Дипломная работа: Приватизация жилых помещений

Закон о жилье 1988 г. дал новый импульс развитию коллективной приватизации. Этот закон предусматривал меры, направленные на расширение процесса приватизации муниципального жилья путем предоставления его квартиросъемщикам права коллективного перехода к другому собственнику жилья на базе программ «Выбор квартиросъемщиков» - Tenants' choice и «Трастов действия в защиту жилья» -Housing action trusts, которые не принесли заметного успеха, первоначальные их цели не были достигнуты. При разработке программ коллективной приватизации муниципального жилья правительство, видимо, неправильно оценило предпочтения квартиросъемщиков муниципального жилья.

Более успешными оказались программы добровольной передачи муниципалитетами всего или части своего жилого фонда (после одобрения квартиросъемщиками) обычно специально создаваемой для этого жилищной ассоциации.

Эти и другие механизмы, обеспечивающие рост конкуренции, повышение отчетности и эффективности управления остающегося в собственности муниципалитетов жилого фонда, способствовали значительным изменениям в функционировании муниципального сектора жилья.

Процесс приватизации затронул и жилищные ассоциации, которые быстро утрачивают свое привилегированное положение в жилищной сфере, основанное на преимущественно государственном их финансировании. Закон о жилье 1988 г. ввел новый финансовый режим для жилищных ассоциаций. Отныне они должны были обеспечивать получение на рынке примерно 1/3 объема финансовых средств, необходимых для строительства жилья. С конца 80-х до конца 90-х годов жилищные ассоциации и жилищные компании. Частное финансирование привело к увеличению арендной платы в этом секторе (ранее государство сдерживало ее рост).[35]

Приватизация жилья содействовала значительным изменениям в жилищном строительстве - жилье все больше строится не государством, а частным и так называемым добровольным (жилищные ассоциации и пр.) секторами, при этом в финансировании добровольного сектора уменьшается доля государственных и растет доля частных средств.

Результатом проводимой в 80-е годы жилищной политики, считают английские эксперты, вполне может стать рост нехватки жилья. Уменьшение строительства жилья государством и рост его строительства в частном секторе приводят к тому, что динамика строительства жилья во многом определяется экономическим циклом, а не изменением потребности в жилье.

Также результатом явилось то, что большинство квартиросъемщиков муниципального жилья, приватизировавших его до 1986 г., получили значительные финансовые выгоды, прежде всего в виде скидок, предоставляемых при его покупке, и доходов от операций на рынке жилья.

Приватизация и сопутствующие ей структурные изменения в муниципальном секторе жилья осуществлялись в 80 - 90-е годы, как показано выше, по нескольким направлениям: индивидуальная приватизация прежде всего на базе предоставления квартиросъемщикам муниципального жилья права купить это жилье на льготных условиях; диверсификация предоставления жилищных услуг, в результате которой местные власти вынуждены конкурировать за предоставление услуг по управлению их жилым фондом с жилищными ассоциациями и частным сектором; увеличение роли квартиросъемщиков в управлении жилым фондом.

Следствием приватизации жилья стало увеличение численности собственников жилья, их доли среди различных социально-экономических групп населения, а также удельного веса собственного жилья в общем жилом фонде сокращение финансовой помощи центрального правительства муниципалитетам на осуществление местных жилищных программ, уменьшение расходов муниципалитетов на жилищное строительств и объема нового строительства в этом секторе, рост арендной плат за жилье, а также изменения в организации жилищного обслуживания.

Негативным результатом приватизации жилья в Великобритании стало то, что приватизация государственного жилья затруднила функционирование муниципальных жилищных служб. Объем муниципального жилищного фонда уменьшился, его структура ухудшилась, поскольку продавалось обычно самое хорошее жилье.

Главным отличием приватизации жилья в Великобритании от приватизации жилья в России является принцип платности приватизации жилья, тогда как в России приватизация жилых помещений пока остается бесплатной. Также существует различие в темпах приватизации – в России они более высокие.

2 Приватизация жилых помещений в РФ на современном этапе

2.1 Жилые помещения как объекты приватизации

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, например, противопожарным, градостроительным и техническим).[36]

Действующий ЖК РФ жилым считает только то помещение, которое пригодно для постоянного, а не временного проживания. При этом следует иметь в виду, что указанное жилое помещение может предоставляться гражданам как во временное, так и в постоянное пользование.

Жилые помещения формируют понятие жилищного фонда. Жилые помещения отличаются от иных строений и помещений функциональным предназначением - конструктивной возможностью проживания в них. В строениях смешанного типа, в которых наряду с жилыми имеются и нежилые помещения (административные, лечебные, коммунально-бытовые и т.п.), к жилищному фонду относятся только собственно жилые помещения.

По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, т.е. они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права.[37]

К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

ЖК РФ в ст. 16 дает краткую юридическую характеристику указанных помещений.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Следовательно, жилым домом признается постройка (строение), предназначенная для проживания людей и отвечающая соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям. Иногда в это понятие в широком смысле включаются также земельный участок, на котором находится дом, подсобные хозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения и т.д.

В отличие от квартир право собственности на жилые дома (изолированные части жилых домов) допускалось при любой социально-экономической ситуации, ограничения были только по количеству и размеру. Вместе с тем на практике возникает вопрос о праве собственников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и другое имущество, расположенное вне строения. Как справедливо отмечается в юридической литературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности.

П.В. Крашенинников, ссылаясь на постановление Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г., не утратившем своего значения, указывает на то, что принадлежностью признается вещь, назначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением. Если законом или договором не установлено иное, принадлежность следует судьбе главной вещи.[38]

В числе построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке.

Анализ норм, изложенных в гл. 17 «Право собственности и другие вещные права на землю» и в других главах ГК РФ, позволяет говорить о том, что наряду с правом собственности на жилой дом собственник всегда обладает определенными правами на земельный участок и некоторое другое имущество, обслуживающее жилой дом. При этом объем прав на земельный участок может быть различным.[39]

В обоснование сказанного можно привести конструкцию, предложенную ГК РФ в ст. 552, где регламентируются отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости.

Принимая во внимание то обстоятельство, что жилое помещение относится к недвижимости, следует, что одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для ее использования.

К жилым помещениям относится и часть жилого дома, которая также должна отвечать определенным критериям, т.е. предназначаться для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Кроме того, в качестве особой разновидности жилого дома ЖК РФ называет многоквартирный дом. Однако ЖК РФ не содержит нормативного определения понятия «многоквартирный дом». В то же время это вид жилого дома, к которому применимо общее определение жилого дома, установленное в ст. 16 ЖК РФ. Многоквартирный жилой дом как специфический комплексный объект состоит: а) из жилых помещений; б) из нежилых помещений; в) из помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним (вспомогательные помещения), тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут находиться в частной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательные помещения - только в общей долевой собственности указанных субъектов.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19