Курсовая работа: Совершенствование методов оценки недвижимости
При оценке недвижимости, занимаемой владельцем для использования в
деятельности предприятия (бизнеса) в качестве базы оценки применяется:
·
рыночная
стоимость при существующем использовании - для неспециализированной
недвижимости, включая недвижимость, оцениваемую на основе ее коммерческого
потенциала.
·
остаточная
стоимость замещения - для специализированной недвижимости.
Неспециализированная и
специализированная собственность в свою очередь, классифицируется на категории
в зависимости от цели владения. Подобный принцип классификации используется как
для целей оценки, так и для других целей.
2.5
Влияние факторов окружающей среды на стоимость.
Факторы окружающей среды, как неблагоприятные, так и благоприятные,
включаются в набор факторов, обычно учитываемых при выполнении оценок.
Некоторые факторы оказывают воздействие на определенный вид недвижимости и
будут влиять непосредственно на расчеты оценщика, где они должны быть учтены в
отношении рыночных данных, получаемых по сопоставимой и не затрагиваемой такими
факторами недвижимости. В других случаях вся недвижимость в каком-либо регионе
будет подвержена воздействию этих факторов.
Соответствующие факторы окружающей среды и загрязнения включают в общем
случае следующие категории:
·
природные факторы
типа радона или метана, загрязнения воздуха или шума;
·
техногенные
факторы загрязнения в результате производственной деятельности в прошлом или
настоящем на данной земле, или в результате попадания с соседних участков;
·
факторы
загрязнения в виде электромагнитных и других полей;
·
факторы
загрязнения при использовании материалов из вторичного сырья.
Все классы недвижимости восприимчивы к воздействию на стоимость факторов
окружающей среды, но недвижимость, предлагаемая на продажу или как обеспечение
кредитов, особенно чувствительна к этим факторам.
В состав работ по оценке недвижимости работы по экологическому аудиту
недвижимости не входят. В случаях, если у оценщика имеются основания считать,
что экологические факторы могут существенно повлиять на стоимость, он должен
информировать клиента о необходимости привлечения профессионального эксперта в
области окружающей среды.
Оценщик должен информировать эксперта по окружающей среде относительно
контекста его исследования, включая текущее и потенциальное будущее
использование участка, которое будет выражаться в стоимости, определенной на
основе наилучшего и наиболее эффективного использования. В общем случае эксперт
по окружающей среде должен ответить на следующие вопросы:
·
можно ли успешно
и экономично устранить источник загрязнения или опасности;
·
если загрязнение
или опасность не могут быть полностью устранены, можно ли их изолировать или
закрыть, чтобы сделать недвижимость пригодной для данного использования на
определенный, даже ограниченный период;
·
есть ли
возможность смягчить воздействия загрязнения или опасности любым способом;
·
что является
наиболее эффективным средством контроля загрязнения и средствами его
регулирования;
В тех случаях, когда возможно ликвидировать источник или устранить
последствия загрязнения, оценка может быть выполнена с учётом соответствующих
расчётных издержек на такую ликвидацию или устранение.
III Практическая часть.
3.1
Практическое применение метода сравнительных продаж.
В
конце 2000 года в Подольском районе началось коттеджное строительство.
Малоэтажные жилые комплексы – ряды сблокированных коттеджей, имеющих общие
стены с однотипными соседскими домами. Слово «кондоминиум», обозначающее
собственность, создаваемую и обустраиваемую трудами соседей-единомышленников,
не слишком популярно. Поэтому для обозначения экзотических для нас жилищ,
построенных по принципу «общие стены и крыша – свой двор», в российском обиходе
прижилось англоязычное слово «таун-хаус».
Всё
же, для примера, рыночную стоимость коттеджа с помощью метода сравнительных
продаж.
Общая площадь 120 кв.м., коттедж имеет 6 комнат, 3 спальни, ванную
комнату, душевую, законченный подвал. Гараж на дату оценки отсутствует. Площадь
участка – 1000 кв.м.
Для анализа будем использовать данные о пяти продажах сравнимых
объектов в этом же районе.
Таблица №1.
|
Объект №1 |
Объект №2
|
Объект №3 |
Объект №4 |
Объект №5 |
Цена продажи
|
65000 |
78000 |
56000 |
70000 |
54000 |
Право собственности
|
полное |
полное |
полное |
полное |
полное |
Условия фи-
нансирования
|
нерыночные,цена завышена на 3000 |
нерыночные,цена завышена на 8000 |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
Условия продажи
|
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
Условия рынка (время)
|
2 недели |
6 недель |
1 год |
1 год |
1 год |
Площадь дома
|
120 кв.м. |
145 кв.м. |
120 кв.м. |
145 кв.м. |
120 кв.м. |
Площадь участка
|
10000 кв.м |
12000 кв.м |
10000 кв.м |
12000 кв.м |
10000 кв.м |
Кол-во комнат
|
6 |
7 |
6 |
7 |
6 |
Кол-во спален
|
3 |
3 |
3 |
3 |
3 |
Ванна
|
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
Душ
|
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
Подвал
|
не закончен |
не закончен |
не закончен |
не закончен |
закончен |
Гараж
|
есть |
есть |
есть |
есть |
нет |
|
|
|
|
|
|
|
|
Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого
условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.
Величина корректировки на условия финансирования определяется
сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При
этом платежи по кредиту дисконтируются при рыночной % ставке. В нашем примере
величины корректировок определены в размере 3000 для объекта №1 и 8000 для
объекта №2.
Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировка на
условия продажи не требуется.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 |