помещения происходит изменение
особого правового режима жилого помещения, поскольку жилое помещение переходит
из жилищного фонда социального использования в индивидуальный жилищный фонд,
т.е. меняется цель его использования. Как справедливо отмечает И.В. Качалова,
передача жилого помещения при приватизации связана прежде всего с существенными
изменениями правового режима жилой площади (объекта этих отношений).[74]
В отличие от приватизации передача жилого помещения по договору дарения не
влечет изменения особого правового режима переданного жилого помещения,
поскольку при такой передаче цель использования жилого помещения не меняется.
От
приватизации следует отличать расприватизацию (деприватизацию)[75]
жилого помещения, которая представляет собой обратный процесс, когда жилое
помещение переходит из индивидуального жилищного фонда в жилищный фонд
социального использования.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 |
