Дипломная работа: Понятие аренды в гражданском праве
В договоре могут быть предусмотрены и иные обязанности арендодателя,
например, оказание консультативной или иной помощи в целях наиболее
эффективного использования имущества, взятого в аренду[51].
Так, Восточно-Сибирский региональный авиационный отдел Российской
оборонной спортивно-технической организации (РОСТО) обратился в Арбитражный суд
- Республики Саха «Якуск-энерго» с иском о взыскании с акционерной компании
"Якутск- энерго" платы за аренду двух вертолетов и процентов за
пользование чужими денежными средствами в общей сумме 489 600 тыс. рублей.
В порядке, предусмотренном статьей 37 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации, истец увеличил сумму иска до 711 989 200 рублей.
Акционерной компанией "Якутск-энерго" заявлен встречный иск о
применении последствий недействительности ничтожной сделки (договора аренды от
18.01.94). взыскании 67 млн. рублей ранее уплаченной арендной платы и передаче
двух вертолетов в доход Российской Федерации.
Решением от 29.01.96 в удовлетворении требований по основному иску
отказано. По встречному иску произведена двусторонняя реституция в связи с
ничтожностью совершенной сделки.
В апелляционной инстанции дело
не рассматривалось.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа постановлением от
17.05.96 решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29.01.96 отменил,
основной иск удовлетворил частично; в сумме:601 771 тыс. рублей. В
удовлетворении встречного иска отказал.
В протесте предлагается постановление суда кассационной инстанции
отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.
Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим
основаниям.
Согласно материалам дела 18.01.94 стороны заключили договор, по которому
истец обязался передать а аренду ответчику два вертолета МИ-2. Фактическая
передача имущества произведена 22.02.94 по приемо-сдаточным актам № 03 и № 32.
Однако, как установлено в ходе
судебного разбирательства, истец не являлся надлежащим арендодателем, поскольку
спорные вертолеты не были закреплены в его владении в порядке, предусмотренном
Указом Президента Российской Федерации от 09-09.94 № 1845 "0 Российской
оборонной спортивно-технической организации" и распоряжением
Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным
имуществом от 20.10.94 № 2541-р.
Долее того, пунктом 5.6 устава Восточно-Сибирского регионального
авиационного отдела РОСТО, зарегистрированного постановлением главы
администрации города Иркутска от 04.10.93 № 33/899, истцу не разрешено
самостоятельно сдавать в аренду авиационную и иную технику, переданную от
Совета РОСТО в оперативное управление отдела.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не
соответствуюшая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Статьей 422 названного Кодекса предусмотрено, что договор должен
соответствовать законам и иным правовым актам, действующим в момент заключения
договора.
В соответствии со статьей 50 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года,
действовавшего в момент заключения договора, сделка, совершенная юридическими
лицами в противоречии с целями, указанными в его уставе, является
недействительной. Учитывая изложенное, договор аренды от 18.01-94 является для
истца противоуставной сделкой, поэтому вывод суда о ничтожности договора
является обоснованным.
Согласно пункту 2 статьи 1б7 Гражданского кодекса Российской Федерации
при недействительности следки каждая сторона обязана возвратить другой все
полученное по сделке, а в случае невозможности возврата полученного в натуре
возместить его стоимость в денежной сумме. При аренде полученное выражается в
пользовании имуществом.
Однако
фактически акционерная компания "Якутск-энерго" не использовала и не
могла использовать вертолеты, поскольку они были переданы истцом без
свидетельств о регистрации и удостоверений о годности воздушных судов к
полетам, наличие которых в обязательном порядке предусмотрено статьями 13,17
Воздушного кодекса СССР, действовавшего в период заключения договора от
18.01.94. При отсутствии указанных документов воздушные суда к эксплуатации не
допускаются.
Таким образом, имущество передано арендатору с нарушением требований,
установленных статьей 85 Основ Гражданского законодательства, то есть сделка
исполнена арендодателем в ненадлежащем виде, в связи с чем возврат сторон в
первоначальное положение обоснованно произведен со взысканием с истца уплаченной
ранее ответчиком арендной платы[52].
К обязанностям арендатора относятся:
1) Своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом.
Порядок, условия и сроки внесения платы определяются в договоре. Если
этого не было сделано, принимаются такие порядок, условия и сроки, какие обычно
применяются при аренде подобного имущества при аналогичных обстоятельствах.
Статья 614 ГК определяет возможность внесения арендных платежей и их
форму. Можно установить оплату всего арендуемого имущества или каждой из его
составных частей. К видам уплаты за аренду относятся: платежи, установленные в
твердой сумме, вносимые единовременно или периодически, выделение арендодателю
доли из полученных: в результате использования арендного имущества доходов,
плодов, продукции; предоставление арендатором арендодателю определенных услуг;
предоставление арендатором по контракту определенной вещи в собственность или в
аренду: возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного
имущества[53].
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с
условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в
соответствии с назначением имущества.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в
субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды
другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное
пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве
вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого
взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим
Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за
исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается
арендатор[54].
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок
договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное
не установлено законом или иными правовыми актами.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями
договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать
расторжения договора и возмещения убытков[55].
Так, Акционерное общество на основании пункта 3 статьи 20 Федерального
закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к
комитету по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании
недействительным решения об отказе в регистрации сделки перенайма, заключенной
истцом (новым арендатором) с прежним арендатором в соответствии с пунктом 2 статьи
615 ГК РФ.
Ответчик в отзыве на иск просил суд отказать истцу в удовлетворении его
требования, полагая, что сделка перенайма является ничтожной как заключенная
без согласия арендодателя (собственника имущества) и, следовательно, отказ в ее
регистрации соответствует положениям пункта 1 статьи 20 названного Закона.
Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечен арендодатель.
Изучив обстоятельства спора, суд первой инстанции пришел к выводу о том,
что отказ ответчика в регистрации права аренды истца является правомерным,
поскольку на заключение сделки перенайма в нарушение требований пункта 2 статьи
615 ГК РФ не получено согласия арендодателя спорного помещения.
При этом суд указал, что условие договора аренды, заключенного между
собственником помещения (арендодателем) и прежним арендатором, в соответствии с
которым за арендатором закреплялось право сдавать арендованное помещение в
субаренду и передавать права и обязанности в перенаем без получения
дополнительного разрешения арендодателя, не соответствует пункту 2 статьи 615
ГК РФ.
Данная норма закона, требующая при совершении сделок с арендными правами
получение согласия арендодателя, является императивной, а поэтому не может быть
изменена договором. По мнению суда, по смыслу пункта 2 статьи 615 Кодекса
согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, перенайма
и иных упомянутых в этом пункте сделок. Указанное правило не может быть
изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды
"генерального" согласия на совершение арендатором таких сделок.
Из материалов дела усматривается, что арендодатель возражал против
перенайма акционерным обществом прав и обязанностей арендатора, что
подтверждается представленными третьим лицом письмами, получение которых истец
не отрицал.
Учитывая изложенное, суд в иске отказал.
Суд апелляционной инстанции, проверивший законность принятого судебного
акта по жалобе истца, решение суда первой инстанции отменил и исковое
требование удовлетворил.
В своем постановлении суд апелляционной инстанции отметил, что пункт 2
статьи 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия
на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в
данном пункте[56].
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 |