Курсовая работа: Совершенствование методов оценки недвижимости
Для
корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты,
отличающиеся только этим элементом. В нашем случае объект №1 и №3 отличаются
только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи
объекта
№1 на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи:
(
62000 – 56000) / 156000 = 0.1.Т.е. за год цены на рынке вырастут на 10%.
Таким образом, все сравнимые объекты приводятся в одинаковые условия по
финансированию и времени продажи, что создаёт единую базу для проведения
корректировок на остальные элементы сравнения.
В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством
комнат и разной площадью дома и участка. Причём, участку площадью 12000кв.м.
соответствует дом площадью 145кв.м. с 7 комнатами, а участку площадью
10000кв.м. соответствует дом площадью 120кв.м. с 6 комнатами. Отсюда
корректировка на размер из сравнения объектов №1 и №2 имеет следующий вид:
70000
– 62000 = 8000.
Корректировка
на наличие гаража выводится из сравнения объектов №3 и №5:
61600
– 59400 = 2200.
Корректировка
на законченный подвал определяется из сравнения объектов №2 и №4:
77000
– 70000 = 7000.
Результаты выполненных корректировок приведены в таблице №2
Таблица № 2.
|
|
Объект №1
|
Объект №2
|
Объект №3
|
Объект №4
|
Объект№5
|
Цена продажи
|
65000 |
78000 |
56000 |
70000 |
54000 |
|
Передача права собст-
венности
|
полное |
полное |
полное |
полное |
полное |
| Корректировка правоспос. |
65000 |
78000 |
56000 |
70000 |
54000 |
| Условия финансиров. |
не рыночные |
не рыночные |
не рыночные |
не рыночные |
рыночные |
| Корректир-ка на условия финансиров. |
- 3000 |
- 8000 |
0 |
0 |
0 |
| Скорректированная цена |
62000 |
70000 |
56000 |
70000 |
54000 |
| Условия сделки |
коммерческие |
коммерческие |
коммерческие |
коммерческие |
коммерческие |
| Корректир-ка на условиях сделки |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
| Скорректированная цена в условиях рынка |
2 недели |
6недель |
1 год |
1 год |
1 год |
| Корректировка на условиях рынка |
+10 % |
+10 % |
+10 % |
+10 % |
+10 % |
| Скорректир-ая цена |
62000 |
70000 |
61600 |
77000 |
59400 |
| Местоположение |
аналогичное |
аналогичное |
аналогичное |
аналогичное |
аналогичное |
Размер
|
120кв.м. |
145кв.м. |
120кв.м. |
145кв.м. |
120кв.м. |
| Корректир-ка на размер |
0 |
- 8000 |
0 |
- 8000 |
0 |
Гараж
|
есть |
есть |
есть |
есть |
нет |
| Коррект-ка на наличие гаража |
- 2200 |
- 2200 |
- 2200 |
- 2200 |
0 |
| Законченный подвал |
нет |
нет |
нет |
да |
нет |
| Корректир-ка на подвал |
+ 7000 |
+ 7000 |
+ 7000 |
0 |
+ 7000 |
| Скорректир-ая цена |
66800 |
66800 |
66400 |
66800 |
66400 |
| Общая чистая коррекция |
1800 |
11200 |
10400 |
3200 |
12400 |
То же в %
|
3 |
14 |
19 |
5 |
23 |
| От цены продажи общая валовая коррекция |
11200 |
25200 |
14800 |
17200 |
12400 |
| От цены продажи |
19 |
32 |
26 |
25 |
23 |
Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена. В
соответствии с условиями задачи требуется на основании данных скорректированных
цен продаж вывести значение рыночной стоимости.
Обоснование
вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому
члену ряда скорректированных цен продаж весового коэффициента, учитывая степень
отличия объектов сравнения от объектов оценки. При этом следует принимать во
внимание
диапазон разброса цен продаж, общий % корректировок, взятых по абсолютной
величине, общий % корректировок, определённый как разница между положительными
и отрицательными корректировками, а также любые другие данные.
В данном примере мы имеем практически очень узкий диапазон цен продажи
– от 66400 до 66800. Однако продажной цене с меньшими корректировками присвоен
больший удельный вес – для объекта №5 количество корректировок = 2. Кроме того,
сумма общей валовой корректировки для объекта №5 так же почти наименьшая.
Поэтому в качестве рыночной стоимости объекта сравнения принята цена продажи
объекта №5 – 66400.
3.2 Риски инвестиций и статистика рынков недвижимости.
Статистика рынков недвижимости, как правило, содержит информацию об арендных
ставках и показателях доходности. Для сравнимости данных информация относится
только к первоклассным объектам. Считается, что такие объекты отвечают самым
высоким требованиям по расположению, оборудованию, коммуникационному
обеспечению, планировочным решениям и т.п., а ставки аренды определяются в
одинаковых стандартах измерения и распределения затрат между собственником и
арендатором на обслуживание, ремонты, страховку и т.д.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 |
