Дипломная работа: Приватизация жилых помещений
Многоквартирный
дом может быть объектом правоотношений, например, объектом договора
купли-продажи, но только в тех случаях, когда он не заселен и когда не
сформированы (не выделены в натуре) такие объекты, как помещения (жилые и
нежилые). Собственно говоря, многоквартирным дом называется скорее в
техническом смысле этого слова и только до выделения внутри него обособленных
объектов. После этого объектами гражданского, жилищного права становятся
помещения со всеми вытекающими правовыми последствиями.[40]
Часть жилого
дома как объект жилищного права может состоять из квартир (в многоквартирном
доме) и комнат. Следовательно, в составе жилых домов (части жилого дома) особо
следует выделить квартиры и жилые комнаты, которые непосредственно служат
жилищем для граждан.
Квартирой
признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме,
обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в
таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений
вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами
бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
На практике квартирой считается предназначенная и используемая для проживания
отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу (во двор, на
лестничную клетку или в общий коридор) и отдельную кухню.[41]
В качестве признаков квартиры называется также отсутствие в ее пределах
функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего
пользования).
Комнатой
признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в
качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Комната - это обособленная постоянными стенами часть квартиры. По своему
предназначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и
вспомогательные (коридоры, кухня, ванная комната, туалет, кладовые). Жилой
комнатой считается обособленная постоянными стенами часть помещения,
предназначенная и используемая для жилья.[42] Площадь
жилой комнаты или жилых комнат квартиры является площадью основного (главного)
назначения. Указанное деление имеет важное значение, так как согласно ст.ст. 16
и 60 ЖК РФ[43] и ст. 673 ГК
РФ[44]
предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое
помещение, пригодное для постоянного проживания, в том числе одна или несколько
комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты
или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные
помещения.
Вплоть до
начала 90-х гг. XX в. объектами права собственности не могли выступать комнаты
в квартирах, они могли быть только объектами договора найма жилого помещения.
Некоторое отступление от данного правила впервые наметилось с принятием законодательных
актов так называемого переходного периода.
Впоследствии
Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» предоставил нанимателям,
проживающим в коммунальной квартире, при освобождении соседних комнат наряду с
другими возможностями возможность приобрести по договору купли-продажи
освободившуюся комнату.
С принятием
части второй ГК РФ окончательно закреплен правовой режим комнаты как
самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям.
Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку
отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые
потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся
социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей
проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу
означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с
гражданами – пользователями других жилых помещений.
Важное
практическое значение имеет выделение внутри помещения: 1) полезной (общей)
площади, т.е. площади всех жилых комнат квартиры и имеющихся в ней
вспомогательных (подсобных) помещений (коридоры, кухня, ванная комната,
кладовые и т.д.), и 2) жилой площади, которая включает только площадь жилых
комнат, в том числе площадь спальных и столовых комнат, комнат для игр, учебы и
отдыха, а также площадь утепленных веранд, оборудованных для проживания.
Общая площадь
жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения,
включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для
удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в
жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15
ЖК РФ). К общей площади относятся площади всех жилых комнат квартиры и
имеющихся в ней вспомогательных (подсобных) помещений (коридоры, кухня, ванная
комната, кладовые и т.д.).[45]
Жилые
помещения (строения) делятся также на следующие группы:
- помещения
(строения) квартирного типа. В таких жилых помещениях вся или преобладающая
часть площади занята квартирами;
- строения
типа общежития;
- строения
дачного типа, приспособленные для постоянного, круглогодичного проживания
(летние дачи к ним не относятся),[46] однако по
нашему мнению, в состав жилищного фонда они могут быть включены только в случае
придания указанным строениям юридического статуса жилого дома;
- помещения
казарменного типа для размещения отдельных категорий военнослужащих. Требования
к ним и порядок пользования ими определяются Уставом внутренней службы
Вооруженных Сил Российской Федерации и ведомственными нормативными правовыми
актами.
По нашему
мнению, жилые помещения целесообразно классифицировать также по характеру
пользования ими на жилые помещения постоянного пользования и жилые помещения
непостоянного пользования.
К первым
относятся: жилые помещения, предоставляемые в домах государственного и
муниципального жилищных фондов по договору социального найма; жилые помещения,
предоставляемые в домах ЖСК и ЖК; жилые помещения, находящиеся в собственности
граждан. Сроки проживания в указанных помещениях ничем не ограничены, а
выселение из них возможно лишь в исключительных случаях.
Ко вторым
относятся: специализированные жилые помещения.
Понятие
«специализированные дома» впервые появилось в Законе РФ «Об основах федеральной
жилищной политики» (ст. 1 и 12), в котором определялось, что данные дома предназначены
для проживания отдельных категорий граждан в порядке и на условиях,
установленных законодательством Российской Федерации и ее субъектов.[47]
В ЖК РФ
используются понятия «специализированный жилищный фонд», «специализированные
жилые помещения».
К
специализированным жилым помещениям относятся:
– служебные
жилые помещения;
– жилые
помещения в общежитиях;
– жилые
помещения маневренного фонда;
– жилые
помещения в домах системы социального обслуживания
населения;
– жилые
помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
– жилые
помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
– жилые
помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
В качестве
специализированных жилых помещений используются жилые помещения
государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения
в качестве специализированного жилого помещения допускается только после
отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением
установленных требований. При этом отнесение жилых помещений к
специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты
по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в
государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого
пользования, аренды, а также если имеются обременения прав на это имущество (п.
3 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду,
утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 г. № 42)
В
соответствии со ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предоставляется для проживания в
нем. В то же время допускается использование жилого помещения для осуществления
профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской
деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не
нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым
должно отвечать жилое помещение.[48] В данном
случае к гражданам, осуществляющим указанную деятельность, например, относятся
нотариусы в соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о
нотариате от 11 февраля 1993 года[49], адвокаты в
соответствии с Федеральным законом «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в
Российской Федерации» от 31 мая 2002 года[50] и другие
категории граждан.
Не
допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Иное
использование может повлечь расторжение договора социального найма в силу ч. 4
ст. 83 ЖК РФ. Указанное положение ЖК РФ сообщается с ч. 1 п. 3 ст. 288 ГК РФ,
запрещающей размещение промышленных производств в жилых домах в целом, то есть,
как в жилых, так и в нежилых помещениях, которые могут находиться в таком доме.[51]
Проблема заключается в отсутствии легального раскрытия понятия «промышленное
производство», в том числе в целях жилищного законодательства. В иных
законодательных актах также нет определений данного понятия, что на практике
может привести к сложностям при решении вопросов об отнесении какого-либо вида
деятельности к «промышленному производству».
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 |