Реферат: Доходный подход к оценке недвижимости
Реферат: Доходный подход к оценке недвижимости
МИНИСТЕРСТВО
ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ
УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
«ВСЕРОССИЙСКАЯ
ГОСУДАРСТВЕННАЯ НАЛОГОВАЯ АКАДЕМИЯ
МИНИСТЕРСТВА
ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
Дисциплина:
«Оценка недвижимости»
РЕФЕРАТ
Доходный
подход к оценке недвижимости
Выполнил: Скородумова
О.Ю.
Специальность:
налоги и налогообложение
Группа: НЗ -
401
Москва
2009
Содержание
Введение
1.
Характеристика доходного подхода
2.
Определение чистого операционного дохода
3.
Теория капитализации и капитализационные коэффициенты
4.
Прямая капитализация
5.
Методы расчёта ставки капитализации
6.
Дисконтирование потока доходов
7.
Оценка с применением техники остатка
8.
ЗА И
ПРОТИВ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
Заключение
Литература
Введение
В настоящее
время недвижимое имущество является одним из необходимых ресурсов (наряду с
человеческими, финансовыми, материально-техническими и информационными
ресурсами) обеспечения эффективной деятельности акционерного общества,
государственного и муниципального собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельности
каждого отдельно взятого физического лица.
При этом
недвижимость является важнейшим имущественным компонентом собственников. По
своей оценочной стоимости недвижимость составляет до 30-40% (конечно, есть ряд
современных направлений деятельности, где недвижимость используется минимально,
например, в малом бизнесе, в интернет-магазинах и т.п.)
Поэтому
оценка недвижимого имущества является важной и актуальной на современном этапе
развития. Оценка движимого имущества также важна как в целях налогообложения,
так и в целях купли-продажи, залога, аренды и др.
Существует
несколько методов оценки недвижимого и другого имущества предприятий. Такие
как: доходный, сравнительный, затратный и имущественный подходы к оценке
недвижимого и другого имущества. В данной работе я рассматриваю доходный подход
к оценке недвижимости, используемый для оценки недвижимого имущества,
приносящего доход.
1.
ХАРАКТЕРИСТИКА
ДОХОДНОГО ПОДХОДА
Доходный метод основан на принципе ожидания, который
утверждает что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в
ожидании получения от неё бедующих доходов или выгод, то есть отражает:
·
качество
и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение
своего срока службы;
·
риски
как характерные для оцениваемого объекта, так и для региона.
Таким
образом, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить
доход в будущем. Здесь действует фактор времени, и сумма будущих доходов должна
быть приведена нулевому моменту времени путём капитализации доходов и
дисконтирования.
Теоретической базой
доходного подхода являются принципы оценки, наиболее значимые из которых, а
также факторы и обстоятельства, анализ который базируется на соответствующих
принципах (рис. 1)
Принцип Сфера
влияния
ОЖИДАНИЯ
(основной принцип, на
котором базируется оценка по доходу)
|
Ценообразующие факторы |
Характеристика дохода |
Характеристика капитала |
Коэффициенты |
ЗАМЕЩЕНИЯ |
Выбор и анализ
объектов-аналогов |
Анализ альтернативных
инвестиций |
СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ |
Учёт и анализ факторов:
полезность;
дефицитность;
конкурентоспособность;
доступность рынка
капитала;
монопольный,
государственный контроль,
деловая активность;
характеристики
населения
|
ПРЕДЕЛЬНОЙ
ПРОДУКТИВНОСТИ
(баланса, вклада)
|
Анализ объекта
недвижимости:
экономическое
соответствие элементов недвижимости;
её использование и тип
землепользования
|
Рис. 1
Основное
преимущество доходного подхода по сравнению с рыночным и затратным заключается
в том, что он большей степени отражает представление инвестора о недвижимости
как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как
основной ценообразующий фактор. Доходный подход к оценке тесно связан с
рыночным и затратным подходами. Например ставки дохода, применяемые в доходном
подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на
реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные
инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий
рыночного и затратного подходов.
Основным
недостатком доходного подхода является то, что он в отличии от других подходов
к оценке основан на прогнозных данных.
В рамках
доходного подхода возможно применение двух методов:
·
прямой
капитализации доходов;
·
дисконтированных
денежных потоков.
Достоинства и
недостатки методов определяются по следующим критериям (рис. 2)
Критерии сравнения
методов доходного подхода |
Возможность отразить
действительные намерения потенциального покупателя (инвестора) |
|
Тип, качество и
обширность информации, на основе которой проводится анализ |
|
Способность учитывать
конкурентные колебания |
|
Способность учитывать
специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость |
месторасположение |
размер |
потенциальная
доходность |
Рис. 2.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 |