Дипломная работа: Понятие аренды в гражданском праве

Один и тот же договор (в нашем случае договор аренды) может порождать различного рода правоотношения - как обязательственного, так и вещного характера. К примеру, при аренде определенные правоотношения складываются, во-первых, между арендодателем и арендатором, во-вторых, между арендатором и третьими лицами. В первом случае арендодатель (собственник имущества), предоставив имущество в аренду, сохраняет на него право собственности (то есть имеет место вещное правоотношение), но также в рамках заключенного договора возникает и обязательственное правоотношение, определяющее права и обязанности договорившихся сторон. Во втором случае между арендатором и третьими лицами складывается сложное (вещно-обязательственное) правоотношение: например, арендатор может сдать арендованное имущество в субаренду, выступая в качестве законного владельца данного имущества (вещное право), и приобрести при этом определенные права и обязанности по отношению к субарендатору (обязательственное право).

Таким образом, правоотношения, складывающиеся в силу заключаемого договора аренды, носят как обязательственный (так как возникают в силу соответствующего договора), так и вещный характер. Вещными такие правоотношения являются прежде всего применительно к арендатору, в его отношениях со всеми третьими лицами, с которыми он контактирует, участвуя в имущественном обороте.

В то же время считается, что нельзя отрицать и того, что вещно-правовой характер присутствует и во взаимоотношениях арендатора непосредственно с арендодателем - собственником имущества. По договору аренды арендатор приобретает одновременно с передачей ему имущества собственником правомочия владения, пользования и в какой-то мере распоряжения этим имуществом, причем объем всех названных правомочий в каждом отдельном случае устанавливается как законом, так и непосредственно в самом заключенном между сторонами договоре.

Следует заметить, что в отечественной юридической литературе последних лет отмечается тот факт, что в современном гражданском праве все в большей мере выражается тенденция сближения вещных и обязательственных правоотношений, проявления обязательственно-правовых элементов в вещно-правовых конструкциях[9]. Более того, отдельные авторы приходят к выводу о том, что существует категория так называемых смешанных правоотношений, обладающих вещно-обязательственными чертами[10]. Справедливости ради следует заметить, что отдельные исследователи придерживаются противоположной точки зрения, полагая, что нет оснований для выделения особой группы "вещно-обязательственных" субъективных прав[11].

Отметим, что попытки исследовать причины появления так называемых смешанных вещно-обязательственных правоотношений предпринимались еще исследователями XIX в. Так, К.Д. Кавелин, рассматривая правовую природу последних, писал: "Одна и та же реальная вещь, находясь в обладании одного лица, становится в то же время для множества лиц предметом разнообразного употребления и пользования, иногда более или менее продолжительного, иногда же самого короткого, почти минутного. Когда же реальная вещь находится в обладании одного или нескольких лиц, такое употребление и пользование ею посторонними невозможно без взаимного соглашения тех и других. И вот рядом с правом на вещь возникают обязательства. Предмет их, с одной стороны, пользование вещью, ее употребление, а с другой - какое-нибудь действие. Когда пользование и употребление более или менее продолжительны, из этих обязательств вырабатываются юридические отношения, близко подходящие к имущественным; когда же они кратковременны и мимолетны, то почти улетучиваются в обязательства, как бы распускаются в преобладающем личном характере юридических отношений... Из сказанного видно, что многое, сближая права имущественные  и по обязательствам, создает юридические отношения с двойственным характером, которые составляют переход от одних к другим. Но сверх того деятельное участие человека в произведении реальных предметов и в их обращении в государстве и обществе, а также многочисленные и беспрестанные сношения между собой людей как по производству вещей, так и по их обращению имеют последствием почти беспрестанные переходы имущественных прав в обязательства, обязательства в имущественные права"[12]. И.А. Покровский также говорил о все большем овеществлении прав, особенно обязательственных прав[13].

На наш взгляд, следует согласиться с мнением Л.Г. Ефимовой, полагающей, что "правовой режим вещных и обязательственных правоотношений нередко переплетается настолько тесно, что порой трудно однозначно определить, какое перед нами право: вещное с элементами обязательственного или, наоборот, обязательственное с элементами вещного"[14].

Сказанное, полагаем, в большей мере характерно для отношений, складывающихся в результате заключения сторонами договора аренды.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, или же это может быть лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). При этом сдача имущества в аренду является одним из способов реализации арендодателем принадлежащего ему права собственности на соответствующее имущество, а именно - правомочия распоряжения. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь специальные полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Так, в соответствии со ст. 295 ГК РФ субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать недвижимое имущество в аренду без согласия на то со стороны собственника имущества в лице уполномоченного им органа (в отношении движимого имущества таких ограничений нет); согласно п. 1 ст. 297 ГК РФ казенное предприятие, которому имущество принадлежит на началах оперативного управления, вправе осуществлять распорядительные действия (в том числе сдачу имущества в аренду) в отношении закрепленного за ним недвижимого и движимого имущества только с согласия его собственника. "Дача такого согласия равнозначна наделению указанных субъектов специальным полномочием сдавать имущество в аренду"[15].

Исключение из общего правила до недавнего времени составляли образовательные учреждения, которым в отношении закрепленного за ними имущества предоставлялись более широкие права. Так, названные учреждения могли сдавать в аренду закрепленные за ними объекты собственности, включая земельные участки, с согласия совета данного образовательного учреждения при условии использования полученных от аренды средств на обеспечение и развитие образовательного процесса (п. 11 ст. 39 Закона РФ "Об образовании"[16] и п. 4 ст. 27 Федерального закона "О высшем и послевузовском профессиональном образовании"[17]). Действующая же редакция вышеназванных статей предусматривает лишь правило о том, что образовательные учреждения вправе выступать в качестве арендатора и (или) арендодателя имущества.

В соответствии же с Земельным кодексом Российской Федерации  юридические лица (в том числе образовательные учреждения), обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками, а значит, и не вправе сдавать их в аренду[18].

В качестве объекта аренды выступают различные имущественные комплексы, здания, сооружения и иные непотребляемые вещи, то есть те объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Могут сдаваться в аренду и земельные участки[19], а также участки недр и другие обособленные природные объекты (к примеру, участки леса[20]) или водные объекты[21].

Для земельных участков и других обособленных природных объектов законом могут быть установлены особенности сдачи их в аренду (п. 2 ст. 607 ГК РФ). "Эти особенности вытекают прежде всего из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности (подчас уникальности), а потому - необходимости специально предусмотреть меры, направленные на их рациональное использование"[22]. Так, в частности, при сдаче в аренду земельных участков арендатор должен соблюдать целевое назначение используемых им земель.

Такие же правила законодатель предусмотрел применительно к недрам и животному миру, пользование которыми осуществляется на основании государственной лицензии и соответствующего договора, который арендой законодателем нигде не называется (ст. 11 Закона РФ "О недрах"[23] и ст. 33 Федерального закона "О животном мире"[24]). Впрочем, "и в этих случаях отказаться от использования правил об аренде вряд ли возможно"[25].

Необходимо заметить, что если объектом аренды является объект недвижимости, то право аренды такого имущества подлежит государственной регистрации (ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[26]). Если же при этом в аренду сдается земельный участок, участок недр или часть его, то к договору аренды прилагается соответствующий план (чертеж границ), если же в аренду передаются здания, сооружения, помещения в них или части помещений, то к договору прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, где обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади (п. 2, 3 ст. 26 вышеназванного Закона)[27].

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20