рефераты рефераты
Главная страница > Дипломная работа: Договор найма жилого помещения  
Дипломная работа: Договор найма жилого помещения
Главная страница
Новости библиотеки
Форма поиска
Авторизация




 
Статистика
рефераты
Последние новости

Дипломная работа: Договор найма жилого помещения

     Прежде, чем дать разрешение на выселение, прокурор должен выяснить: действительно ли дом или помещение, в котором проживает наниматель, угрожает обвалом; предоставляется ли выселяемому другое благоустроенное жилое помещение?

Жилищное законодательство предусматривает еще один случай, при котором

происходит расторжение договора найма и выселение в другое благоустроенное жилое помещение нанимателя и членов его семьи – когда при проведении капитального ремонта дома возникает положение, требующее выселения нанимателя с предоставлением ему другого жилого помещения не во временное, а в постоянное пользование (ч. 5 ст. 82 и ст. 83 ЖК РСФСР).

     «Рассматривая правила переселения граждан в другие жилые помещения при проведении капитального ремонта дома, необходимо прежде всего различать два случая.

     В одном, предусмотренном статьей 82 ЖК, речь идет, в принципе, о переселении нанимателя и членов его семьи в пригодное для жилья помещение лишь на время ремонта, после чего они возвращаются в свое отремонтированное жилое помещение. В другом, предусмотренном частью 5 статьи 82 и статьей 83 ЖК, вопрос стоит о предоставлении нанимателю и членам его семьи в постоянное пользование другого благоустроенного жилого помещения взамен занимаемого.» [69]

     В первом случае договор найма на жилое помещение по месту постоянного жительства не расторгается, в отличие от второго, когда договор найма должен считаться прекращенным в случае, если предмет договора перестал существовать (например, жилое помещение превратилось в подсобное помещение) или претерпел значительные изменения.

     Так, в соответствии со статьей 83 ЖК РСФСР, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно увеличится и у нанимателя образуются излишки жилой площади, нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта. Если в результате капитального ремонта жилое помещение существенно уменьшится, по требованию нанимателя ему и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение (также до начала ремонта).

     Из смысла приведенных правил видны два случая: а) когда жилое помещение не может быть сохранено или размер его настолько увеличится, что у нанимателя образуются излишки жилой площади, и б) когда размер жилого помещения существенно уменьшится. Соответственно различаются и возникающие обязательства.

     В первом случае наймодателю принадлежит право требовать переселения нанимателя в другое благоустроенное жилое помещение. Наниматель не вправе требовать возвращения ему после капитального ремонта прежнего жилища, но может требовать, чтобы предоставляемое жилое помещение отвечало требованиям закона (ст. 96 ЖК РСФСР).

     Во втором случае нанимателю принадлежит альтернативное право: а) требовать предоставления другого благоустроенного жилого помещения, отвечающего условиям, установленным законом;

б) требовать возврата ему отремонтированного жилища. Если это жилище сохранилось (хотя бы и уменьшилось), наймодатель не вправе отказать нанимателю и выдвигать требования о переселении его в другое жилое помещение.

     В этой связи важно определить, при каких условиях надо считать, что жилое помещение не сохраняется, что понимается под существенным его увеличением, а также и под существенным его уменьшением.

     «При решении этого вопроса следует, видимо, исходить из разъяснений, которые еще до принятия Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и Жилищного кодекса были даны Верховным Судом СССР и Верховным Судом РСФСР. Они указывали, что главным условием признания помещения не сохранившимся является полное его уничтожение, то есть такое его переоборудование, при котором оно превращено в место общего пользования или сделалось частью другого жилого помещения. Однако жилая площадь не может быть признана уничтоженной,  если в ней произведено благоустройство или если жилое помещение превращено в отдельную квартиру».[70][1] Появление новых качеств (благоустройство, изолированность) вовсе не означает, что оно более не существует, и наниматель потерял право требовать его возврата. Сохраняет он это право и в том случае, когда происходит известное увеличение размеров жилого помещения (без образования значительных излишков жилой площади), также как и уменьшение его.

     Вопрос о существенном увеличении жилого помещения достаточно ясен, поскольку правила статьи 83 ЖК уточняют, что речь идет об образовании излишней жилой площади. Пленум Верховного Суда СССР в постановлении от 3 апреля 1987 года указал, что увеличение жилого помещения считается существенным, если его размеры превысят установленную законодательством субъекта Российской Федерации норму жилой, а также дополнительной площади (при наличии права на неё), в результате чего образуются ее излишки (п.26).

     Однако представляется необходимым иметь в виду и требования статьи 41 ЖК РСФСР об учете заслуживающих внимания обстоятельств. В частности, если образовавшиеся излишки жилой площади позволяют исключить имевшее место проживание в одной комнате лиц разного пола старше девяти лет, кроме супругов, то вряд ли при этом положении следует считать, что значительное увеличение жилого помещения лишает нанимателя права на его возврат.

   Проект переустройства или перепланировки жилых помещений при капитальном ремонте заранее определяет, сохранится ли помещение и не будет ли оно существенно увеличено или уменьшено в размере. Если проектом определены условия, предусмотренные статьей 83 ЖК РСФСР, наниматель имеет право отказаться от временного переселения и требовать, чтобы ему сразу, до начала ремонта, было предоставлено в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение.

     Примером может служить определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР по следующему делу.

     Наниматель квартиры (размером 47,7 кв. м) К. проживает в ней с семьей из семи человек: с дочерью О. и её сыном, а также с дочерью Ж. с мужем и двумя детьми.

     В связи с необходимостью капитального ремонта семье К. на время его проведения предоставлена на пять человек (с учетом того, что О., заключив трудовой договор о работе в Красноярском крае, забронировала жилое помещение до сентября 1990 г.) трехкомнатная квартира размером 40,3 кв. м. Однако К. и члены её семьи отказались от такого переселения, требуя предоставления в постоянное пользование жилой площади на семь человек с учетом того, что у них фактически образовалось две семьи.

     Исполком Майкопского городского совета народных депутатов, не согласившись с этим требованием, обратился в суд с иском о выселении их на время капитального ремонта жилого дома в предоставленную квартиру.

     Решением Майкопского городского суда Адыгейской автономной области (оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам суда Адыгейской автономной области) иск удовлетворен.

     Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР удовлетворила протест заместителя Прокурора РСФСР об отмене судебных постановлений и направлении дела на новое рассмотрение, сославшись, в частности, на следующее.

     Удовлетворяя иск исполкома, суд исходил из требований статьи 82 ЖК РСФСР, согласно которой при производстве капитального ремонта дома государственного или общественного жилищного фонда, когда ремонт не может быть проведен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое помещение, а в случае отказа нанимателя  от переселения в это помещение наймодатель может требовать переселения его в судебном порядке.

     Однако, как видно из приобщенной к делу копий решения Майкопского горисполкома, на первом этаже дома, в котором проживают ответчики, в результате капитального ремонта должно быть оборудовано помещение под комплексный приемный пункт бытового обслуживания населения, квартира же, как усматривается из материалов дела, также находится на первом этаже. В связи с этим в исковом заявлении указано, что семье К. предполагается предоставить другую квартиру в этом же доме, что в судебном заседании подтвердил и председатель горисполкома.

     Между тем в соответствии со статьей 83 ЖК РСФСР в тех случаях, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено, нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное помещение до начала капитального ремонта.

     Суд же не учел данного обстоятельства, не исследовал его и не дал ему оценки.

     Приведем пример. Администрация Железнодорожного района города Новосибирска обратилась в  Железнодорожный районный  суд с иском к Баевской Е.А, к Коноплеву К.С. о выселении  из жилого помещения, указав, что в 1971 году между ЖЭУ № 4 и квартиросъёмщиком

Баевской Е.А.был заключен договор найма жилого помещения. Согласно статье 56 ЖК РСФСР и пункту 9 Правил пользования жилыми помещениями, наниматель обязан своевременно вносить квартирную плату и плату за коммунальные услуги по утвержденным в установленном порядке тарифам. Однако квартиросъемщик Баевская Е.А. с ноября 1994 года не производит оплату за пользование жилым помещением и коммунальные услуги. Задолженность ответчицы по квартирной плате на 01.10.98 года составила 3 591 рубль 76 копеек. 06.06.97 года ей вручалось предупреждение о погашении долга, но погасить долг добровольно она отказывается. В результате чего администрация просила расторгнуть договор найма жилого помещения на жилую площадь 42 кв. м по адресу: ул. Челюскинцев, 30-168 между Баевской Е.А. и ЖЭУ № 4 администрации Железнодорожного района, выселить Баевскую и членов ее семьи.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18

рефераты
Новости