Курсовая работа: Совершенствование методов оценки недвижимости
Например, рыночная стоимость элитной гостиницы, расположенной в неудачном месте
(на окраине города), будет меньше, чем стоимость, определённая затратным
методом. В свою очередь, рыночная стоимость комплекса автозаправочной станции
на определённом этапе может быть больше затрат на строительство.
В условиях становления рынка, когда идёт переориентация производства на новые
технологии, может показаться, что объект недвижимости вообще не иметь
стоимости. Например, если предприятие производит никому не нужную продукцию и
её производственные площади не поддаются реконструкции под новое производство,
то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю. Применение же
затратного метода приведёт в этом случае к неправильной ориентации потенциальных
покупателей.
В настоящее время в России этот момент нередко учитывается при неправильной
оценке основных фондов предприятий, так как их переоценка производится в
основном по затратному методу и оценщику следует помнить, что балансовая
стоимость основных фондов предприятий не соответствует их рыночной стоимости.
Следующим методом оценки, который применим именно для России, - является метод
оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости,
и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет
приносить владельцу максимальный доход, т.е. метод капитализации доходов.
Метод
капитализации дохода при оценке рыночной стоимости недвижимости реализуется в
следующей последовательности:
·
прогнозирование
будущих доходов;
·
капитализация
будущих доходов.
Будущие
доходы, генерируемые объектом недвижимости, делятся на два типа: доходы от
операционной (эксплуатационной) деятельности в результате коммерческих арендных
отношений и доходы от реверсии.
Доходы от
операционной (эксплуатационной) деятельности прогнозируются путем составления
реконструированного (гипотетического) отчета о доходах. Доход от реверсии
прогнозируется:
·
непосредственным
назначением абсолютной величины реверсии;
·
назначением
относительного изменения стоимости недвижимости за период владения;
·
с применением
терминального коэффициента капитализации.
Капитализации
будущих доходов в настоящую стоимость может выполняться:
·
методом прямой
капитализации;
·
методом капитализации
по норме отдачи.
Исходной
предпосылкой метода прямой капитализации является постоянство и бесконечность
капитализируемого дохода. В методе прямой капитализации настоящая стоимость
будущего потока доходов определяется как отношение годового дохода,
приходящегося на право собственности или интерес, к коэффициенту капитализации
для данного права собственности или интереса.
Для расчета
стоимости полного права собственности определение общего коэффициента
капитализации производится на основе рыночных данных. В зависимости от наличия
исходной информации, применяются:
·
анализ
сравнительных продаж;
·
расчет с
использованием коэффициента покрытия долга;
·
техника
инвестиционной группы.
Исходной предпосылкой метода капитализации по норме отдачи является
ограниченность периода поступления дохода. В методе капитализации по норме
отдачи пересчет конечного числа будущих денежных потоков в настоящую стоимость
выполняется при конкретном значении нормы отдачи, соответствующей риску
инвестиций в данный тип недвижимости.
При расчетах
настоящей стоимости без учета условий финансирования метод капитализации по
норме отдачи формализуется либо в виде анализа дисконтированных денежных
потоков, либо в виде расчетных моделей капитализации.
Норма
дисконтирования, применяемая в анализе дисконтированных денежных потоков и
учитывающая как систематические, так и несистематические риски, определяется:
- методом
выделения из рыночных данных о продажах аналогичных объектов;
- методом
альтернативных инвестиций на финансовом рынке;
- методом
мониторинга рынка недвижимости.
В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в
России стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавними событиями в
финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через
страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовом
страховании. В случае с недвижимостью, которая берётся банком в залог при
выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости
и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.
Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И
все они нуждаются в квалифицированной оценке недвижимости, проводящие
страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.
Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всём мире
основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счёт
этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с
развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к
такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка
недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение
местных
бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со
стороны местных администраций.
Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости от
типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие
именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг
измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от
величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.
2.4 Особенности различных видов оценки.
Оценка для целей купли или продажи и классификация недвижимости.
При выполнении оценки недвижимости, которая должна быть куплена или
продана на открытом рынке, в качестве базы оценки для всех классов и категорий
недвижимости применяются рыночная стоимость или стоимость реализации. При этом
для специализированной недвижимости в большинстве случаев определяющим методом
расчета стоимости будет затратный метод, базирующийся на рыночных данных.
При выполнении оценки недвижимости для продажи в течение ограниченного
периода времени, когда недвижимость выставляется на открытый рынок для продажи
в сроки, существенно меньшие адекватному маркетинговому периоду для данного
типа недвижимости, в качестве базы оценки для всех классов и категорий
недвижимости применяется стоимость ограниченной реализации.
Для выбора соответствующей базы оценки решающее значение имеют цель
выполнения работ по оценке и характеристики оцениваемой собственности.
В общем виде классификация основных целей, для которой производится
оценка недвижимости, имеет следующий вид:
1.
Оценка для
покупки или продажи;
2.
Оценка для
продажи в течение ограниченного периода времени;
3.
Оценка земли и
зданий для их использования в качестве обеспеченных кредитных обязательств;
4.
Оценка для
составления бухгалтерской и финансовой отчётности;
5.
Оценка для
включения в проспекты Фондов, биржи;
6.
Оценка для
решения вопросов при слиянии и поглощении компании;
7.
Оценка для
пенсионных фондов, страховых компаний, трастовых фондов по управлению
недвижимостью.
На практике могут иметь место и другие цели оценки, при этом их
формулировки и, соответственно, возможные базы оценки должны согласовываться
клиентом и оценщиком.
После выяснения цели оценки следует установить, к какому классу и
категории относится оцениваемая собственность.
Для целей оценки выделяют два класса собственности:
·
Специализированная
·
Неспециализированная
Специализированная собственность – это такая, в силу своего
специального характера редко, если вообще когда-либо, продаётся на открытом
рынке для продолжения её существующего использования одним владельцем, кроме
случаев, когда она реализуется как часть её использующего бизнеса.
Примерами специализированной собственности являются:
1.
Музеи, библиотеки
и другие подобные помещения, которые принадлежат общественному сектору;
2.
Больницы,
помещения специализированного медицинского обслуживания и центры досуга, на
которые отсутствует конкурентный рыночный спрос со стороны других организаций,
желающих использовать эти типы собственности в данной местности;
3.
Школы, колледжи,
университеты и исследовательские институты, на которые отсутствует рыночный
конкурентный спрос со стороны других организаций;
4.
Стандартная
собственность в особых географических районах и в местах, отдалённых от главных
центров бизнеса, расположенных там для целей производства или ведения бизнеса.
Неспециализированная собственность – это все виды собственности, кроме
той, что попадает под определение специализированной собственности. Другими
словами, это та, на которую существует всеобщий спрос с учётом возможной
модернизации или без, и которая обычно покупается, продаётся или арендуется на
открытом рынке для того, чтобы использовать её для существующих или аналогичных
целей либо в качестве незанятой собственности для единичного владения, либо
(независимо от того, занята она или свободна) в качестве инвестиции или для
развития.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 |