Дипломная работа: Договор найма жилого помещения

Б)наличие жилой площади в закрытых и обособленных военных городках[51].

     Порядок и условия предоставления жилых помещений по договору социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, исходя из требований федерального законодательства, определятся органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствующих нормативных актах.

     При этом, в качестве необходимых предпосылок возникновения жилищных правоотношений по договору социального найма, выделяются: нуждаемость гражданина в улучшении жилищных условий; постоянное проживание в данном населенном пункте; размер доходов на одного человека или отнесение законом гражданина к числу лиц, имеющих право на бесплатное получение жилья.     Согласно ст. 30 ЖК учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, могут быть приняты на учет и по месту работы совместным решением администрации и профсоюзного комитета организации, если организация имеет жилищный фонд, ведет жилищное строительство или принимает деловое участие в жилищном строительстве, а по желанию граждан – одновременно еще и по месту жительства.

Обязательным условием для принятия гражданина на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и получении жилого помещения по договору социального найма является его постоянное проживание в данном населенном пункте (ст. 28 ЖК) с регистрацией по месту жительства. Причем законодательством субъектов Российской Федерации определяется и необходимый для постановки на учет срок постоянного проживания гражданина ( в Москве, например, этот срок составляет 10 лет) . В отношении ряда категорий граждан наличие этого условия является необязательным (военнослужащие, граждане, уволенные с военной службы, судьи, прокурорские работники и др.).

     Право состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий сохраняется за гражданами до получения жилого помещения, за исключением случает, предусмотренных законодательством.

     Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очереди, исходя из времени принятия их на учет и включения в списки ан получение жилых помещений (ст. 33 ЖК). Для некоторых категорий граждан законодательством предусмотрено первоочередное и внеочередное предоставление жилых помещений. Такие лица включаются в отдельные списки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий (ст.36-37 ЖК).     Жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам в бессрочное пользование, как правило, в виде отдельной квартиры на семью в соответствии с установленной нормой.

Минимальный размер предоставления жилых помещений по договору социального найма устанавливается субъектами Российской Федерации в зависимости от доступного уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов. При этом субъекты Российской Федерации должны исходить из положений ст. 11 Основ федеральной жилищной политики, согласно которым минимальный размер предоставления жилых помещений эквивалентен социальной норме площади жилья. Социальная норма площади жилья – это размер площади жилья, приходящийся на одного человека, в пределах которой осуществляется предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг (ст. 1 Основ федеральной жилищной политики[52]). Федеральный стандарт социальной нормы площади жилья устанавливается в размере 33 кв. метров общей площади – для одиноких граждан, 42 кв. метра – на семью  из двух человек и 18 кв. метров – на одного члена семьи из трех и более человек[53].

     Так, норма предоставления жилья по договору социального найма (социальная) в г. Москве составляет 18 кв. метров общей площади на одного человека. В зависимости от конструктивных особенностей предоставляемого жилья допускаются предоставления жилой площади свыше социальной нормы из расчета: на семью из одного человека – 33 кв. метра общей площади, а на семью из двух человек – 42 кв. метра общей площади. Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно отвечать ряду обязательных требований:  А) быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта;

Б) соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям (ст. 40 ЖК).

     При этом не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Жилое помещение предоставляется с учетом состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств (ст. 41 ЖК).

     На основании решения органа местного самоуправления или совместного решения администрации и профсоюзного комитета организации о предоставлении гражданину жилья по договору социального найма, органом местного самоуправления гражданину выдается ордер, который является единственным основанием вселения в предоставленное жилое помещение (ст. 47 ЖК).

     Договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования заключаются в письменной форме (образец приведен в конце параграфа) на основании выданного гражданину ордера на вселение в конкретное жилое помещение между наймодателем – государством или муниципальным предприятием, учреждением, органом местного самоуправления (ст. 674 ГК; ст. 51 ЖК, ст. 14 Основ федеральной жилищной политики[54]) и нанимателем – гражданином, на имя которого выдан ордер. В договоре определяются права и обязанности сторон.

  Несоблюдение письменной формы договора социального найма не влечет за собой недействительность договора, но лишает стороны права в случае спора ссылаться на указания свидетелей для подтверждения договора и его условий (п. 1 ст. 162 ГК).

   В ордере и соответственно в договоре социального найма указываются также члены семьи нанимателя, которые проживают (намерены проживать) совместно с ним. Члены семьи нанимателя пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения (п. 2 ст. 672 ГК; п. 1 ст. 53 ЖК). При этом совершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную ответственность с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора. К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство (2.2. ст. 53 ЖК).

     Наймодатель (орган местного самоуправления и муниципальные организации жилищного фонда; государственные организации – в отношении государственного жилищного фонда) обязуются предоставить в пользование нанимателю и членам его семьи жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, производить капитальный ремонт, обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в доме, а также в квартире нанимателя. В свою очередь, наниматель обязуется: использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, обеспечивать его сохранность; производить текущий ремонт; соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории[55]; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать или заменять поврежденное санитарно-техническое и иное оборудование, если также повреждения произошли по вине нанимателя; своевременно вносить квартирную плату и оплачивать коммунальные услуги. Наниматель жилого помещения вправе с согласия наймодателя и совершеннолетних членов семьи сдавать часть занимаемого помещения в поднаем, изменить договор социального найма, а также произвести обмен занимаемого жилого помещения (ст. 678, 680-681 ГК; ст. 67, 85 ЖК; Правила пользования жилыми помещениями…; п. 8[56]). Кроме того, наниматель жилого помещения по договору социального найма и члены его семьи могут стать собственниками занимаемого жилого помещения, приватизировав его (ст. 54 ДК; ст. 2 Закон о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации).

     Важной гарантией права гражданина на жилище является установленное законом положение о том, что договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя лишь по основаниям, указанным в законе, и только в судебном порядке, как правило, с предоставлением нанимателю другого жилого помещения (ст. 89-90 ЖК).

     Таким образом, содержание правоотношений, возникающих в связи с предоставлением гражданам жилых помещений по договору социального найма, позволяют сделать вывод о том, что право на жилое помещение по договору социального найма возникает из сложного юридического состава, элементами которого являются: предварительная постановка на учет гражданина в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий за счет жилищного  фонда социального использования; решение компетентного органа о предоставлении гражданину конкретного  жилого помещения; выдача ордера на это помещение; заключение на основании ордера договора социального найма жилого помещения.

    Отличие коммерческого найма от социального найма

     Главное отличие данных видов найма жилого помещения заключается в их названиях. Социальный найм отвечает социальному назначению, коммерческий найм – коммерческому. Социальный найм удовлетворяет постоянную потребность нанимателя в жилье, коммерческий же – временную потребность в жилье. Договор социального найма является реальным, а договор коммерческого найма консенсуальным.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18