Дипломная работа: Понятие аренды в гражданском праве
Арендодатель может передать
свои права на лизинговое имущество третьим лицам при условии, что это не
освобождает его от выполнения обязательств перед лизингополучателем. Арендатор,
в свою очередь, вправе передавать права пользования имуществом другим лицам
только с согласия арендодателя (ст. 14)[116].
Если говорить о существенных
условиях договора лизинга, то необходимо отметить разный подход по этому
вопросу, существующий в ГК РФ и в Законе «О лизинге» Так, согласно ст. 665 ГК
РФ по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется
приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им
продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение
и пользование для предпринимательских целей. Закон о лизинге в ст. 15
устанавливает целый перечень существенных условий лизингового договора, в
результате чего практически все условия договора лизинга считаются
существенными. Обязательные признаки и условия договора лизинга установлены и в
ст. 16 Закона о лизинге. Однако юристы до сих пор не пришли к единому мнению:
какими из этих норм следует руководствоваться при решении вопроса о том,
является сделка лизинговой или нет?
В качестве примера можно
привести Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 3 апреля 2001 г. № Ф03-А37/01-1/442. Договор лизинга был признан судом
незаключенным как несоответствующий ст. 422 ГК РФ, а в частности ст. 665 ГК РФ,
устанавливающей, по мнению суда, существенные условия для договора финансовой
аренды (лизинга), т.к. в договоре отсутствуют существенные условия, а именно: обязанность
приобретения арендодателем предмета лизинга у определенного арендатором
продавца и отсутствия права выбора продавца самим арендодателем. Так же, как
указывается в названном постановлении, заключенный договор не признается
договором лизинга и в силу ст. 667 ГК РФ, т.к. лизингодатель, покупая
имущество, не предупредил продавца о том, что покупаемое им имущество
предназначается для передачи в лизинг. Арбитражный суд кассационной инстанции
признал договор не отвечающим признакам договора финансовой аренды, но отметил
действия сторон по фактическому исполнению сделки, свидетельствующие о наличии
между ними арендных отношений с правом выкупа арендованного имущества, которые
регулируются параграфом 1 главы 34 ГК РФ[117].
Федеральный арбитражный суд
Московского округа (Постановление от 15 мая 2000 г. по делу № КГ-А40/1883-00) отмечает, что существенные условия и особый порядок заключения
договоров финансовой аренды (лизинга) установлены ст. ст. 665, 667 ГК РФ, а
также ст. 15, 16 Закона № 164-ФЗ[118].
Встречаются в судебной
практике и противоположные случаи - попытки доказать, что между сторонами был
заключен договор купли - продажи, а не лизинга. Так, организация в кассационной
жалобе указала, что суд не дал буквального толкования условий договора, которым
установлено, что договор считается заключенным при наличии приложения к
договору № 2 о согласовании размера и сроков уплаты лизинговых платежей,
нарушение которых влечет за собой имущественную ответственность. Приложение № 2
сторонами согласовано не было, и, следовательно, суду надлежало признать этот
договор незаключенным.
Основываясь на этом,
организация, полагающая, что был заключен договор купли - продажи сельскохозяйственного
оборудования, считает свои обязательства по оплате оборудования выполненными.
Зачет организацией - лизингодателем части платежей по договору в счет оплаты
стоимости услуг по незаключенному договору лизинга организация - лизингополучатель
находит необоснованным.
Федеральный арбитражный суд Поволжского
округа по этому вопросу отметил[119],
что согласно представленным документам сторонами был заключен договор
финансового лизинга, и в счет исполнения обязательств по данному договору
лизингодатель на основании устной заявки лизингополучателя закупил у
организации сельскохозяйственное оборудование, переданное лизингополучателю по
акту приемки - передачи.
Согласно условиям договора
лизинга в день его заключения стороны подписали два приложения за № 1, в одном
из которых согласованы ассортимент объектов лизинга и количество
сельскохозяйственной техники, подлежащей поставке по данному договору. Во
втором документе, обозначенном как приложение к акту приемки - передачи,
согласованы условия, сроки и порядок расчетов лизингополучателя за технику. Как
отмечает кассационная инстанция, указанные обстоятельства не противоречат
нормам права, установленным ст. ст. 665, 666 и 668 ГК РФ. Кроме того,
заключение и исполнение сторонами договора лизинга подтверждаются также и
счетом - фактурой с расшифровкой платежей, платежными поручениями, которыми
ответчик частично перечислил задолженность за сельскохозяйственное
оборудование, указав наименование платежей - "Стоимость объекта
лизинга".
Таким образом, учитывая
изложенные обстоятельства, суд посчитал, что доводы заявителя о заключении
между сторонами договора купли - продажи, а не лизинга и поэтому отсутствии у
него обязательства по уплате лизинговых платежей и пени за просрочку их оплаты
не основаны на материалах дела.
В отношении государственных
учреждений взыскание задолженности по уплате лизинговых платежей тоже имеет
свои особенности. Так, арбитражный суд первой и апелляционной инстанций,
рассматривая такое дело, руководствуясь ст. 401 ГК РФ, исходил из отсутствия
вины ответчика (государственного учреждения) в просрочке исполнения
обязательства. Материалами дела, по мнению судебных инстанций, рассматривающих
дело, было подтверждено отсутствие финансирования ответчика как
государственного учреждения за счет средств федерального бюджета, а им самим
при этом были предприняты все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Заканчивая разговор о вопросах,
возникающих при рассмотрении в арбитражных судах споров по лизинговым сделкам,
отметим, что, хотя при рассмотрении этой категории дел и появляются
особенности, возникающие как в связи с проблемами в правовом регулировании
лизинга, так и в связи с отличительными чертами, характерными только для
договора лизинга, чего, безусловно, нельзя не учитывать, причины для
возникновения споров остаются теми же, что и для остальных категорий дел -
попытка уйти от исполнения своих обязанностей по заключенному договору, поиск
для себя каких-либо преимуществ и льгот либо неисполнение контрагентом по
сделке своих обязательств.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Подводя итог
проанализированных исследований в данной дипломной работе, можно сказать, что
цель ее написания в большей степени достигнута.
Анализ норм
законодательства позволяет сделать заключение об обеспечении детального
регулирования договора аренды, а именно, тех вопросов, которые являются общими
как для договора аренды, так и для его отдельных видов. Большинство норм,
регулирующих договор аренды носят диспозитивный характер, они действуют в том
случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре. Имеют
место так же и императивные нормы, определяющие однозначное применение Закона.
1. Рассматривая
договор аренды нежилой недвижимости нужно отметить пробелы, возникшие в нашем
законодательстве. Проведенный анализ юридической литературы по данной теме
показал, что понятия "нежилые здания", "сооружения",
"помещения" в качестве видов входят в более общее понятие
"объект". Однако в правовом смысле не все нежилые помещения можно
рассматривать как объекты гражданских прав. Установление различий между
понятиями "здание" и "сооружение" и их признаков, не имеет
существенного правового и практического значения, но вместе с тем необходимо
отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам
недвижимости.
В связи с этим можно
внести предложение, что согласно с п. 1 ст. 130 ГК РФ недвижимыми признаются
объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, поэтому исходя из названного признака нужно
исключить из состава недвижимого имущества временные переносные строения
сборно-разборного типа (палатки, киоски, павильоны и т.п.).
Отсутствие в
Гражданском кодексе норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых
помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит
возрастанием их числа в будущем.
В связи с чем
предлагаю считать нормальной правовой моделью оформления совладения отдельными
нежилыми помещениями в одном здании как общей собственности (чаще всего
долевой, а в установленных случаях и совместной). Но, в отличие от общей
долевой собственности на недвижимость в жилищной сфере, при совладении помещениями
в нежилых зданиях должен согласовываться порядок использования нежилых
помещений, а также мест общего пользования, обслуживающих систем и т.п.
Было бы
предпочтительнее ввести в Гражданский кодекс новую главу 351 «Наем
нежилых помещений». За основу построения норм этой главы можно взять главу 35
«Наем жилых помещений», с изъятием норм неприменимых в найму нежилого
помещения.
2. Учитывая, что в ГК
РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации
договоров аренды нежилых помещений, и принимая во внимание то, что нежилое
помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в
котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, считать, что к таким
договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. Так возможна
следующая редакция ч. 2 ст. 651 ГК РФ « Договор аренды недвижимого имущества,
заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и
считается заключенным с момента такой регистрации».
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 |