Курсовая работа: Расчёт стоимости объекта недвижимости

1,7% (16)= 4366389,30 Ч 0,017 = 74228,62 (руб)

6.  Неустранимый физический износ (элементы с долгим сроком жизни)

Cв-ая Ч 29,4% (17)= 3358761 ,00 * 0,294 = 986005,73 (руб)

8. Итого физический износ

п. 5 +п.6 +п.7(18)= 69862,23 +74228,62 +986005,73 = 1130096,58 (руб)

9. Устранимый функциональный износ

Св-ая Ч 7,6% (19)= 3358761 ,00 Ч 0,076 = 255265,84 (руб)

10.Неустранимый функциональный износ

Св-ая Ч19,2% (20)=3358761 ,00 Ч 0,192 = 644882,11 (руб)

11.Итого функциональный износ

п.9+п.10 (21)=255265,84+ 644882,11 = 900147,95 (руб)

12. Внешний (экономический) износ

Cв-ая Ч 12,6% (22), 3358761,00 Ч 0,126 = 423203,87 (руб)

12.Общий накопленный износ

п.8 + п.11 + п.12 (23)

1130096,58 + 900147,95 + 423203,87 = 2453718,4 (руб)

14. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

п.1+ п.4-П.13 (24)

090466,00 +4366389,3 - 2453718,4 = 4003136,90 (руб)

2.3 Отчёт об оценке

Наименование объекта, выполнившего отчёт и его адрес: Федеральное Государственное Унитарное Предприятие "Саратовская техническая инвентаризация" Марксовский филиал г. Маркс, ул. Ленина д. 83

Дата оценки: "04" апреля 2010 г.

Цель отчёта: Согласование итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

1. Сведения об объекте оценки

Адрес объекта оценки: Ул. Проспект Ленина д. 30 кв.30

Тип объекта недвижимости: Жилая недвижимость

Цель оценки: Определить рыночную стоимость объекта недвижимости Оцениваемые права:

-земельный участок: право пользования;

-улучшения: право собственности.

Правоустанавливающий документ: Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество

Текущее использование объекта: жилая недвижимость

Наиболее вероятные покупатели: физические лица

Рыночная стоимость, рассчитанная затратным подходом: 4003136,90 рублей (четыре миллиона три тысячи сто тридцать шесть рублей, девяноста копеек)

Окончательное заключение о рыночной стоимости объекта: 4003136,90 рублей (четыре миллиона три тысячи сто тридцать шесть рублей, девяноста копеек)

2. Анализ среды местоположения объекта оценки

Климат: Умеренный континентальный

Осадки: Дожди, снегопады, град: периодичность, среднегодовое и среднемесячное количество осадков по сезонам в норме.

Преобладающее направление ветров: юго-западное

Зоны затопляемости: скопление талых вод

Подземные воды: присутствуют

Природные ресурсы: отсутствуют

Состояние окружающей среды

Атмосфера: удовлетворительное

Водные ресурсы: удовлетворительное

Почвы: хорошее

3. Анализ местоположения объекта

Границы: Жилые многоквартирные дома

Полнота, тип и состояние застройки: уличные застройки, состояние удовлетворительное, полнота свыше 60%

Местоположение и транспортная доступность объекта: время до центра на общественном транспорте 14 минут, расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта 200 метров. Пересечение главной и второстепенной дорог.

Развитость инженерной инфраструктуры: ЛЭП, водопровод, газопровод, сети канализации, телефонная сеть

Состояние окружающей среды: хорошее

4. Заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости

Затратный подход, использованный для расчёта стоимости объекта недвижимости дал следующий результат : стоимость оцениваемого объекта недвижимости составила 4003136,90 рублей (четыре миллиона три тысячи сто тридцать шесть рублей, девяноста копеек)

Исходя из первичных данных в отчёте на дату оценки объект имеет рыночную стоимость: 4003136,90 рублей (четыре миллиона три тысячи сто тридцать шесть рублей, девяноста копеек)

Заключение

Экономика России находится на стадии своего "становления". Это связано, прежде всего, с переходом от централизованной экономики времен СССР к рыночной экономике. Ввиду этого большинство объектов жилой недвижимости не были оценены на рыночных условиях, а оценивались исключительно по государственной инвентаризационной стоимости. Однако, для эффективного проведения купли-продажи и прочих операций, связанных с недвижимым имуществом, государственная стоимость не подходит. Это и послужило своеобразным катализатором развития оценочной деятельности. Первоначально российские эксперты-оценщики использовали исключительно опыт своих зарубежных коллег, однако, на современной стадии в России разработаны собственные положения, стандарты и методики проведения оценочной деятельности.

В настоящее время в России действует система сертификации оценщиков недвижимости, поддерживаемая НУЦ - независимым учебным центром "Качество", центром которой является НО - независимая организация "Фонд", "Европейский институт сертификации".

НУЦ "Качество" как орган сертификации аккредитован в Германской организации по аккредитации органов сертификации персонала (TGA) в соответствии с ISO/IEK17024 на срок до 17 апреля 2011 года.

Как и в зарубежной практике, в России наибольшее распространение среди оценщиков получил затратный подход к оценке.

Эффективность данного метода обусловлена отсутствием необходимости в анализе рыночной ситуации, как в сравнительном подходе. Для данного подхода принципиальна отдельная оценка стоимости земли и строений, что делает его более эффективным улучшениями или без них, а также высчитать сумму износа. Для всех перечисленных пунктов необходима только информация о дате ввода здания в эксплуатацию.

В отличие от доходного подхода, в затратном подходе не требуется прогнозирование возможного потока дохода, не требуется анализ развития рынка недвижимости.

Всё это заметно упрощает процесс оценки и вынесения окончательной величины стоимости объекта.

Список использованной литературы

1. Горемыкин В.А. "Экономика недвижимости", Учебник - 2-е издание, перераб.и доп. - Москва: Издательско-книготорговый центр "Маркетинг", 2002г.

2. Стерник Г.М "Технология анализа рынка недвижимости" - Москва, 2005г.

3. Журнал (№6) " Жилищное строительство" - Москва, 2001г.

4. Портал www.irn.ru "Индикаторырынка недвижимости"

5.  Гришаев СП. "Ваше право собственности на жилой дом или квартиру", М.,1995

6.  "Законодательные основы риэлтерской деятельности", М.,1995

7.  Калачева С.А. "Арендные сделки", М., 1996

8.  Коган Э.Э. "Правовые основы лизинга ", "ЭКО", 1996; №3

9."Комментарий части первой Гражданского кодекса для

предпринимателей " М.,1996

10.Лаврухин О. "Рынок недвижимости ", "Бизнес ", 1996; №11

11.  Павлов П. "Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество ", "Российская юстиция ", 1995; №5

12.  "Аренда жилых и нежилых помещений", "Сборник нормативных документов с комментариями ",М., 1996

13."Сделки с недвижимостью", Библиотечка "Российской

газеты", 1996; №20

14.Суханов Е. "Сделки с недвижимостью", "Экономика и жизнь",

1996; №21

15.Трутнева Э.К "Недвижимость: парадоксы закона и логика права ",

"ЭКО", 1995; №5

16.Филатов А.А. "Лизинг: правовые аспекты", "Деньги и кредит",1995; №8