Реферат: Доходный подход к оценке недвижимости

Применение DCF –метода требует наличия следующей информации (рис. 8)

Этапы расчёта дисконтированного денежного потока следующие:

1)  определение прогнозного периода;

2)  прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию.

Рис. 8

Динамика будущих доходов определяется на основе данных о текущих доходах и ретроспективной информации о доходах и влияющих на них рыночных факторах. В итоге оценщик должен определить тенденции в изменении будущих доходов за спланированный им прогнозный год. Обычно прогноз заключается в определении годового темпа изменения дохода относительно текущего значения. Ошибка в прогнозе дохода тем более значима, чем короче период владения. То де самое относится и к прогнозу относительно возможной цены продажи в конце периода владения: чем длительней этот период, тем эта ошибка меньше влияет на величину текущей стоимости.

При прогнозе цены продажи в конце периода владения редко представляется возможным определить абсолютные значения этой величины. Естественнее определять относительное изменение стоимости, опираясь на выявленные тенденции изменения ценообразующих факторов, то есть предпродажа определяется следующим образом:

Цn = (1 ± ∆) x V

где Цn – цена перепродажи; ∆- долевое изменение стоимости за период владения; V – первоначальная (текущая) стоимость.

Определить цену будущей продажи так же можно, используя метод прямой капитализации, применяя ставку капитализации к доходу, следующему мосле периода владения.

Применение этого способа оценки величины реверсии ограничиваться возможностью прогноза ставки капитализации. При прогнозировании будущей стоимости следует учитывать фактор физического разделения недвижимости: земля и улучшения. Земля не подвержена износу, и, со временем, как правило её стоимость или растёт, или не изменяется, если система землепользования рациональна, а земля используется наиболее эффективным образом. Для строений помимо всех прочих ценообразующих факторов, наиболее существенным является износ, неизбежно приводящий к потере стоимости.

Определение ставки дисконтирования ожидаемой нормы прибыли на допустимые альтернативные инвестиционные возможности с сопоставимыми рисками представляет собой наиболее сложную проблему оценки.

Ставка дисконта – коэффициент используемый для расчёта текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Ставка дисконта показывает эффективность вложения капитала с учётом риса получения будущих доходов.

Риск – оцененная степень неопределённости получения в будущем доходов.

Общий риск представляет собой сумму всех рисков, связанных с принятием инвестиционного решения. (рис. 9)

По мере повышения степени риска инвестиций увеличивается норма дохода.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8